Sitert ordrett fra de gjeldende reguleringsbestemmelsene (ME_B_1846a.pdf, mindre endring 15.09.2022, identisk med vedtaket 17.06.2020 for alt som gjelder Bukta nord; se KILDER.md). Paragrafnumrene er bestemmelsenes egne. Plankartet er Pk_1846.pdf datert 02.04.2020. Lest og skrevet 2026-09-28.

1. Hvilket felt tomta ligger i: BKB 05, ikke BKB 04

Plankartets tekstlag setter feltnavnet «BKB 05» (A = 597 m²) direkte oppå matrikkelnummeret «200/2367», og «BKB 04» (A = 763 m²) oppå «200/976». Rendret utsnitt: plankart_utsnitt_BKB04_05.png. Bestemmelsenes matrise i 4.1.5 d) gir BKB 5 nettopp arealet 597 m², som er det arkitekten kaller «tomteareal felt».

Konklusjon: gnr 200 bnr 2367 er BKB 05. BKB 04 er den eksisterende Paul Bjørvigs brygge på gnr 200 bnr 976 (Paul Bjørvigs gate 3-5, oppført 2002, Dahl og Uhre, innstilt til Statens byggeskikkpris 2005 ifølge planbeskrivelsen s. 62 og s. 92). Kommunens kartdata sa «BKB 04» fordi adressepunktet ligger på bnr 976. Arkitekten har rett i feltnavnet.

Planbeskrivelsen behandler de to feltene under ett: «BUKTA NORD: Byggeområde BKB 4 – 5 Paul Bjørvigs Brygge med utvidelse mot sjø» (s. 92). BKB 05 er altså planens navn på utvidelsen av brygga mot sjøen.

Fargene på plankartet: BKB 05 er tegnet med tegnforklaringens farger for «Forretning/kontor (1810)», ikke «Kombinert bebyggelse og anleggsformål (1800)» som arkitekten oppgir, og ikke 1802 «Bolig/forretning/kontor» som BKB 03 og BKB 04 har (gult og lilla). Målt som pikselfarger: BKB 05 = (204,153,255) på (204,204,255); tegnforklaringens 1810 = samme to; 1811 har (204,102,255); 1800 er oransje og hvitt.

Feltet er omfattet av krav om detaljregulering (§ 2, temakart 4). Den tykke svarte linja på kartet omslutter BKB 04, ikke BKB 05; tegnforklaringens tykke linje er «Bygg, kulturminner, mm. som skal bevares (1210)» og markerer brygga som vernet bygg, se del 10.

2. Krav om detaljregulering

2. Krav om detaljregulering (§12-7 nr. 11)

a) Det kreves detaljreguleringsplan for byggeområder, samferdselsanlegg og infrastruktur som vist på kart og i tabellen under, jfr temakart 4. b) Planmyndigheten kan tillate oppdeling av detaljreguleringer. c) I områder som omfattes av plankrav kan tiltak som nevnt i plan- og bygningsloven §20-1 ikke finne sted før detaljregulering for området er vedtatt.

Temakart 4 «krav til detaljregulering» (side 28) viser Bukta nord som ett rødt felt som omfatter både Agnforsyninga og BKB 3-5.

3. Fellesbestemmelser om grunn, høyde over havet og sikkerhet

3.1.1 Geotekniske forhold (§ 12-7 nr. 12)

a) Grunnforhold og samfunnssikkerhet skal være avklart i detaljreguleringsplan. For veier, byrom og bygninger uten krav om detaljregulering skal dette dokumenteres i søknad om byggetillatelse. b) Forhold mht byggegrunn skal dokumenteres og krav til tiltak før og under byggeperioden skal legges til grunn for gjennomføring av planen. c) Forhold mht forurensing skal dokumenteres og krav til tiltak før og under byggeperioden skal følges, herunder evt krav om utskifting av masser. [...] d) Strømningsanalyse skal legges til grunn for gjennomføring av planen. [resten gjelder Seminarneset]

3.1.2 Høydekrav iht. forventet havnivåstigning, nytt stormflonivå og universell utforming (§ 12-7 nr. 1, 2, 4)

a) Plan 1 i ny bebyggelse skal ligge på minimum c+3,5 m, og utearealer og samferdselsanlegg på minimum c+2,7m (NN2000). b) Avvik fra høydekrav kan godkjennes dersom det kan dokumenteres og iverksettes tiltak mot konsekvenser av havnivåstigning og stormflonivå. Dette gjelder for bebyggelse, uteareal og samferdselsanlegg. Det kan også gjøres unntak for eksisterende bebyggelse og veianlegg som adkomst til disse, herunder forholdet vei og eksisterende bygning i BKB10 og BKB 11, og ny bygning i BKB 28. c) Offentlige byrom og offentlig tilgjengelige bygninger skal ha universell utforming.

3.1.3 Beredskap og sikkerhet (§ 12-7 nr. 1, 2, 4)

a) For områder med krav om detaljregulering kreves at det redegjøres for tilstrekkelig sikkerhet ifht brann og redning ved detaljregulering. Dette gjelder både slokkevann og adkomst. Redegjørelsen skal være førende for brannstrategier til den enkelte rammetillatelse.

3.2.3 Støy (§ 12-7 nr. 3) (utdrag)

a) [...] i. Anbefalte verdier for støy i T-1442/2016 tabell 3 gjøres gjeldende for gjennomføringen av planen. [...] b) Det skal ved detaljregulering, eller ved søknad om rammetillatelse der det ikke stilles krav om detaljregulering, fremlegges støyfaglig utredning og nødvendig dokumentasjon på at kravene til støytiltak i denne bestemmelsen er oppfylt. Alle støyskjermingstiltak skal være gjennomført før brukstillatelse gis. [...] iii. I områder med støy fra fly/havtrafikk og vegtrafikk må flerkildestøy (sumstøy) vurderes særskilt i støyfaglig utredning. Samlet støybelastning og grenseverdiene ovenfor reduseres med inntil 3 dB i henhold til T-1442/2016.

3.2.5 Støy- og støvskjerm a) Støyskjerm er avsatt på plankart ved ST1-2 torget i Bukta, GP8 Nansen plass og GP13 Jaklins plass. b) [...] Høyden skal ikke overstige 1,5 m over fortau ved ST1-2 og GP8 [...]. c) Støyskjerm ved ST1-2 og GP8 skal ha en kunstnerisk utforming og det skal avholdes designkonkurranse for utforming, der polar- og byhistorien skal være tema. [...] e) Støyskjerm ved ST1-2 og GP8 må ikke hindre flomvei.

3.2.6 Miljøforhold i anleggsfasen b) For områder med krav om detaljregulering kreves plan for beskyttelse av omgivelsene mot støy, støv og andre ulemper i bygge- og anleggsfasen. [...]

3.2.7 b) Dersom en i forbindelse med tiltak i sjø skulle komme over funn av kulturhistorisk betydning, må arbeidet stanses og UM straks varsles i henhold til kulturminneloven §8, andre ledd.

4. Bruk

4.1.1 Felles bestemmelser for bruk av bebyggelse og anlegg

a) Området skal ha en bymessig miks av funksjoner. For hvert felt er det angitt fordeling mellom de ulike formål, se 4.1.2. b) På plan 1 skal det etableres publikumsretta virksomheter som butikker, bevertning, andre forsamlingslokaler som er naturlig å finne i et bysentrum med mer. Inntil 20% av plan 1 kan brukes til fellesarealer og møteplass for bolig. Boliger tillates ikke på plan 1, unntatt i bygninger i BKB8 og BKB 20-25 der bolig er etablert fra før. Bolig tillates for øvrig fra plan 2 og oppover dersom ikke annet er angitt.

4.1.2 Særskilte bestemmelser for bruk innafor de enkelte formål (matrise; radene som nevner BKB 4, og raden for formålet BKB 5 er tegnet med)

BKB 5 står ikke i denne matrisen. Feltet finnes bare i høydematrisen 4.1.5 d), i kaibestemmelsen for SK2, i plankravet og i rekkefølgekravene. På plankartet er det tegnet som 1810 Forretning/kontor. Hotell er i bestemmelsene bare nevnt for formålene 1900 (BKB 12, 15, 18) og 1824 (BKB 19, 26). Hva BKB 5 kan brukes til må derfor fastsettes i detaljreguleringen, og hotell er ikke gitt av områdeplanen. Planbeskrivelsen s. 92 sier om BKB 5: «Lokalene egner seg godt til kontorer som er relevant program i området. Bolig er ikke aktuelt pga nærhet til aktiv kai.»

5. Utforming

4.1.3 Bebyggelsens utforming: estetiske krav til ny bebyggelse og bygningsmiljø unntatt verneområdene H570 i BKB 21-25 (§12-7 nr. 1)

a) Bebyggelsens struktur skal utformes ihht prinsipper i temakart 1. b) Bygningsmiljøet skal fremstå helhetlig men variert og dokumentere referanser til Tromsø. i. Taklandskapet kan utformes med kombinasjon av flate tak og skrå-/pulttak der ikke annet er angitt. ii. Bebyggelsen langs sjøfronten, særlig høyhus, og overgangen land til sjø skal gis en helhetlig utforming. For å sikre en god prosess mht utforming av pirene ytterst mot sundet bør det utarbeides alternative løsninger eller avholdes arkitektkonkurranser. c) Fasadene skal fremstå åpne på plan 1, med vinduer i minst 70% av fasaden, som ikke tillates foliert. Innganger skal markeres i fasaden og aktivisere offentlige rom. Fasader skal brytes opp slik at store, monotone flater unngås. Fasader skal bygges med varige kvalitetsmaterialer og detaljer som gir et urbant uttrykk. Mørke matte fasader tillates ikke på store volumer. d) Balkonger for boliger skal bygges inntrukket i fasaden mot alle offentlige byrom, for å sikre et bymessig preg. e) Krav til utforming skal spesifiseres nærmere i detaljreguleringsplan der slik kreves.

6. Plassering, byggegrenser, høyder og utnyttelse

4.1.4 Felles bestemmelser for bebyggelsens plassering, høyder og utnyttelse (§ 12-7 nr. 1)

a) Bebyggelsen skal oppføres innenfor formålsgrensene som angitt på plankartet. b) Formålsgrensene utgjør byggelinjer mot vei, torg og kai, og byggegrenser mot grønnstruktur (park med lek/bakgård) samt innen formål dersom annet ikke er angitt. Byggegrenser vist innenfor formål indikerer at det skal holdes åpen en passasje på plan 1, og over to etasjer dersom passasjen skal brøytes. c) Bebyggelsen kan oppføres i tomtegrense mot naboeiendom. d) Kotehøyder for flate tak gjelder ikke heissjakter, trapperom til takterrasse og nødvendige tekniske rom. Disse skal inngå i helhetlig utforming, ikke være høyere enn nødvendig og skal ikke medføre vesentlig skyggelegging av offentlige rom. For bygninger innafor hensynssoner for vernet bebyggelse skal de aktuelle bygningsdelene løses innafor angitt kotehøyde.

Plankartet viser ingen egen byggegrense (stiplet 1211) inne i BKB 05; feltgrensa er dermed byggelinje mot f_SGT 14, o_SK 01 og o_SK 02 og byggegrense mot BKB 04 der grensa er formålsgrense innen samme formålstype (jf. b). Mot nabo kan det bygges i tomtegrense (c).

4.1.5 Særskilte bestemmelser for bebyggelsens høyder og utnyttelse (§ 12-7 nr. 1)

b) For eksisterende bebyggelse utenfor hensynssone bevaring gjelder følgende krav til utnyttingsgrad og høyder (utdrag):

d) For områder for ny bebyggelse med krav om detaljregulering gjelder følgende krav til utnyttingsgrad og høyder: i. Matrisen under viser høydekrav og utnyttelsesgrad for det enkelte nye felt. Med base menes volumet under angitt cote for basen. Med toppetasje menes volum over basen. ii. Grad av utnytting for det enkelte nye felt styres av høydekrav og prosentandel av hhv feltets og basens areal, slik det er angitt i matrisen under. i. Basens areal tilsvarer feltets areal, med unntak av BKB 12 og 15 der basen utgjør maks 80 % av feltets areal. ii. Toppetasjens grunnflate kan kun utgjøre av prosentandel av feltets areal. Denne prosentandelen overstyrer m2-BRA. iii. Bebyggelsen kan oppføres innenfor cotehøyder for base og toppetasje som angitt i matrise under. Det skal etableres et variert taklandskap som veksler mellom høyder, og flate tak og skrå tak. Sikkerhet mht snøras fra skrå tak skal ivaretas. Toppetasjen skal fremstå som tilbaketrukket eller med et annet uttrykk enn basen, slik at basens høyde og volum fremstår tydelig. Dersom hele toppetasjen innenfor et felt utformes med pulttak med minst 40 grader som starter på topp base kan

• maksimal m2-BRA økes med 20% for toppetasjen
• maksimal gesimshøyde økes med inntil 7 m iht. prinsipp under

**) ved pulttak økes øverste gesims med inntil 7m, jfr 4.1.5 d) 3.ii

Planbeskrivelsens versjon av samme matrise (s. 52) har i tillegg kolonnene «Høyde gesims toppetasje pulttak 40 grader» og «Sum M2-BRA for felt eks kjeller». For BKB 5 står pulttak-kolonnen som «-» (BKB 3 har «34 + 34»), BRA som 1700, og fotnoten «****) Det tillates at BKB5 krages ut over SK2. Fri høyde for brøyting skal sikres.» Planbeskrivelsen sier også at «M2-BRA er beregnet som 80% av BTA for hvert utbyggingsfelt». BRA-tallet er ikke tatt inn i bestemmelsene.

e) Matrisen viser arealer som tillates i kjeller under angitte nye byggeområder med krav om detaljregulering. Arealene skal brukes til nødvendig infrastruktur og parkering, og kan brukes til forretning, lager, boder til boliger etc i tråd med overliggende arealer. Eksponert sokkel skal brukes til forretning.

*) arealet er i sin helhet medregnet i d). Det er ikke avsatt kjeller under BKB 5 i vertikalnivå 1 på plankartet. Planbeskrivelsen s. 92: «Dersom kjeller under BKB 5 inneholder p-plasser skal denne også betjene BKB 3-5.»

7. Parkering

4.1.6 Krav til parkering (§ 12-7 nr. 4, 7)

a) Parkering skal etableres i henhold til følgende norm:

b) Sykkelparkering til bolig og arbeidstakere skal hovedsakelig etableres i lukket eller takoverdekket anlegg. Sykkelparkering for besøkende skal etableres på terreng, lett tilgjengelig fra inngangspartier og andre målpunkt. c) Overflateparkering for bil tillates ikke utenom regulert kantparkering langs kjørevei og i gatetun der det er angitt i bestemmelsene. d) For områder med krav om detaljregulering: Dersom det etableres parkering for bil skal dette løses i underjordisk anlegg. 10% av plassene skal tilrettelegges for personer med nedsatt funksjonsevne, i nærheten av inngangsparti / heis. 50% av plassene skal være tilrettelagt for lading av el-biler, og alle plassene for senere tilkobling. [...]

8. Uteopphold

4.1.7 Krav til uteopphold (§ 12-7 nr. 4, 7)

a) Det stilles krav om uteoppholdsarealer til alle formål. Uteopphold skal, delvis for bolig (jfr b) under her), og helt for andre formål, løses i offentlige byrom. De enkelte byggeområder er tilordnet følgende byrom:

c) [kvalitetskrav, utdrag] Alle byrom skal opparbeides iht. POR-plan mht. standard og materialbruk. Uterom skal tilrettelegges for sommer- og vinterbruk [...]. Minimum 20 % av uterom på bakken skal kunne beplantes med trær og annen vegetasjon. e) For områder med krav om detaljregulering samt BOP4, BKB 20 og 28 stilles følgende dokumentasjonskrav: i. Sol- og skyggestudier kl 09, 12, 15 og 18 på dato 21. april og 21. juni. ii. Kotesatt utomhusplan 1:500 som gjøres juridisk bindende og viser [universell utforming, uterom, terreng, overvann, avfall, gangtrafikk, sykkel- og biltrafikk med adkomster og parkering, adkomst for utrykningskjøretøy]. f) Byrom er søknadspliktige tiltak.

For et hotell eller kontorbygg i BKB 5 er uteoppholdskravet dermed i sin helhet løst i torget o_ST 1-2; det stilles ikke krav om eget uteareal på tomta.

9. Gatetun f_SGT 14, kai o_SK 01 og o_SK 02, kjørevei og torg

4.2.1 Felles bestemmelser for samferdselsanlegg a) Alle samferdselsanlegg skal være allment tilgjengelige. b) Alle offentlige samferdselsanlegg skal utføres ihht kommunalteknisk norm, og overtas av kommunen for drift. i. Alle offentlige gangveier, fortau og sykkelveier skal opparbeides med varmeanlegg. [...] ii. Alle samferdselsanlegg skal for øvrig utformes ihht POR – plan for offentlige rom datert 10.10.19 [...]. e) Trafo- og fjernvarmestasjoner skal ligge integrert i bygg, med tilgang for servicepersonell.

4.2.2 Bestemmelser for bruk og utforming av det enkelte formål (radene som gjelder Bukta nord)

SKV 1-4 Kjøreveg (2011): Areal for kjørevei. SKV 2 er kjøreadkomst til BKB 1-5, SK1-2, og SGT 13-14. o_SKV 2 skal brukes som del av flomveg for overvann i Hansjordnesbukta. Flomveien må utformes uten terskler eller hindringer som for eksempel bygging, motfall, midlertidig eller permanent lagring, snødeponi etc.

ST 1-4 Torg (2013): Torg er offentlige byrom og skal opparbeides med høy kvalitet. Biltrafikk utenom varelevering og utrykning tillates ikke. ST1-2 er torget i Bukta. o_ST 1 skal brukes som del av flomveg for overvann fra krysset Skippergata-Elvegata og i Hansjordnesbukta. [...]

SGT 1-15 Gatetun (2014): SGT 1-15 er gatetun hvor adkomster til tilliggende eiendommer, varelevering og utrykning tillates. Innenfor område SGT 1,3, 6 og 8-11 tillates kjøring til tilliggende eiendommer. Det kan ikke etableres parkering innenfor formålet. Innenfor området kan det unntaksvis etableres parkeringsplasser for HC. Innenfor område SGT 4, 5, 7 og 12-15 tillates det etablert parkering. [...] SGT 14 er også adkomst fra SKV1 til BKB 3-5, samt til torget T1-2 herunder pumpestasjon BAV2 med slamsugebil som dimensjonerende kjøretøy.

SK 1-10 Kai (2041): Kaiene er offentlig tilgjengelige byrom.

• Det kreves trapp/stige ned til laveste lavvann hver 20. meter, samt redningsbøye hver 40 meter.
• For aktive kaier kreves etablering av landstrømanlegg for å dempe belastning på omgivelsene. Alle kaier SK 1-7 skal ha anlegg for landstrøm. Nye kaier i SK 3-4-5-6 kan ikke gis brukstillatelse før landstrøm er etablert.
• Eksisterende sørvestvendt kaiavsnitt i SK1 samt SK 2-4 tillates ikke brukt på natt mellom kl 23 – 07 for fartøy som ikke er tilkoblet landstrøm. Unntak gjøres for losbåter og utrykningsbåter.
• SK 1-4 kan brukes som aktive kaier der sjøverts trafikk kan prioriteres foran fotgjengere. Kaiene kan stenges av, permanent eller midlertidig, dersom nærings- eller sikkerhetsmessige hensyn tilsier det.
• SK2 brukes til flytebrygge. Det tillates at BKB5 krages ut over SK2. Fri høyde for brøyting og øvrig bruk av kai skal sikres. SK 2 skal brukes som del av flomveg for overvann i Hansjordnesbukta. Flomveien må utformes uten terskler eller hindringer som for eksempel bygging, motfall, midlertidig eller permanent lagring, snødeponi etc.

Plankartet: o_SK 02 ligger sør og sørøst for BKB 05 (mot torget og Bukta), o_SK 01 ligger øst og nordøst (mot BKB 02 og VHS). Utkragingsretten gjelder bare over SK2. Kaibredden «5 m» står ikke i bestemmelsene; den står i planbeskrivelsen s. 92: «Ny kai føres forbi foran i bredde 5 m, høy bygning tillates utkraget over kaia.»

4.6.1 a) Alle tiltak langs land og ut i sjøen må behandles etter havne- og farvannsloven. Tromsø havn er myndighet. b) Alle tiltak som kan påvirke sikt i farleden skal avklares med Kystverket. 4.6.2 VHS 1-3 Havneområde i sjø (6220): Havneområdet i sjø skal holdes fri for innretninger og aktivitet som kan hindre trafikk til operative kaier som betjener båter, skip og andre fartøy.

10. Vern: Paul Bjørvigs brygge (bygg 16568422, BKB 04)

Det finnes ingen hensynssone H570_x for bevaring av kulturmiljø i Bukta. 5.5.1 lister sonene: «H570_1 Bygningsmiljøet rundt Skansen, H570_2 Bryggene med tilliggende kai og området bak, H570_3 Havnegata 10, H570_4 langs Tromsøbrua og 570_5 siktsektor fra Skansen». H570_2 er bryggene i indre havn (BKB 26), ikke Paul Bjørvigs brygge. Det er heller ingen H730 båndlegging i Bukta (5.3.1 lister H730_1-17: Skansen, Tromsøbrua, Tollboden, Tollbodbrygga, kaia ved Polarmuseet, Knudsengården, Kjeldsethgården, Perspektivet, Verdensteateret). Arkitektens «H730 båndlegging, deler av tomten kan være båndlagt» har ingen støtte i planen.

Det som gjelder brygga er 5.4.1, vern av enkeltbygg. På plankartet er BKB 04 tegnet med tykk konturstrek, tegnforklaringens «Bygg, kulturminner, mm. som skal bevares (1210)». På temakart kulturminner (bestemmelsene side 26, temakart_kulturminner_bukta.png) er bygget i BKB 04 gulgrønt, «Bygg, vernet KDP» (kommunedelplan for sentrum), mens Agnforsyningas frontbygg er rødt, «Bygg, vernes denne plan». Planbeskrivelsen s. 92: «Paul Bjørvigs brygge foreslås vernet ihht PBL. Begrunnelsen er at den har vært nominert til Statens byggeskikkpris.»

5.4.1 Bestemmelser for bygninger som er vernet, H570

a) Vernede bygninger og kulturminner er avmerket på plankartet med tykk konturstrek. b) Alle tiltak etter pbl § 20-1 er søknadspliktige. c) Hovedregel: Bygninger og kulturminner som er vernet kan ikke rives (helt eller delvis), tilbygges, påbygges eller underbygges med mindre annet er angitt i disse bestemmelsene. Vernet gjelder bygningens fasader og bærende konstruksjoner. Utvendige bygningsdetaljer og overflater som dører, vinduer, gerikter, belistning, ytterkledning, taktekking og farge, kan ikke skiftes ut eller fjernes. Ved vedlikehold skal originale materialer gjenbrukes og bevares i sin sammenheng. d) Unntak 1 fra c): Dersom vedlikehold nødvendiggjør utskifting av bygningsdeler, skal nye bygningsdeler være tilsvarende byggets opprinnelige med hensyn til form, materialer, farger og utførelse. På trebygninger eldre enn 1945 skal det ved utskifting av ytterkledning brukes høvlet panel, og ved utskifting av taktekke brukes skifer eller rød enkelkrum teglstein. e) Unntak 2 fra c): Det kan tillates tilbakeføring til et tidligere utseende som er prosjektert på bakgrunn av historisk dokumentasjon [...]. f) Bygninger eldre enn 1850 er meldepliktige etter §25 i KML. [...] g) Det kreves særskilt ansvarsrett for prosjektering og utførelse av arbeider på vernede bevaringsverdige bygninger. Relevant kompetanse og erfaring må kunne dokumenteres.

Konsekvens: brygga i BKB 04 kan ikke rives eller tilbygges uten at bestemmelsene selv åpner for det, og de gjør det ikke for BKB 4 (unntaket «Ny bygning kan fysisk tilbygges de vernede bygningene» i 5.5.3 c gjelder H570_2, indre havn). Nybygget i BKB 05 må derfor stå på egen tomt inntil, ikke oppå eller i, brygga. Planbeskrivelsen s. 92: «Eksisterende virksomhet i Paul Bjørvigs brygge opprettholdes, og utvides med et næringsareale på plan 1 og et høyhus mot sjøsida i BKB5.» og under høyder: «Tilbygget til Paul Bjørvigs brygge kan følge samme arkitektur som den».

11. Rekkefølgekrav

6.2 c) Adkomst til Bukta nord SV2 skal være etablert før BKB 1-5 gis igangsettingstillatelse. d) Offentlig tilgjengelige byrom med lek skal etableres og/eller oppgraderes i takt med utbygging: [...] 3. Nordre del av torg i Bukta o_ST1 med tilhørende flomveg, støyskjerming og overgang til vei SKV 1 og 4 samt aktuell del av kai SK2 med tilhørende flomveg før BKB 3-5 gis igangsettingstillatelse. e) Sykkelparkering skal være etablert før igangsettingstillatelse for det aktuelle bygget gis. f) Nødvendige tiltak mht støy og luftkvalitet skal være etablert før igangsettingstillatelse for det aktuelle bygget gis. g) Igangsettingstillatelse kan likevel gis dersom det gjennom utbyggingsavtale og garanti foreligger tilstrekkelig sikkerhet for at kravene tilfredsstilles senest samtidig med at byggene tas i bruk. Midlertidig brukstillatelse og ferdigattest kan i alle tilfelle ikke gis før kravene er oppfylt. 6.3 a) For områder med krav om detaljregulering skal de feltinterne rekkefølgekravene fastsettes i detaljregulering. 6.4 a) [...] Herunder skal kommunen ha rett til å kjøpe inntil 10% av ordinære boliger i nye boligprosjekt. b) Kommunen skal søke å inngå overordnede utbyggingsavtaler etter områdemodell.

Det finnes ikke noe rekkefølgekrav i plan 1846 som kopler BKB 5 til firefelts Stakkevollveien (plan 1821). Planbeskrivelsen s. 90: «Regulering av veien løses i annen plan 1821 detaljreguleringsplan for Stakkevollveien.» Hensynssone H410 i planen er gangbru Skriverplassen-ST2 (H410_1), VA-anlegg (H410_1-2) og elkabel Nansen plass (H410_3), ingen av dem i Bukta nord.

12. Dokumenter som gis juridisk virkning gjennom henvisning

1. Temakart til bestemmelsene: landskap, gatebruk, vern og plankrav, Tromsø kommune 04.02.20
2. Illustrasjonsplan uterom fra POR-planen, Tromsø kommune 10.10.19
3. Illustrasjonsplan høyder, Tromsø kommune 10.10.19
4. Illustrasjonsplan VAO, Norconsult 21.03.18
5. Nordbyen – plan for offentlige rom (POR-planen), Tromsø kommune 30.06.18, 10.10.19

Punkt 3 (illustrasjonsplan høyder) og 5 (POR) er ikke lastet ned; se KILDER.md.

13. Sammenlikning med Forprosjekt/OPPLEGG.md, del a)

14. Det som må avklares videre

Bruksformålet for BKB 5 er det største hullet: feltet står ikke i 4.1.2, og kartet sier forretning/kontor. Om hotell er mulig avgjøres i detaljreguleringen, og planbeskrivelsen peker på kontor. Videre må detaljreguleringen selv fastsette kjeller (ingen er avsatt), pulttak-bonus (planbeskrivelsen sier «-» for BKB 5), og hvordan nybygget forholder seg til den vernede brygga i BKB 04, som etter 5.4.1 c) verken kan tilbygges eller underbygges.

1846 Områderegulering for Nordbyen, Tromsø sentrum PlanID 1902-1846 Saksnummer 14/2917

Reguleringsbestemmelser – forslag til vedtaksbehandling

• Dato: 10.10.19
• Dato for kommunestyrets vedtak/egengodkjenning sak 216/19: 12.12.19
• Dato for kommunestyrets vedtak/egengodkjenning: 17.06.20
• Dato for siste revisjon: 20.01.22
• Dato for KOBYS vedtak om endring: 15.09.22

1 Planens hensikt

Planen skal forsterke Tromsø som arktisk hovedstad og legge til rette for utvikling av Nordbyen som:

• en klimavennlig, smart og helhetlig utvidelse av sentrum
• et attraktivt område for nye investeringer i bygningsmasse og uterom
• et område med bymessig og riktig balansert funksjonsblanding

Planen skal videre:

• ivareta Tromsøs urbane egenart, landskapet og kulturminnenes store tidsdybde
• sikre sammenhengende byrom, gater, parker og sjøfront som er tilgjengelig for alle
• sikre en robust, energivennlig infrastruktur og bebyggelse tilpasset et klima i endring

2 Krav om detaljregulering (§12-7 nr. 11)

a) Det kreves detaljreguleringsplan for byggeområder, samferdselsanlegg og infrastruktur som vist på kart og i tabellen under, jfr temakart 4.

b) Planmyndigheten kan tillate oppdeling av detaljreguleringer.

c) I områder som omfattes av plankrav kan tiltak som nevnt i plan- og bygningsloven §20-1 ikke finne sted før detaljregulering for området er vedtatt.

Detaljregulering for:            Bygge-                Infrastruktur og
                                 områder               samferdselsanlegg
Bukta nord                       BKB 1-5               SKV2, SGT12-14, ST1-2
                                                       SK1-2, del av VHS1
Bukta sør                        BOP 1                 ST2, gangbru H_410-1

Otto Sverdrups BKB 8-9 GP1-2, SGT1

Seminarneset nord                BKB 11-12             GP5-7, SGT2, ST3, SK4-9,
Seminarneset midt                BKB 13-15             SGG1-2 og 9-14, VFV1-2,
Seminarneset sør                 BKB 16-18             VS1

Brygger indre havn               BKB26                 SGT 8, SGT10, SGG16,
og området bak                                         del av SF6

3 Fellesbestemmelser for hele planområdet (§12-7)

3.1 Krav til byggegrunn og samfunnssikkerhet

3.1.1 Geotekniske forhold (§ 12-7 nr. 12)

a) Grunnforhold og samfunnssikkerhet skal være avklart i detaljreguleringsplan. For veier, byrom og bygninger uten krav om detaljregulering skal dette dokumenteres i søknad om byggetillatelse.

b) Forhold mht byggegrunn skal dokumenteres og krav til tiltak før og under byggeperioden skal legges til grunn for gjennomføring av planen.

c) Forhold mht forurensing skal dokumenteres og krav til tiltak før og under byggeperioden skal følges, herunder evt krav om utskifting av masser. Ved detaljregulering av Seminarneset skal det redegjøres for forurensa sedimenter i sjøgrunn, og innhentes tillatelse til fylling ihht forurensingsloven.

d) Strømningsanalyse skal legges til grunn for gjennomføring av planen. Ved detaljregulering av Seminarneset skal strømninganalysen oppdateres med endelig innretning av utfylling med eksakt fyllingsfront, andel kanaler, konstruksjonsmåter (pæling, spunting, utfylling etc), og skal vise konsekvenser mht

i. avsetning av sedimenter i de to havnene nord og sør for utfylling

ii. endret strømhastighet inntil utfyllinga, mht

• erosjon på utfylling, brokar Tromsøbrua og Nordjetèen,
• utseiling fra havna sør for utfyllinga mtp mindre båter

iii. konsekvens for at bølger forsterkes og dras innover eksisterende havn dersom de møter spuntet kai på noen punkter

iv. Det skal redegjøres spesielt for påvirkning på Tromsøbrua slik at:

• endrede strømforhold ikke påvirker erosjonssikringen rundt bruas fundamenter
• endringer i båttrafikken ikke gir større påkjørselslaster på bruas fundamenter og søyler
• det ikke blir setninger som påvirker brua

v. Kystverket skal få seg forelagt oppdatert strømningsanalyse ifbm. kommende detaljregulering vedr pkt i – iii, og Statens vegvesen vedr. pkt iv.

3.1.2 Høydekrav iht. forventet havnivåstigning, nytt stormflonivå og universell utforming (§

12-7 nr. 1, 2, 4)

a) Plan 1 i ny bebyggelse skal ligge på minimum c+3,5 m, og utearealer og samferdselsanlegg på minimum c+2,7m (NN2000).

b) Avvik fra høydekrav kan godkjennes dersom det kan dokumenteres og iverksettes tiltak mot konsekvenser av havnivåstigning og stormflonivå. Dette gjelder for bebyggelse, uteareal og samferdselsanlegg. Det kan også gjøres unntak for eksisterende bebyggelse og veianlegg som adkomst til disse, herunder forholdet vei og eksisterende bygning i BKB10 og BKB 11, og ny bygning i BKB 28.

c) Offentlige byrom og offentlig tilgjengelige bygninger skal ha universell utforming.

3.1.3 Beredskap og sikkerhet (§ 12-7 nr. 1, 2, 4)

a) For områder med krav om detaljregulering kreves at det redegjøres for tilstrekkelig sikkerhet ifht brann og redning ved detaljregulering. Dette gjelder både slokkevann og adkomst. Redegjørelsen skal være førende for brannstrategier til den enkelte rammetillatelse.

3.2 Krav til miljøkvalitet

3.2.1 Miljøstrategi for teknisk infrastruktur og bebyggelse (§ 12-7 nr. 12)

a) Det skal etableres en miljøstrategi for teknisk infrastruktur og ny bebyggelse for alle områder
   med krav om detaljregulering og alle prosjekter over 1000 kvm BRA med følgende tema:
      i.   Energistrategi og avfallshåndtering, jfr 3.2.2
     ii.   Miljøforhold i anleggsfasen, jfr 3.2.6
    iii.   Samordna fysisk løsning av VAO, el, fjernvarme og avfallssug, jfr 4.2.1.f)
    iv.    Energiregnskap for ny bebyggelse

3.2.2 Energistrategi og avfallshåndtering (§ 12-7 nr. 8)

a) Det er tilknytningsplikt til fjernvarmeanlegg
      i.    Nye bygninger og eksisterende bygninger hvor det foretas hovedombygging, med et
            samlet oppvarmet bruksareal (BRA) på over 1000 m² skal tilknyttes
            fjernvarmeanlegget
     ii.    Kommunen kan gjøres helt eller delvis unntak fra tilknytningsplikten der det
            dokumenteres at bruk av alternative energiløsninger vil være miljømessig bedre.
    iii.    Det skal etableres landstrømanlegg i alle havneområder, jfr 3.2.2 om kai
b) For områder med krav om detaljregulering:
      i.    Det skal redegjøres for tilknytning til el-nett, og plassering av trafo. Trafo skal
            integreres i nye bygg, med adkomst for servicepersonell.
     ii.    Det stilles krav om og skal redegjøres for utbygging av avfallssug, herunder plass for
            innkast og oppstillingsplass for renovasjonskjøretøy.
    iii.    Det skal redegjøres for samordning med VAO-infrastruktur som skal opparbeides.

3.2.3 Støy (§ 12-7 nr. 3)

a) Ny bebyggelse med støyfølsomt bruksformål tillates innenfor gul og rød støysone for vegtrafikk og havnetrafikk forutsatt at rom med støyfølsomt bruksformål vender mot stille side, og det for øvrig oppnås hensiktsmessige planløsninger, samt at følgende målbare krav tilfredsstilles:

i. Anbefalte verdier for støy i T-1442/2016 tabell 3 gjøres gjeldende for gjennomføringen av planen.

ii. Med stille side menes side av bygning der anbefalte grenseverdier i tabell 3 i T-1442 er tilfredsstilt.

iii. Ved alle boenheter skal minst halvparten av alle støyfølsomme rom, herunder minst ett soverom, vende mot stille side.

iv. Alle boenheter skal ha tilgang til privat og felles uteoppholdsareal der minst 80 % av arealet tilfredsstiller støykrav tilsvarende stille side i en høyde på 1,5 meter.

v. Alle undervisnings-, leke- og oppholdsrom i grunnskoler og barnehager skal vende mot stille side.

b) Det skal ved detaljregulering, eller ved søknad om rammetillatelse der det ikke stilles krav om detaljregulering, fremlegges støyfaglig utredning og nødvendig dokumentasjon på at kravene

til støytiltak i denne bestemmelsen er oppfylt. Alle støyskjermingstiltak skal være gjennomført før brukstillatelse gis.

i. Dersom det etableres skole eller annen støyfølsom virksomhet i o_BOP1 skal det etableres støyskjerm mot uteoppholdsarealet på torget o_ST1 og o_ST2, som sikrer støynivå i tråd med T-1442/2016.

ii. Dersom barnehage i BKB14 etableres før bebyggelsen i BKB17, må behov for midlertidig støyskjerm vurderes særskilt.

iii. I områder med støy fra fly/havtrafikk og vegtrafikk må flerkildestøy (sumstøy) vurderes særskilt i støyfaglig utredning. Samlet støybelastning og grenseverdiene ovenfor reduseres med inntil 3 dB i henhold til T-1442/2016.

c) Alle støyskjermingstiltak skal være gjennomført før brukstillatelse gis.

3.2.4 Luftkvalitet (§ 12-7 nr. 3)

a)    Grenseverdier for luftkvalitet i T-1520 gjøres gjeldende for gjennomføring av planen. Utearealer
      for boliger, skole og barnehage skal ha slike verdier innafor gul sone:
          - PM10:         35 µg/m3 7 døgn per år
          - NO2 :         40 µg/m3 vintermiddel
b)    Nye bygninger plasseres som vist på plankartet slik at luftforurensning på utearealet blir minst
      mulig. Støyskjerm skal utformes slik at den også skjermer også mot svevestøv.
c)    For å sikre best mulig luftkvalitet i bygninger, skal inntak til ventilasjonsanlegg legges mot side
      med minst støvbelastning.
d)    Det skal ved detaljregulering og/eller søknad om rammetillatelse fremlegges nødvendig
      dokumentasjon på at kravene til tiltak mht luftkvalitet i denne bestemmelsen er oppfylt. Alle
      nødvendige støvskjermingstiltak skal være gjennomført før brukstillatelse gis.

3.2.5 Støy- og støvskjerm (§ 12-7 nr. 3)

a) Støyskjerm er avsatt på plankart ved ST1-2 torget i Bukta, GP8 Nansen plass og GP13 Jaklins plass.

b) Støyskjerm skal utformes slik at det er både støy- og støvdempende, med moderne materialbruk og uttrykk, og med integrert bruk av grønn vegetasjon. Høyden skal ikke overstige 1,5 m over fortau ved ST1-2 og GP8, og 1,2 m ved GP13.

c) Støyskjerm ved ST1-2 og GP8 skal ha en kunstnerisk utforming og det skal avholdes designkonkurranse for utforming, der polar- og byhistorien skal være tema.

d) Støyskjerm ved GP13 skal skjules i vegetasjon.

e) Støyskjerm ved ST1-2 og GP8 må ikke hindre flomvei.

3.2.6 Miljøforhold i anleggsfasen (§ 12-7 nr. 3)

a) For å oppnå tilfredsstillende miljøforhold i anleggsfasen skal luftkvalitets- og støygrenser følge T-1520 og T-1442.

i. Luftkvalitet: Støvnedfall ved boliger skal ikke overskride 5 mg/m2 over 30 dager. Avbøtende tiltak kan være vanning, hjulvask, rengjøring av veier, fast dekke på veier, tildekking av massedeponier mv.

ii. Støy: Tabell 4 og 5 gjøres gjeldende for bygge- og anleggsperioden. Nattarbeide bør normalt ikke forekomme, men ved nattarbeid gjøres støygrenser i T-1442 pkt. 4.2.2 gjeldende. Naboer og berørte parter skal varsles, jf. T-1442 pkt. 4.4, også om avvik.

b) For områder med krav om detaljregulering kreves plan for beskyttelse av omgivelsene mot støy, støv og andre ulemper i bygge- og anleggsfasen. Planen skal redegjøre for rigg,

trafikkavvikling, massetransport, driftstider, trafikksikkerhet for gående og syklende, renhold, støvdemping og støyforhold. Nødvendige beskyttelsestiltak skal være etablert før bygge- og anleggsarbeider kan igangsettes.

c) For BKB 28 kreves tilsvarende plan som b) som skal høres med kulturminnemyndigheten. Her skal vurderes akseltrykk på kjøretøy til byggeplassen, og at massetransport fortrinnsvis skal skje fra sjøside. Metode for grunnarbeid og forankring i grunnen skal godkjennes av regional kulturvernmyndighet.

3.2.7 Automatisk fredede kulturminner på land og i sjø

a) Ved tiltak i grunnen nærmere det automatisk freda festningsanlegget Skansen enn 100 m, skal varsel oversendes antikvarisk myndighet minst en uke før, for vurdering mtp overvåkning av graving.

b) Dersom en i forbindelse med tiltak i sjø skulle komme over funn av kulturhistorisk betydning, må arbeidet stanses og UM straks varsles i henhold til kulturminneloven §8, andre ledd.

4 Bestemmelser til arealformål (§12-5 med flere)

4.1 Bestemmelser for bruk og utforming av bebyggelse og anlegg (§ 12-5 nr. 1)

4.1.1 Felles bestemmelser for bruk av bebyggelse og anlegg

a) Området skal ha en bymessig miks av funksjoner. For hvert felt er det angitt fordeling mellom de ulike formål, se 4.1.2.

b) På plan 1 skal det etableres publikumsretta virksomheter som butikker, bevertning, andre forsamlingslokaler som er naturlig å finne i et bysentrum med mer. Inntil 20% av plan 1 kan brukes til fellesarealer og møteplass for bolig. Boliger tillates ikke på plan 1, unntatt i bygninger i BKB8 og BKB 20-25 der bolig er etablert fra før. Bolig tillates for øvrig fra plan 2 og oppover dersom ikke annet er angitt.

c) Krav til antall og type boenheter i områder med krav om detaljregulering:

i. Det tillates etablert inntil 850 boenheter innafor BKB 11-18 og inntil 150 boliger i BKB 8-9.

ii. Minst 50% av antall boenheter innafor hvert byggefelt skal være treroms eller større.

iii. Ut fra intensjon om å stimulere til nye boformer, kan kommunen fravike reglene for beregning av antall boliger og den prosentmessige fordelingen.

iv. Det kan tillates inntil 20% (antall) ensidig nordvendte boenheter innfor hvert byggefelt, dersom disse tilfredsstiller støykrav.

4.1.2 Særskilte bestemmelser for bruk innafor de enkelte formål

Felt           Formål            SOSI     Bruk og utforming for det enkelte felt
                                 kode
BOP 1 -9       Offentlig eller   1160     Det tillates offentlig og privat tjenesteyting.
               privat                     BOP 1 skal brukes til offentlige og/eller privat tjenesteyting.
               tjenesteyting              Skole tillates ikke. Andre støyfølsomme formål kan tillates
                                          dersom støykrav inne og ute tilfredsstilles.
                                          BOP2 brukes til bo- og servicesenter med omsorgsboliger.
                                          BOP3 brukes til Tinghus. BOP4 skal brukes til utvidelse av
                                          Tinghuset eller tilsvarende formål.
                                          BOP 5 utgår av planen som følge av mekling.
                                          BOP 6-7 offentlige formål og kontor.
                                          BOP 8-9 offentlige formål, bevertning, kino og museum.
BKB 3, 4,      Bolig /           1802     Det tillates forretning, kontor og/eller bolig.
8-9,11,        forretning /               BKB3: Bolig tillates på tak over basen, fra c+ 16,0 og oppover.
13, 16-        kontor                     Ensidig vestvendte boliger tillates ikke.
17, 21-                                   BKB 8: ensidig østvendte boliger tillates ikke.
25, 27-28                                 BKB 11: ensidig nordvendte boliger tillates ikke.
                                          BKB 28: Bevertning tillates på plan 1-2, ellers ingen forretning
                                          som generer biltrafikk. Bolig tillates fra plan 2 og oppover.
BKB 10         Kombinert         1800     Det tillates bolig, forretning, kontor og forsamlingslokale for
               bebyggelse og              religionsutøvelse. Forretning, kontor og forsamlingslokale for
               anleggsformål              religionsutøvelse tillates på plan 1 og 2.
BKB            Bolig /           1900     Det tillates bevertning, kontor, hotell og/eller bolig.
12,15,18       forretning /               Bevertning skal ikke utgjøre mer enn 5% av arealet, og skal
               kontor/ hotell             fortrinnsvis lokaliseres på plan 1.
                                          BKB 12: ensidig nordvendte boliger tillates ikke.

BKB 14     Bolig /          1803     Barnehage tillates på plan 1 og 2. Barnehagen tillates
           tjenesteyting             kombinert med bydelshus, og utearealet tillates brukt som park
                                     med lek utenom barnehagens åpningstider.
BKB 6-7    Forretning /     1810     Kontorbygg. Forretning skal ikke utgjøre mer enn 10% av
           kontor                    arealet, og skal lokaliseres på plan 1.
BKB 1-2,   Forretning /     1811     Det tillates forretning, kontor, lett industri og/eller lager.
20         kontor/                   Forretning skal ikke utgjøre mer enn 10% av arealet, og skal
           industri                  lokaliseres på plan 1.
BKB 19,    Næring /         1824     Det tillates offentlig og privat tjenesteyting, forretning, kontor
26         tjenesteyting             og/eller hotell. BKB 19 skal brukes til kulturformål på plan 1,
                                     herunder arealer for museumsformål. BJKB19 skal binde
                                     sammen BOP9-10 med BKB19 for å sikre UU.

4.1.3 Bebyggelsens utforming: estetiske krav til ny bebyggelse og bygningsmiljø unntatt

verneområdene H570 i BKB 21-25 (§12-7 nr. 1)

a) Bebyggelsens struktur skal utformes ihht prinsipper i temakart 1.

b) Bygningsmiljøet skal fremstå helhetlig men variert og dokumentere referanser til Tromsø.

i. Taklandskapet kan utformes med kombinasjon av flate tak og skrå-/pulttak der ikke annet er angitt.

ii. Bebyggelsen langs sjøfronten, særlig høyhus, og overgangen land til sjø skal gis en helhetlig utforming. For å sikre en god prosess mht utforming av pirene ytterst mot sundet bør det utarbeides alternative løsninger eller avholdes arkitektkonkurranser.

c) Fasadene skal fremstå åpne på plan 1, med vinduer i minst 70% av fasaden, som ikke tillates foliert. Innganger skal markeres i fasaden og aktivisere offentlige rom. Fasader skal brytes opp slik at store, monotone flater unngås. Fasader skal bygges med varige kvalitetsmaterialer og detaljer som gir et urbant uttrykk. Mørke matte fasader tillates ikke på store volumer.

d) Balkonger for boliger skal bygges inntrukket i fasaden mot alle offentlige byrom, for å sikre et bymessig preg.

e) Krav til utforming skal spesifiseres nærmere i detaljreguleringsplan der slik kreves.

4.1.4 Felles bestemmelser for bebyggelsens plassering, høyder og utnyttelse (§ 12-7 nr. 1)

a) Bebyggelsen skal oppføres innenfor formålsgrensene som angitt på plankartet.

b) Formålsgrensene utgjør byggelinjer mot vei, torg og kai, og byggegrenser mot grønnstruktur (park med lek/bakgård) samt innen formål dersom annet ikke er angitt. Byggegrenser vist innenfor formål indikerer at det skal holdes åpen en passasje på plan 1, og over to etasjer dersom passasjen skal brøytes.

c) Bebyggelsen kan oppføres i tomtegrense mot naboeiendom.

d) Kotehøyder for flate tak gjelder ikke heissjakter, trapperom til takterrasse og nødvendige tekniske rom. Disse skal inngå i helhetlig utforming, ikke være høyere enn nødvendig og skal ikke medføre vesentlig skyggelegging av offentlige rom. For bygninger innafor hensynssoner for vernet bebyggelse skal de aktuelle bygningsdelene løses innafor angitt kotehøyde.

4.1.5 Særskilte bestemmelser for bebyggelsens høyder og utnyttelse (§ 12-7 nr. 1)

a) For bebyggelse i BKB 21-25 gjelder følgende krav til utnyttingsgrad og høyder:

i. Høydekrav for er gitt i bestemmelsene i pkt 5.5 hensynssone bevaring av kulturmiljø.

ii. Høydekravene kombinert med 4.1.3 a) om struktur bestemmer utnyttingsgrad.

iii. Det tillates ikke bygd kjellere dersom det ikke er nevnt i bestemmelsene til det enkelte formål.

b) For eksisterende bebyggelse utenfor hensynssone bevaring gjelder følgende krav til utnyttingsgrad og høyder:

                  Tillatt høyde skal ikke overstige:                                       Tillatt utnyttelse skal ikke
                  Høyde angitt i c+ (NN 2000)                                              overstige:
Eksiste-          høyde base                               høyde topp-etasje (flatt tak)   Sum BRA for felt iht matrikkelen
rende                                                                                      inkludert kjeller
felt
BKB 2                                                13
BKB 4                                       16 / 19,5                                  -                                       2864
BKB 6                                              21                                  -                                       4171
BKB 7                                              21                                  -                                       5377
BKB 10                                                                              31,3                                      21690
BOP 2                                        10,5-29                                   -                                      15318
BOP 3                                             24                                   -                                       5954
BKB 27                                     15,2/18,2                                  21                                       3921

c) For områder for ny bebyggelse uten krav om detaljregulering gjelder følgende krav til utnyttingsgrad og høyder:

                  Tillatt høyde skal ikke              Areal felt            Tillatt utnyttelse eks       Kjeller, se e) vedr
                  overstige:                                                 kjeller skal ikke            bruk for parkering
                  Høyde angitt i c+ (NN 2000)                                overstige:
NYE felt          Høyde                                BTA                   Sum M2-BRA for felt
                                                       Brutto areal felt

BOP 3                                           24                  2655                           8800                       2600
BOP 4                                 28 / 24 / 20                  1332                           4500                       1300
BKB 20                                          12                   640                           2000                          --
BKB 28                    15,5 (170 kvm nord) / 21                   602                           2400                          0

d) For områder for ny bebyggelse med krav om detaljregulering gjelder følgende krav til utnyttingsgrad og høyder:

i. Matrisen under viser høydekrav og utnyttelsesgrad for det enkelte nye felt.

• Med base menes volumet under angitt cote for basen.
• Med toppetasje menes volum over basen.

ii. Grad av utnytting for det enkelte nye felt styres av høydekrav og prosentandel av hhv feltets og basens areal, slik det er angitt i matrisen under.

i. Basens areal tilsvarer feltets areal, med unntak av BKB 12 og 15 der basen utgjør maks 80 % av feltets areal.

ii. Toppetasjens grunnflate kan kun utgjøre av prosentandel av feltets areal. Denne prosentandelen overstyrer m2-BRA.

iii. Bebyggelsen kan oppføres innenfor cotehøyder for base og toppetasje som angitt i matrise under.

• Det skal etableres et variert taklandskap som veksler mellom høyder, og flate tak og skrå tak. Sikkerhet mht snøras fra skrå tak skal ivaretas.
• Toppetasjen skal fremstå som tilbaketrukket eller med et annet uttrykk enn basen, slik at basens høyde og volum fremstår tydelig.
• Dersom hele toppetasjen innenfor et felt utformes med pulttak med minst 40 grader som starter på topp base kan
• maksimal m2-BRA økes med 20% for toppetasjen
• maksimal gesimshøyde økes med inntil 7 m iht. prinsipp under
• For øyene BKB 12 og 15 tillates bygd punkthus, et eller flere,
• der fotavtrykket utgjør maks 15% av basens areal
• med høyde toppetasje c+38, pulttak tillates ikke over c+38

\) punkthus. \\*) ved pulttak økes øverste gesims med inntil 7 m, jfr. 4.1.5 d) 3.ii. Høyder angitt i c+ (NN 2000). Tabellen er satt opp på nytt fra tekstlaget; se original-PDF-en for oppsettet.

e) Matrisen viser arealer som tillates i kjeller under angitte nye byggeområder med krav om detaljregulering. Arealene skal brukes til nødvendig infrastruktur og parkering, og kan brukes til forretning, lager, boder til boliger etc i tråd med overliggende arealer. Eksponert sokkel skal brukes til forretning.

 NYE felt –          Under byggeområde       Maks             Kvm       Dersom det etableres parkering i kjeller, skal den
 vertikalnivå 1                              kotehøyde        BTA       være felles for felt angitt under.
                                             (c+) ok gulv               Antall og fordeling fastsettes i detaljregulering.
                                             i etasje over
                                             kjeller
 SPH2                BOP1                    C + 3,5           1449     O1, BKB 6-7
 S1                  BKB 3*                  C+5               1704     BKB 3-5
 S2                  BKB 8-9, GP 1-2         C+ 9 (ute)        3297     BKB 8-9, BKB 6-7
 S3                  BOP4                                      1332     BOP 3-4
 S 4-6               BKB 11, 13-14,          C+ 3,5           21691     BKB 11, 12, 13, 14, 15, 16, 17, 18 og BOP5
                     16-17, GP 5-7
*) arealet er i sin helhet medregnet i d)

4.1.6 Krav til parkering (§ 12-7 nr. 4, 7)

   a) Parkering skal etableres i henhold til følgende norm:
                            Kriterie           Bilplasser egen         Bilplasser gjest      Sykkel min.
                                               maks.                   maks
Bolig                       Pr bolig                             0,5                  0,1                                2
Næring                      100m2                                0,3                  1,0                                2
Barnehage                   100m2                                0,2                  0,1                                3
Skole                       100m2                                0,2                  0,1                        1 pr elev

b) Sykkelparkering til bolig og arbeidstakere skal hovedsakelig etableres i lukket eller takoverdekket anlegg. Sykkelparkering for besøkende skal etableres på terreng, lett tilgjengelig fra inngangspartier og andre målpunkt.

c) Overflateparkering for bil tillates ikke utenom regulert kantparkering langs kjørevei og i gatetun der det er angitt i bestemmelsene.

d) For områder med krav om detaljregulering: Dersom det etableres parkering for bil skal dette løses i underjordisk anlegg. 10% av plassene skal tilrettelegges for personer med nedsatt funksjonsevne, i nærheten av inngangsparti / heis. 50% av plassene skal være tilrettelagt for lading av el-biler, og alle plassene for senere tilkobling. Det skal avsettes faste plasser for parkering for biler tilhørende hjemmetjenesten, en plass for hver 40 leiligheter, eller færre plasser etter nærmere avtale med Tromsø kommune, Helse og omsorg.

4.1.7 Krav til uteopphold (§ 12-7 nr. 4, 7)

   a) Det stilles krav om uteoppholdsarealer til alle formål. Uteopphold skal, delvis for bolig (jfr b)
      under her), og helt for andre formål, løses i offentlige byrom. De enkelte byggeområder er
      tilordnet følgende byrom:
                    Konkret løsning i      Uterom feltnavn                Størrelse         Byggeområder tilordnet, jfr
                    Nordbyen                                              kvm               plankrav og rekkefølgekrav
Byrom med           Skal bygges.           f_GP 1-2 Otto                   1653             BKB 8-9
lek                 Avsatt på              Sverdrups
                    plankart.              f_GP 5-7                        6063             BKB 11-18
                                           Seminarneset
                                           f_GP 9-10                       662              BKB 22
                                           Skansenområdet
Offentlige          Eksisterende           o_ST 1-2 Torget Bukta          2725              BKB 3,5 og BOP 1
byrom for alle      som skal               o_GP8 Nansen Plass             3730              BOP4

                 oppgraderes.          o_ST3 Skansentorget         1463          BKB 20, 21, 22, 23, 24,25,
                 Avsatt på                                                       27, 28
                 plankart.             o_GP13 Jaklins plass        985           BKB 19, 26
Bypark           Eksisterende          o_GP14-15                   10536         BOP1
                                       Skriverplassen

b) Særskilte krav for boliger til uteopphold. Krav om størrelse, avstand fra bolig og kvalitetskrav:

                  Størrelse   særskilt       radius      antall    Konkret løsning
                  (min)       tilrettelagt               boliger
                              for barn
Privat            5 kvm                      Direkte     1        Kan løses inntrukket i fasade, evt på
(balkong)         pr bolig                   fra bolig            tak. Privat areal kan erstattes i
                                                                  fellesprivat møteplass gjennom
                                                                  tilsvarende utvidelse av areal dersom
                                                                  kvalitetskrav i c) eller
                                                                  bevaringshensyn tilsier det.
Fellesprivat      5 kvm       0-5 år         Direkte     Fra og   Skal løses der uteoppholdskvaliteter i
uteareal /        pr bolig                   tilknytta   med 5    sum er best ihht kvalitetskrav i c).
møteplass         – min                      oppgang     boliger, Kan løses på tak, i fasade, på bakken
                  40 kvm                     / felles    inntil   og/eller tilknytta inngangsparti på
                                             inngang     30       gateplan.
                                                         pr       Inntil 40% av areal kan være
                                                         møte-    fellesarealer innendørs, jfr
                                                         plass.   kvalitetskrav i c)
Byrom med         1 daa pr    6-12 år        Inntil               Avsatt på plankart, jfr a)
lek               100                        250m                 Kan kombineres med uterom for
                  boliger,                                        barnehage, bydelshus etc.
                  min 3
                  daa
Bypark                        Ungdom                               Trafikksikker adkomst må etableres.
                              Skole                                Planfri kryssing må etableres.

c) Kvalitetskrav til alle offentlige, fellesprivate og private uteoppholdsarealer i planområdet

• Alle uterom skal ha trinnfri og trygg adkomst for barn
• Alle uterom skal tilrettelegges for alle aldersgrupper, også barn og ungdoms lek og særskilt for aldersgruppe nevnt i matrise over.
• Alle uterom skal være skjermet for støy, støv og vind, og ha en mest mulig solrik beliggenhet, med utsikt dersom det er mulig. Støykrav i 3.2.3 a) skal oppfylles for Byrom med lek; utearealer som ihht 4.1.7 a) er dedikert til støyfølsomme bruksformål.
• Alle byrom skal opparbeides iht. POR-plan mht. standard og materialbruk.
• Uterom skal tilrettelegges for sommer- og vinterbruk, særlig mht barn og ungdoms lek.
• Minimum 20 % av uterom på bakken skal kunne beplantes med trær og annen vegetasjon. o Dersom den beplantede delen av utearealet ligger på lokk over kjeller, skal konstruksjonen punktvis dimensjoneres for en jorddybde på 0,8 meter eller mer. Jorddybden skal uansett være tilstrekkelig til å infiltrere en regnhendelse opp til og med 5 års gjentaksintervall. o Ved planting av ny vegetasjon skal det fortrinnsvis benyttes stedegne arter.

d) Inntil 40% av fellesprivat møteplass kan være fellesarealer innendørs. Her medregnes ikke rene
   kommunikasjonsarealer som gang, trapp og heis. Arealet skal ha et godt samspill med
   oppholdsarealer ute, og være tilrettelagt iht. to første kulepunkt over.
e) For områder med krav om detaljregulering samt BOP4, BKB 20 og 28 stilles følgende
   dokumentasjonskrav:
      i.    Sol- og skyggestudier kl 09, 12, 15 og 18 på dato 21. april og 21. juni.
     ii.    Kotesatt utomhusplan 1:500 som gjøres juridisk bindende og viser
        o   hvordan universell utforming mht fremkommelighet og orienterbarhet er ivaretatt
        o   utforming av uterom, samferdsels- og grønnstrukturanlegg ihht rammeplaner for VAO og OSG
            knyttet til den enkelte detaljreguleringsplan samt plan for offentlige rom POR,
        o   fremtidig terreng og overflatebehandling, oppholdsarealer, lekearealer, vegetasjon, møblering
        o   overvannshåndtering, inklusiv infiltrasjonssoner og flomveger
        o   avfallsbehandling
        o   prinsipper for gangtrafikk som viser tilgjengelighet for alle
        o   prinsipper for sykkel- og biltrafikk med kjøreadkomster og parkering
        o   adkomst og kjøreveger for utrykningskjøretøy
f) Byrom er søknadspliktige tiltak.
g) TK Park skal godkjenne utomhusplan for byrom som kommunen skal overta for drift.

4.2 Samferdselsanlegg og teknisk infrastruktur (§ 12-5 nr. 2)

4.2.1 Felles bestemmelser for samferdselsanlegg og teknisk infrastruktur (§ 12-7 nr. 1, 4)

a) Alle samferdselsanlegg skal være allment tilgjengelige.

b) Alle offentlige samferdselsanlegg skal utføres ihht kommunalteknisk norm, og overtas av kommunen for drift.

i. Alle offentlige gangveier, fortau og sykkelveier skal opparbeides med varmeanlegg. Øvrige anlegg skal være tilrettelagt for brøyting.

ii. Alle samferdselsanlegg skal for øvrig utformes ihht POR – plan for offentlige rom datert 10.10.19, herunder ledningsfrie soner for treplantinger.

iii. Ved tiltak over og under bakken i freda område rundt Skansen (hensynssone H730_1) skal kulturminnemyndigheten konsulteres ved planlegging av tiltaket.

c) All offentlig teknisk infrastruktur som VAO, EL, fjernvarme, og avfallssug skal etableres under arealer regulert til offentlige samferdselsanlegg, offentlige grøntareal eller i offentlig tilgjengelig p-kjellere med tilgang for drift, jfr kommunal norm for VA-anlegg og rammeplan VAO datert 21.03.18.

d) Overvannshåndtering fra BKB 9-18, BOP1 og BOP 4 skal skje gjennom bruk av ledningsfrie overflatebaserte løsninger.

e) Trafo- og fjernvarmestasjoner skal ligge integrert i bygg, med tilgang for servicepersonell.

f) For områder med krav om detaljreguleringsplan skal de nevnte anlegg beskrives og avsettes i plankart med tilhørende bestemmelser og rekkefølgekrav, og i utomhusplan. VAO-rammeplan skal inngå som del av detaljreguleringen og baseres på VAO-rammeplan for områdereguleringen.

g) Veianlegg med tilhørende sidearealer og byrom er søknadspliktige tiltak.

h) TK Vei og TK VA skal godkjenne utomhusplan for veier og byrom som kommunen skal overta for drift.

4.2.2 Bestemmelser for bruk og utforming av det enkelte formål (§ 12-7 nr. 1, 4)

Felt     Formål        SOSI      Bruk og utforming for det enkelte felt
                       kode
BAV 1-2 Vann- og       1542      Areal for pumpestasjon.
        avløps-                  -    Utforming av BAV2 skal ses i sammenheng med etablering av
        anlegg                        støy- og støvskjerm langs brua, jfr 3.2.5.
SKV 1-4 Kjøreveg       2011      Areal for kjørevei.
                                 -    SKV1 er kjøreadkomst til BOP1-,2-5, BKB6-18 samt BKB 20-25.
                                      o_SKV 1 skal brukes som del av flomveg for overvann fra krysset
                                      Skippergata-Elvegata og i Hansjordnesbukta
                                 -    SKV 2 er kjøreadkomst til BKB 1-5, SK1-2, og SGT 13-14.o_SKV 2
                                      skal brukes som del av flomveg for overvann i Hansjordnesbukta.
                                      Flomveien må utformes uten terskler eller hindringer som for
                                      eksempel bygging, motfall, midlertidig eller permanent lagring,
                                      snødeponi etc.
SF1-10   Fortau        2012      Fortau etableres sammenhengende og utformes
                                 fotgjengerprioritert der det krysser veier og gatetun.
                                 -    SF1-4 Fortau langs Nordbybandet. Deler av o_SF 3 og o_SF 4 skal
                                      brukes som del av flomveg for overvann fra krysset Skippergata-
                                      Elvegata. Flomveien må utformes uten terskler eller hindringer
                                      som for eksempel bygging, motfall, midlertidig eller permanent
                                      lagring, snødeponi etc.
                                 -    SF5-6 Fortau langs Skippergata.
                                 -    SF7 Fortau foran Tinghuset
                                 -    SF8 Fortau langs Jaklins plass
                                 -    SF9 Fortau langs Havnegata/Bispegata, bredde 2,5 m ved
                                      Havnegata 10
                                 -    SF10 fortau sør for Stakkevollveien

ST 1-4 Torg 2013 Torg er offentlige byrom og skal opparbeides med høy kvalitet. Biltrafikk utenom varelevering og utrykning tillates ikke.

• ST1-2 er torget i Bukta. o_ST 1 skal brukes som del av flomveg for overvann fra krysset Skippergata-Elvegata og i Hansjordnesbukta. Flomveien må utformes uten terskler eller hindringer som for eksempel bygging, motfall, midlertidig eller permanent lagring, snødeponi etc.
• ST3 er torget ved Skansen
• ST4 er torget på Seminarneset som skal være en trappet adkomst til sjøen, og sikre forbindelsen mellom SGG 9 og 10 - SGT 1- Gatetun 2014 SGT 1-15 er gatetun hvor adkomster til tilliggende eiendommer, 15 varelevering og utrykning tillates.
• Innenfor område SGT 1,3, 6 og 8-11 tillates kjøring til tilliggende eiendommer. Det kan ikke etableres parkering innenfor formålet. Innenfor området kan det unntaksvis etableres parkeringsplasser for HC.
• Innenfor område SGT 4, 5, 7 og 12-15 tillates det etablert parkering.
• Innenfor området SGT 2 kan det etableres korttidsparkering for barnehage.
• SGT 14 er også adkomst fra SKV1 til BKB 3-5, samt til torget T1-2 herunder pumpestasjon BAV2 med slamsugebil som dimensjonerende kjøretøy. SGG 1- Gangvei / 2016 SGG 1-8 er en sammenhengende fotgjengerprioritert del av 17 gågate Nordbybandet som binder Nordbyen til Storgata.
• SSG1-3 og SGG 5 og SGG 7 er gangvei.
• SSG4 og SGG 6 og SGG 8 er shared space. Bildadkomster til tilliggende eiendommer, varelevering og utrykning tillates. SGG 9-15 er en sammenhengende sjøfront med kaipromenade. Utforming: Området skal opparbeides med høy kvalitet som svarer på ambisjonen om fotgjengerprioritert byrom for uteopphold. Utformingen skal sikre at fotgjengere ikke kommer i konflikt med kjøretøy der det tillates biltrafikk, endelige løsninger vurderes i detaljplan i samråd med Tromsø kommune. Området skal utformes med en rett kant mot sjø, spunt eller kai.
• Området SGG 9, 10 og 14 skal dimensjoneres for utrykningskjøretøy.
• Området SGG 11-12-13 kan utformes slik at båter kan legge til. Bruk: Området skal være gangprioritert og allment tilgjengelig, og brukes til kaipromenade og frontareal for tilliggende bebyggelse.
• Det tillates nyttetrafikk på fotgjengeres premisser for varelevering og utrykning på SGG 9, 10 og 14.
• I tillegg kan tillates adkomst for drosjer og busser på SGG09 og SGG 14 til tilknytta byggeområder. Kjøremønster og løsninger som sikrer gående og syklende avklares i detaljregulering.
• I SGG 15 tillates ikke faste installasjoner som hindrer fri sikt, som for eksempel skjermvegger etc, jfr bestemmelser for siktsektor H570_5. SGG 15 er 8 m bred. SGG 16-17 er kaier i indre havn. SS1-4 Sykkelvei 2017 SS1-4 er separat sykkelvei. SGS 1-4 Gang- og 2015 SGS1-4 er kombinerte gang- og sykkelveier. sykkelvei SK 1-10 Kai 2041 Kaiene er offentlig tilgjengelige byrom.
• Det kreves trapp/stige ned til laveste lavvann hver 20. meter, samt redningsbøye hver 40 meter.
• For aktive kaier kreves etablering av landstrømanlegg for å dempe belastning på omgivelsene. Alle kaier SK 1-7 skal ha anlegg for landstrøm. Nye kaier i SK 3-4-5-6 kan ikke gis brukstillatelse før landstrøm er etablert.
• Eksisterende sørvestvendt kaiavsnitt i SK1 samt SK 2-4 tillates ikke brukt på natt mellom kl 23 – 07 for fartøy som ikke er tilkoblet landstrøm. Unntak gjøres for losbåter og utrykningsbåter.
• SK 1-4 kan brukes som aktive kaier der sjøverts trafikk kan prioriteres foran fotgjengere. Kaiene kan stenges av, permanent eller midlertidig, dersom nærings- eller sikkerhetsmessige hensyn tilsier det.
• SK2 brukes til flytebrygge. Det tillates at BKB5 krages ut over SK2. Fri høyde for brøyting og øvrig bruk av kai skal sikres. SK 2 skal brukes som del av flomveg for overvann i Hansjordnesbukta. Flomveien må utformes uten terskler eller hindringer som for

eksempel bygging, motfall, midlertidig eller permanent lagring, snødeponi etc.

• SK 5-6 skal brukes til allment tilgjengelige anlegg i overgangen mellom land og sjø. SK5 ses i sammenheng med VS1 og sikres en helhetlig utforming uavhengig av feltgrenser. Området skal utformes med en variert overgang mellom land og sjø, som gjør området og vannet tilgjengelig for ulik bruk og brukergrupper.
• I SK06 skal det som utgangspunkt være bare flytende konstruksjoner for sjøretta bruk. Nedtrapping av kai (adkomst) fra SGG15 løses i SK06.Det tillates ikke faste installasjoner som hindrer fri sikt, som for eksempel skjermvegger etc, jfr bestemmelser for siktsektor H570_5.
• (SK 7, 8 og 9 utgår av planen som følge av mekling).
• SK10 er fredet kai ved Polarmuseet

SPH1-2   Parkerings-  2083      Offentlig parkeringsanlegg for biler i kjeller.
         hus/-anlegg
S 3-8    Samferdsels- 2001      Kjeller skal brukes til privat parkering (biler og sykler), tekniske
         anlegg/tekn.           anlegg herunder offentlige VA-anlegg, samt boder og lager for
         infrastr               boliger og virksomheter over og/eller nær kjeller. Kjeller skal
                                være tilgjengelig for drift av offentlige og private VA-anlegg og
                                annen infrastruktur til enhver tid.

4.3 Grønnstruktur (§ 12-5 nr. 3)

4.3.1 Felles bestemmelser for grønnstruktur GP 1-14 (§ 12-7 nr. 1,4)

a) Alle offentlige og fellesprivate byrom og bydelspark skal være allment tilgjengelig.

b) Alle offentlige byrom og bydelspark skal utføres iht. kommunalteknisk norm.

i. Alle gangveier gjennom offentlige og fellesprivate parker skal opparbeides med varmeanlegg eller være tilrettelagt for brøyting iht. norm.

ii. Alle anlegg skal utformes og møbleres iht. POR-plan.

iii. Alle anlegg skal sikre flomveger, fordrøyning og infiltrasjon av overvann ihht rammeplan VAO.

c) For områder med krav om detaljreguleringsplan skal de nevnte anlegg beskrives og avsettes i plankart med tilhørende bestemmelser og rekkefølgekrav, og i kotesatt utomhusplan jfr 4.1.6 e).

4.3.2 Bestemmelser for bruk og utforming av det enkelte formål (§ 12-7 nr. 1,4)

Felt Formål SOSI- Bruk og utforming for det enkelte felt kode GP 1-7 og Byrom 3050 Området er satt av til byrom med lek, jfr 4.1.7. GP 9-10 med lek - f_GP1-2 er avsatt til uteopphold og lek for alle boliger i Otto Sverdrups kvartal. Deler av byrommet kan sambrukes med uteopphold for barnehage.

• o_GP5-7 er avsatt til byrom med lek for alle boliger på Seminarneset BKB 11-18. Deler av byrommet kan sambrukes med uteopphold for barnehage og uteopphold for bydelshus. Barnehagens uteopphold tillates inngjerdet, men skal være tilgjengelig for brukerne av parken utenom barnehagens åpningstider.
• f_GP9-10 er avsatt til uteopphold og lek for boliger i BKB 22. o_GP3 Almelunden og GP4 Seminarparken brukes til offentlig park og uteopphold for BOP2 Seminaret.

GP 8,13 Offentlig 3050 Området er satt av til offentlig byrom for alle, jfr 4.1.7. og 15-16 byrom for - o_GP8 Fr. Nansen plass brukes til offentlig park som iht POR skal alle brukes til forplass for Tinghuset med skateanlegg i nedre del og mulig støyskjerming og nyetablering av almeskog i øvre del. o_GP8 Nansen plass skal brukes som del flomveg for overvann fra krysset Skippergata-Elvegata. Flomveien må utformes uten terskler eller hindringer som for eksempel bygging, motfall, midlertidig eller permanent lagring, snødeponi etc.

• o_GP 13 Jaklins plass opparbeides til et urbant grønt byrom. Det tillates etablert lav støyskjerm inne i hekk mot Skippergata.
• o_GP 15-16 Skriverplassen er bypark og skal tilrettelegges for uteopphold, ballplass og akebakke for hele bydelen. GP Privat hage 3050 GP 11 og GP 12 er historiske byhager som skal opparbeides og 11,12,14 videreføres som sådan. F_GP 14 gårdsrom mellom Perspektivet og Havnegata 10 skal brukes som hage og offentlig adkomst til Kulturkvartalet. Alle hager kan gjerdes inn, men gjerdet skal ikke hindre innsyn i hagen.

4.6 Bruk og vern av sjø og vassdrag med tilhørende strandsone (§ 12-5 nr. 6)

4.6.1 Felles bestemmelser for sjø og vassdrag med tilhørende strandsone

a) Alle tiltak langs land og ut i sjøen må behandles etter havne- og farvannsloven. Tromsø havn er myndighet.

b) Alle tiltak som kan påvirke sikt i farleden skal avklares med Kystverket.

4.6.2 Bestemmelser for bruk og utforming av det enkelte formål

Felt Formål SOSI- Bruk og utforming for det enkelte felt kode VF 1 Farled 6200 Farleden skal holdes fri for innretninger og aktivitet som kan hindre skipsfarten. VHS 1- Havneområde i 6220 Havneområdet i sjø skal holdes fri for innretninger og aktivitet 3 sjø som kan hindre trafikk til operative kaier som betjener båter, skip og andre fartøy. VS1 Småbåthavn 6230 Småbåthavn til bruk for mindre fiskefartøy og fritidsbåter. Endelig målgruppe bestemmes i detaljreguleringsplan, men mindre fiskefartøy skal prioriteres foran fritidsbåter. Ses også i sammenheng med SK5 mht bruk og utforming ved detaljregulering. VFV 1- Friluftsområde 6710 Allment tilgjengelig friluftsområde i sjø, som kan inngå i 2 i sjø utforming og bruk av overgangen sjø til land. Ved detaljregulering bestemmes bruk og utforming, herunder konstruksjonsmåte for BKB 12 og 15. Områdene skal visuelt fremstå med kaikant mot bebyggelse og vannspeil også ved fjære sjø, og områdene skal kunne brukes til aktiviteter på sjø som for eksempel båttrafikk og padling. Området må også vurderes opp mot oppdatert strømningsanalyse, jfr 3.1.1 d). VFV kan overbygges med gangbru mellom pirene.

5 Bestemmelser til hensynssoner (§§ 12-6, 12-7 og 11-8)

5.1 Bestemmelser for hensynssoner infrastruktur og frisikt (§ 11-8 b)

5.1.1 Bestemmelser for hensynssone H410_1 Gangbru

a)   Gangbru kan etableres mellom Skriverplassen GP1 og torget i Bukta ST2.
b)   Det er nødvendig å løse adkomst til gangbru med heis og trapp fra torget ST2 og/eller o_BOP1.
c)   Det skal avholdes designkonkurranse for utforming av anlegget.
d)   SVV skal involveres i planlegging av gangbru, og godkjenne prosjekt.

5.1.2 Bestemmelser for hensynssone H410_1-2 VA-anlegg

a) Området omfatter sikringssone for offentlig teknisk infrastruktur innenfor friområde.

b) Området skal hensyntas ved byggearbeider i tilgrensende bygg- og anleggsområder.

c) Utforming av anlegget skal ses i sammenheng med utforming av park på GP8 Nansen plass, og anlegget skal designmessig henge sammen med ny støyskjerm

d) Det skal avholdes designkonkurranse for helhetlig utforming av anlegget som nevnt i c).

5.1.3 Bestemmelser for hensynssone H410_3 el-kraft-kabel

a) Elkraftkabel Nansen plass skal hensyntas ved all planlegging og bygging i området.

5.1.4 Bestemmelser for hensynssone H140 frisiktsoner

a) Området skal holdes ubebygd og fri for andre visuelle hindringer som trær og installasjoner.

b) Frisiktsoner innen byggeområder holdes ubebygd i en høyde av 4 m over veiens høyde.

5.2 Bestemmelser for hensynssone bevaring av naturmiljø (§ 11-8 c)

5.2.1 Bestemmelser for hensynssone H560_1 (Almelunden)

a) Eksisterende «Almelund», som omfatter 16 almetrær, skal bevares ut fra sin historiske og miljømessige verdi.

b) Almetrærne skal gis en treskjøtsel som for fremtiden ivaretar trærnes helse og vekstform.

c) Det er ikke tillatt med graving eller oppfylling i rotsonen.

5.3 Bestemmelser for båndlagte områder iht. lov om kulturminner (§ 11-8 d)

5.3.1 Felles bestemmelser for fredede bygninger og områder, H730_1 – 17

  a) Bygninger og områder som er fredet etter lov om kulturminner (KML) er avmerket på
      plankartet med stiplet omriss og firkantskravur, og vist i matrisen under.
Hensyns-                         Formål Fredning etter lov om kulturminner (KML)
sone                             (ref.)
H730_1        Skansevollen       BOP 6 Forsvarsanlegget på Skansen er automatisk fredet etter lov
                                            om kulturminner (KML) 1978 §4
H730_2-3      Tromsøbrua                    Tromsøbrua er forskriftsfredet etter KML 1978
H730_4-7      Bygninger på       BOP 6 Bygninger på Skansen, areal rundt Skansen samt areal ut i
              Skansen                       sjøen mot sør er vedtaksfredet etter KML 1978 § 15
H730_8        Tollboden          BOP 7
H730_9        Tollbodbrygga

H730_10           Kai                 SK 10
H730_11           Landskap: fjære     VHS 3
                  og sjø
H730_12-14        Knudsengården   BKB 25 Skippergata 11 med uthus og stabbur er vedtaksfredet etter
                                         KML 1978
H730_15           Kjeldsethgården BKB 22 Skippergata 19 er vedtaksfredet etter KML 1978
H730_16           Perspektivet    BOP 8 Storgata 95 er vedtaksfredet etter KML 1978
H730_17           VT              BOP 9 Storgata 93B er vedtaksfredet etter KML 1978

b) Bygninger og områder skal forvaltes iht bestemmelser i respektive fredninger. Det er ikke tillatt å iverksette noen form for tiltak innafor hensynssonene for fredning, hverken i grunnen eller på byggverk, med mindre det foreligger dokumentert behandling etter KML.

c) Fredningsbestemmelsene forvaltes av nasjonale og regionale kulturminnemyndigheter. Alle tiltak innenfor freda område må godkjennes av kulturminnemyndighetene før kommunen kan gi byggetillatelse.

d) H730_1 Skansen med tilhørende sikringssone er et automatisk fredet kulturminne. Ethvert inngrep i grunnen eller andre tiltak som kan virke inn på kulturminnet er ulovlig uten særskilt tillatelse jf. kulturminneloven. Eventuell søknad om tillatelse til inngrep i det automatisk fredete kulturminnet eller tiltak som kan virke inn på kulturminnet, og som ikke er tillatt etter denne planen, skal sendes rette kulturminnemyndighet i god tid før tiltaket er planlagt igangsatt.

5.4 Bestemmelser for bygninger som er vernet (§ 11-8 c)

5.4.1 Bestemmelser for bygninger som er vernet, H570

a) Vernede bygninger og kulturminner er avmerket på plankartet med tykk konturstrek.

b) Alle tiltak etter pbl § 20-1 er søknadspliktige.

c) Hovedregel: Bygninger og kulturminner som er vernet kan ikke rives (helt eller delvis), tilbygges, påbygges eller underbygges med mindre annet er angitt i disse bestemmelsene. Vernet gjelder bygningens fasader og bærende konstruksjoner. Utvendige bygningsdetaljer og overflater som dører, vinduer, gerikter, belistning, ytterkledning, taktekking og farge, kan ikke skiftes ut eller fjernes. Ved vedlikehold skal originale materialer gjenbrukes og bevares i sin sammenheng.

d) Unntak 1 fra c): Dersom vedlikehold nødvendiggjør utskifting av bygningsdeler, skal nye bygningsdeler være tilsvarende byggets opprinnelige med hensyn til form, materialer, farger og utførelse. På trebygninger eldre enn 1945 skal det ved utskifting av ytterkledning brukes høvlet panel, og ved utskifting av taktekke brukes skifer eller rød enkelkrum teglstein.

e) Unntak 2 fra c): Det kan tillates tilbakeføring til et tidligere utseende som er prosjektert på bakgrunn av historisk dokumentasjon som originale tegninger og beskrivelser, historiske fotografier og fysiske spor i bygningen. Det skal gjøres fargeanalyser av opprinnelig utvendig kledning/fasade der om dette er mulig.

f) Bygninger eldre enn 1850 er meldepliktige etter §25 i KML. Kommunen plikter å sende søknad om riving eller vesentlig endring av ikke freda byggverk eller anlegg oppført før 1850 til regionale kulturminnemyndigheter senest fire uker før søknad avgjøres.

g) Det kreves særskilt ansvarsrett for prosjektering og utførelse av arbeider på vernede bevaringsverdige bygninger. Relevant kompetanse og erfaring må kunne dokumenteres.

5.5 Bestemmelser for bevaring av kulturmiljø (§ 11-8 c)

5.5.1 Felles bestemmelser for H570_1-5 bevaring av kulturmiljø

a) H570_1 Bygningsmiljøet rundt Skansen, H570_2 Bryggene med tilliggende kai og området bak, H570_3 Havnegata 10, H570_4 langsTromsøbrua og 570_5 siktsektor fra Skansen er avsatt som hensynssone for bevaring av kulturmiljø. Med kulturmiljø menes områder hvor kulturminner inngår som del av en større helhet eller sammenheng.

b) Innenfor hensynsonen H570_1-5 skal nye tiltak utformes slik at forståelsen av sammenhengen mellom de samlede kulturminnene i kulturmiljøet ikke blir forringet eller forstyrret. Innenfor hensynsonen H570_5 tillates ikke faste installasjoner som hindrer fri sikt over SGG15 og SK06.

c) Søknadspliktige tiltak, byggesaker og detaljregulering i sonen skal vurderes av kommunal og regional kulturminnemyndighet før det fattes vedtak.

5.5.2 Bestemmelser for H570_1 Bygningsmiljøet rundt Skansen

a) Nye tiltak skal ikke medføre utilbørlig skjemming av det automatisk freda festningsanlegget Skansen.

b) Nye tiltak skal utformes slik at de tilpasser seg strøkets historiske bygningsmiljø, bl.a. med hensyn til volum, høyder, form, materialbruk, farger, lyssetting, skilting og detaljering.

1. Ny bebyggelse skal underordne seg den verna trehusbebyggelsen mht volum og høyder, og oppføres med saltak eller pulttak mot offentlige rom.

2. Innenfor områdene skal bygg ha fasader med liggende eller stående trepanel.

3. Taktekking skal være skifer, eller rød, enkeltkrum matt teglstein.

4. Innenfor området er skjemmende skilt forbudt.

5. Bygging av ark eller kobbhus tillates, forutsatt at fasadelengden på arken(e) og kobbhuse(ne) er mindre eller lik 1/3 av fasadelengden på huset. Ved beregning av fasadelengde på huset, skal ikke lengden av eventuelle tilbygg regnes med. Ved beregning av et byggs gesimshøyde skal ikke høyden av ark eller kobbhus regnes med, dog slik at maksimal gesimshøyde på arken eller kobbhuset ikke kan være høyere enn byggets mønehøyde.

6. Heistårn eller andre tekniske installasjoner skal ikke bryte takflaten.

c) Særskilte bestemmelser for BKB 23 og 24, se også illustrasjoner i planbeskrivelse:

1. BKB 24: Byggehøyder og takform på eiendommen 200/1303 (Skippergata 13):

i. Forlengelse av hovedhus mot Skippergata skal ha samme gesims- og mønehøyde som hovedhus, hhv c+ 12,5 og c+15,0 m.

ii. Bygningen mot SGT6 skal oppføres med saltak med gesims maks c+12,0 og møne maks c+14,5m, eller pulttak med høyeste gesims maks c+14,5 m.

2. BKB 23: Byggehøyder og takform på eiendommen 200/1305 (Skippergata 15):

i. Bygningsdel mot Skansentorget skal ha skråtak med møneretning langsmed torget, og høyder gesims maks c+10,5 og møne maks c+14,5.

ii. Eksisterende midtre bygg med gesims maks c+14,5 kan påbygges med en tilbaketrukket toppetasje med gesims maks c+17,6. Toppetasje skal trekkes 3 m tilbake fra underliggende veggliv mot passasjen SGT6, og tilpasses slik at den ikke kommer i konflikt med arken på verneverdig bygg Skippergata 15.

iii. Det tillates bygging av kjeller under BKB23. Det må gjennomføres arkeologisk registrering etter kulturminnelovens § 9.

d) Unntak fra 5.5.2 b) for byggehøyder og takform for bygg på etablerte eiendommer med flatt tak:

i. På eiendommen kan det oppføres bygg med flatt tak med gesimshøyde som angitt under.

• Gesimshøyde 200/1308 (Vollgrava 9): gesims c+17,5 (øst) / 16,7 (vest)
• Gesimshøyde 200/1315 (Skippergata 23, Tromsprodukt): gesims c+16,3 (hovedhus mot Storgata) / c+ 13,1 (tilbygg langs Verftsgata)

5.5.3 Bestemmelser for H570_2 Bryggene med tilliggende kai og området bak mot Søndre

Tollbodgate og Skippergata

a) Området inngår i område BKB 26 med krav om detaljregulering. Det gis unntak fra plankravet for påbygg av fullført toppetasje innenfor c+ 20,5m, og fasadeendringer, for Skippergata 1c.

b) Nye tiltak skal ikke medføre utilbørlig skjemming av det automatisk freda festningsanlegget Skansen. Dette avklares med kulturminnemyndigheten i detaljregulering. Byggehøydene innen området skal også hensynta eksisterende gesims- og mønehøyder for bryggene, og utforming skal vektlegge et variert taklandskap.

c) Ny bygning kan fysisk tilbygges de vernede bygningene hvis dette bidrar vesentlig til universell tilgjengelighet og økt funksjonalitet for de vernede bygningene.

5.5.4 Bestemmelser for H570_3 Kulturkvartalet

a) H570_3 er avsatt som hensynssone for del av kvartalet som inkluderer Verdensteateret, Perspektivet museum og ubebygde arealer mot Bispegata og Havnegata.

b) Ny bebyggelse skal mht høyde, volum og utforming tilpasses den eksisterende fredede bebyggelsen. De fredede bygningenes historiske og arkitektoniske egenverdi skal fremheves i møte med ny arkitektur.

i. Fotavtrykk: Volumet skal plasseres innenfor BKB19. Formålsgrense for BKB 19 er maks byggegrense.

ii. Hovedvolumet: Ny bygning i BKB19 skal fremstå som en selvstendig bygningskropp selv om den fysisk henger sammen med Verdensteateret og Perspektivet museum. Gjennom utformingen av fasaden skal den tydelig henvende seg mot og ha kontakt med gata. Maksimal gesimshøyde er kote +13,1, og maksimal høyde for hovedvolumet er kote +17,7m.

iii. Forbindelsen til freda bygninger: Tilbygging til freda bygninger betinger dispensasjon etter KML § 15a og skal godkjennes av regionale kulturminnemyndigheter. Ny bygning kan fysisk tilbygges de freda bygningene kun hvis dette bidrar vesentlig til universell tilgjengelighet og økt funksjonalitet for de freda bygningene, og dersom det nye bygget har en funksjon for virksomheten til Perspektivet museum og Verdensteateret.

• Sammenkobling mot Verdensteateret kan kun skje på ett plan/kinoens foaje, og kun i den utstrekning som er nødvendig for å løse universell tilgjengelighet og økt funksjonalitet for Verdensteateret.
• Sammenkobling mot Perspektivet museum kan kun skje på museets østre fløy og i museets 1. og 2.etasje, og kun i den utstrekning som er nødvendig for å løse universell tilgjengelighet og økt funksjonalitet for Perspektivet.

iv. Materialbruk: Bygningens ytterkledning skal være av tre. Farge på kledning skal harmonere med Verdensteateret og Perspektivet museum.

c) Adkomst: Hovedadkomst til ny bygning i BKB19 for publikum skal være fra f_GP14. Det skal tilrettelegges for varelevering og avfallshåndtering fra Storgata.

d) Det er ikke tillatt med tiltak innenfor hensynssonen som kan være til ulempe for eller skjemme de freda bygningene.

5.5.5 Bestemmelser for H570_4 Tromsøbrua

a) H570_4-5 er avsatt som hensynssone i 25 meters bredde på hver side av veimidte på brua.

b) Ved behandling av byggesaker eller detaljregulering innenfor hensynssonen skal hensynet til Tromsøbrua som freda kulturminne vektlegges. Inntrykket av brua som et særegent overordna arkitektonisk element i landskapet skal ivaretas.

5.5.6 Bestemmelser for H570_5 sikt fra Skansen

a) H570_5 er avsatt som en V-formet siktsektor utenfor BKB18. Siktsektoren er en forlengelse av siktsonen H_190 på plankartet for plan 1891 Vervet.

b) Det skal ikke etableres anlegg eller vegetasjon på utfyllinga SGG15, SK06 eller VHS1-2 som er til hinder for fri sikt i hensynssonen.

6 Rekkefølgebestemmelser (§ 12-7 nr. 10)

6.1 Rekkefølgekrav til sosial infrastruktur tilknyttet igangsettingstillatelse

a) Det kan ikke gis igangsettingstillatelse for nye boliger før skolekapasitet og trygg skolevei er dokumentert. Kommunen skal angi kapasitet og aktuell barneskole for utbyggingen.

b) Krav til bygging av barnehage på Seminarneset avklares i detaljregulering for BKB 11-18.

6.2 Rekkefølgekrav til teknisk og grønn infrastruktur tilknyttet igangsettingstillatelse

a) Før det kan gis igangsettingstillatelser for bygninger og anlegg innafor område BKB 9-18, BOP 1 og BOP 4, skal Nordbybåndet med tilhørende VAO-anlegg i SKV1, SF1-4, SS1-4, SGG1-3 være godkjent og overlevert. Med tilhørende VAO-anlegg menes:

1. VAO-anlegg i SKV1 med tilhørende flomveg, SF1-4 med tilhørende flomveg i SF3 og SF4, SS1-4, SGG1-3 med tilhørende flomveg i SGG 3 som skal overtas til kommunal drift og vedlikehold. Ved søknad om midlertidig brukstillatelse og ferdigattest skal overtakelsesprotokoll underskrevet av gjeldende fagorgan vedlegges søknaden.

2. Avløpsanlegget til samtlige lavtliggende eksisterende eiendommer som berøres av heving av overløpsterskel for avløpspumpestasjonene PA 63 Hansnesjordbukta og PA 67 Nansenplass, skal være ombygd til trykkavløpssystem med tilknytning til trykkavløpssystemet i Nordbybåndet.

3. Alle tiltak knyttet til pumpestasjon PA 63 Hansjordnesbukta og ombygging av pumpestasjon PA 67 Nansenplass skal være gjennomført. Dette inkluderer overløpsarrangementene for begge pumpestasjonene.

b) For hvert byggetrinn innafor detaljreguleringsområdene skal adkomst og interne anlegg for samferdsel og teknisk infrastruktur være etablert, før det gis igangsettingstillatelse for bygninger innafor byggetrinnet.

1. Ved søknad om midlertidig brukstillatelse og ferdigattest skal overtakelsesprotokoll underskrevet av gjeldende fagorgan vedlegges søknaden.

2. Det skal ikke gis rammetillatelse for bygninger innafor område BKB 9-18, BOP 1 og BOP 4-5 før gjeldende fagorgan har gitt sin tilslutning til VAO-rammeplan og rammeplan for samferdselsanlegg og grøntstruktur knyttet til den enkelte detaljreguleringsplan. Tilslutning skal gis skriftlig og oversendes byplankontoret sammen med de endelige rammeplanene.

3. Det skal ikke gis midlertidig brukstillatelse og ferdigattest for bygninger innafor område BKB 9-18, BOP 1 og BOP 4 før det foreligger godkjent VA-ferdigmelding fra gjeldende fagorgan for tilkobling av privat VAO-infrastruktur/private stikkledninger til offentlig nett. Ved søknad om midlertidig brukstillatelse og ferdigattest skal VAferdigmelding godkjent av gjeldende fagorgan, vedlegges søknaden.

c) Adkomst til Bukta nord SV2 skal være etablert før BKB 1-5 gis igangsettingstillatelse.

d) Offentlig tilgjengelige byrom med lek skal etableres og/eller oppgraderes i takt med utbygging:

1. Byrom med lek GP1-2 før BKB 8-9 gis igangsettingstillatelse

2. Byrom med lek GP5-7 før BKB 11 – 18 gis igangsettingstillatelse

3. Nordre del av torg i Bukta o_ST1 med tilhørende flomveg, støyskjerming og overgang til vei SKV 1 og 4 samt aktuell del av kai SK2 med tilhørende flomveg før BKB 3-5 gis igangsettingstillatelse

4. Del av torget i Bukta T2 med tilhørende flomveg, støyskjerming og overgang til vei SKV 2 før BOP1 gis igangsettingtillatelse.

5. Del av Nansen plass GP8 som fungerer som forplass for Tinghuset før BOP4 gis igangsettingstillatelse

6. Del av Torget ved Skansen ST3 før tiltak i BKB 23, 24 eller 28 gis igangsettingstillatelse

7. Del av Jaklins plass SGG7 og GP13 før tiltak innafor BKB 19 eller BKB 26 gis igangsettingstillatelse

8. Trygg adkomst til Skriverparken før boliger innafor BKB 8-18 gis igangsettingstillatelse.

e) Sykkelparkering skal være etablert før igangsettingstillatelse for det aktuelle bygget gis.

f) Nødvendige tiltak mht støy og luftkvalitet skal være etablert før igangsettingstillatelse for det aktuelle bygget gis.

g) Igangsettingstillatelse kan likevel gis dersom det gjennom utbyggingsavtale og garanti foreligger tilstrekkelig sikkerhet for at kravene tilfredsstilles senest samtidig med at byggene tas i bruk. Midlertidig brukstillatelse og ferdigattest kan i alle tilfelle ikke gis før kravene er oppfylt.

6.3 Rekkefølgekrav tilknyttet vedtak om detaljregulering

a) For områder med krav om detaljregulering skal de feltinterne rekkefølgekravene fastsettes i detaljregulering.

6.4 Utbyggingsavtaler

a) For kommunens bruk av utbyggingsavtaler gjelder kommunestyrets vedtak etter § 17-2, og bestemmelsene i kommuneplanens arealdel § 3. Herunder skal kommunen ha rett til å kjøpe inntil 10% av ordinære boliger i nye boligprosjekt.

b) Kommunen skal søke å inngå overordnede utbyggingsavtaler etter områdemodell.

c) Anlegg som skal overtas av Tromsø kommune for drift skal utføres ihht kommunale normer.

Dokumenter som gis juridisk virkning gjennom henvisning i bestemmelsene

1. Temakart til bestemmelsene: landskap, gatebruk, vern og plankrav, Tromsø kommune 04.02.20
2. Illustrasjonsplan uterom fra POR-planen, Tromsø kommune 10.10.19
3. Illustrasjonsplan høyder, Tromsø kommune 10.10.19
4. Illustrasjonsplan VAO, Norconsult 21.03.18
5. Nordbyen – plan for offentlige rom (POR-planen), Tromsø kommune 30.06.18, 10.10.19

Planforslag til offentlig ettersyn. Planbeskrivelse 10.10.19, revidert 02.04.20. Tekstlaget fra PDF-en er ryddet lett: sidetopper og sidetall er fjernet, avbrutte linjer er slått sammen og kapitlene fra innholdslista er gjort til overskrifter. Bilder, kart og figurer finnes bare i original-PDF-en, og tekst som sto ved siden av hverandre på siden kan komme i en annen rekkefølge.

Forord fra byutviklingssjefen

Nordbyen er (her) området fra Kysten hus i sør til og med Agnforsyninga i nord, i prinsippet avgrenset av Skippergata i vest men inkludert Jaklins plass og kulturkvartalet i sør og Skriverplassen i nord.

Nordbyen skal igjen bli en del av Tromsø sentrum. Det betyr at området skal få ny næring, nye boliger og nye attraksjoner. Det skal vinnes nytt land ute i sundet, uterommene skal oppgraderes og det skal bygges mange nye og spennende bygninger. Vi skal bygge ny by!

Historien om Nordbyen – som i stor grad er historien om den arktiske hovedstaden Tromsø – skal fortelles i den nye delen av sentrum som vokser frem. Både fysiske og immaterielle minner er del av denne dype fortellinga som fant og finner sted her. Kunnskap om dette er nødvendig for å forstå og skape eget ståsted, og for å navigere riktig inn i fremtida. Den nye byen skal bygge på den gamle!

Kommunens byplankontor har jobbet sammen med grunneiere, utbyggere, beboere og andre aktører med en plan for utviklinga av Nordbyen. Planen viser et fremtidsbilde av både funksjoner og utforming i området. Når dette fremtidsbildet vedtas av Kommunestyret er rammene for utvikling gitt, både for alle innbyggere og besøkende som bruker sentrum, for naboer som berøres og for de som skal investere. Da kan planen bli et verktøy for at alle aktører drar i samme retning.

Kommunen startet opp planarbeidet høsten 2015, og har vektlagt bred medvirkning i oppstart av prosessen gjennom workshoper og åpne møter. Planprogrammet ble vedtatt i april 2016, og parallelloppdragene der fire arkitektteam deltok ble avholdt vår/sommer med evaluering høsten 2016. Samme høst arrangerte kommunen Nordbydagen sammen med nærings- og kulturaktører i området, og i 2017 festivalen KA NO? i samarbeid med KORO og lokale kunstnere.

Etter dette har kommunen jobbet med utforming av planen, og hatt en rekke prosesser rundt enkelttema og avgrensa områder innafor planområdet tett opp mot grunneiere, andre direkte berørte parter og offentlige myndigheter. Det er gjennomført mekling for Seminarneset våren 2020 der BOP5 mm ble tatt ut av plankartet. Denne planbeskrivelsen samt plankart og bestemmelser er oppdatert med endringene på Seminarneset.

Et helhetlig planforslag legges nå frem til vedtak. Vi håper med dette å legge grunnlaget for en fruktbar byutvikling, og deretter utbygging av en spennende utvidelse av Tromsø sentrum som arktisk hovedstad.

Tromsø 02.04.20

Laila Falck Seksjonsleder Byutvikling Tromsø kommune

Leseveiledning

Planbeskrivelsens status, hensikt og oppbygning Planbeskrivelsens status og hensikt Planbeskrivelsen skal være støtte for skjønn ved anvendelse av planen og de juridisk bindende planelementene (plankart, bestemmelser, temakart 1-4 samt POR og VAO rammeplan). Til utdyping av denne planbeskrivelsen er det vedlagt 17 vedlegg, se oversikt i kap 6.

Det er en omfattende planbeskrivelse.

• Sammendraget gir en oversikt over planens ambisjoner for byutvikling i en samfunnsmessig kontekst, og kap 3 introduserer det konkrete planforslaget. Disse anbefales lest som introduksjon.
• Kap 4 gjennomgår det konkrete planforslaget etter PBL mht tema i planprogrammet. Disse kapitlene er ordnet tematisk og vil være viktig for videre arbeide, og i offentlig ettersyn for offentlige myndigheter som kan lese utvalgte kapittel.
• Kap 5 gjennomgår planforslaget områdevis. Her vises mer detaljerte og konkrete løsninger enn kap 4, og her vises også alternative forslag og virkninger av planen. Disse kapitlene forventes lest av berørte parter, som kan lese «sine» utvalgte kapittel. Oppbyggingen av planbeskrivelsen imøtekommer de ulike interessentenes behov for å lese kun om «sitt» tema eller område. Det betyr også at noen momenter gjentas i ulike sammenhenger, men samtidig at et utfyllende bilde av helheten i planen krever gjennomlesning av alle kapitel.

Planbeskrivelsen er bygd opp i disse kapitlene:

0. Sammendrag

1. Kort om bakgrunn for planen og om planprosessen, med henvisninger til vedlegg fra innledende fase: De politisk vedtatte målsettingene for Nordbyen og for planen.

2. Nordbyen skal styrke Tromsø som arktisk hovedstad, og sentrum som viktigste knutepunkt. I dette kapitlet gjennomgås de viktigste momentene vedr Nordbyens rolle i sentrum og for byen; den arktiske identiteten, 10 råd fra parallelloppdragene, prinsipper for byvekst med sentrum som knutepunkt. Ulike scenario for Nordbyen konkluderer med at en må bygge flerfunksjonell by, og unngå en ren boligbydel.

3. Planforslagets hovedgrep og overordna planprinsipper. Her introduseres planforslaget ihht PBL. Først noen sentrale fakta, herunder planforslagets elementer og status, samt noen sentrale tall. Deretter klargjøres prinsipper for overordna arealbruk og den grunnleggende forskjellen på planlegging av områdene nord og sør for brua, to områder med helt ulik identitet. så klarlegges planens gjennomgående strukturerende elementer: landskapet, Nordbybåndet, sjøfronten og griden av byrom. Videre fredninger og vern som strukturerende elementer og tema i seg selv. Til slutt klarlegges planregimet med krav til detaljreguleringer.

4. Tematisk planbeskrivelse og virkninger av planen. Tema ihht planprogrammet gjennomgås ut fra kriteriene analyse – plangrep –planforslag. Tema er arealbruk (næring, bolig, attraksjoner), byform: landskap, byrom, ny bebyggelse, lokalklima – sol/skygge og vind, folkehelse – støy, luftkvalitet og levekår, mobilitet og KV trafikk, KU utfylling og nytt land, havnivå og høyder, VAO og energistrategi. Risiko og sårbarhetsanalyse, Gjennomføring: rekkefølgekrav og anslag kostnader, mulige gjennomføringsstrategier, kommunens aktuelle roller og to anbefalte grep for gjennomføring samt referanser fra KMD og andre norske byer.

5. Områdevis planbeskrivelse. 5 områder nord for brua, og 4 områder sør for brua, gjennomgås ut fra kriteriene status – beskrivelse ut fra tematiske kriterier - alternative forslag – anbefalt forslag.

6. Oversikt over vedlegg

Sammendrag

Planområdet i dag

Framtidsbilde - rammer i ny plan, Tromsø kommune

Fjernvirkning, sett fra Mandelasletta.

Kap 1. Bakgrunn

Nordbyen er i endring, og kommunen fremmer selv en områderegulering for å samordne en helhetlig utbygging av offentlig infrastruktur og private byggeområder. Planforslaget er utarbeidet i nært samarbeide med offentlige myndigheter, grunneiere og andre interessenter. Prosessen har vært åpen i innledende fase 2015-2016, deretter rettet direkte mot berørte i 2017-2018, og åpnes nå igjen under offentlig ettersyn i 2018.

Tromsø kommune vedtok planprogrammet i april 2016. Visjonen er at Nordbyen skal styrke Tromsø som arktisk hovedstad. Målsettingene for Nordbyen og planen er gjengitt i kap. 1.

Kap 2. Planforslaget styrker ønsket byutvikling: Tromsø som arktisk hovedstad, og sentrum som viktigste knutepunkt

Arktisk hovedstads viktigste utstillingsvindu er Tromsø sentrum. Nordbyen representerer den dype historien som basen i territoriet – porten til Ishavet i fortida, porten til Havrommet i fremtida. Denne identiteten gir ståsted for fremtida og skal ivaretas og dyrkes frem. Den er også viktig for sentrums posisjon og programmer for fremtida. Nordbyen blir igjen en del av Tromsø sentrum.

Tromsø sentrum er det viktigste knutepunktet i byen. Byvekst ihht samordna bolig, areal- og transportplanlegging skal være kompakt og skje i en tydelig senterstruktur med fortetting i knutepunkter. Å styrke sentrums kvaliteter som møtesteder i Isbjørn i gata, Lærfabrikken 1972, attraktive byrom, og tilrettelegging for gående og syklende i sentrum Lance og Gjøa. Medisin og mat av og mellom sentrum og Stakkevollveien, bør derfor prioriteres som tang. Energi til havs. viktige tiltak for å oppnå intensjonene i en byvekstavtale.

Fire scenario for arealbruk er drøftet. Svaret er å bygge by! Nordbyen skal bli en del av sentrum med blanding av næring og bolig, og med arealer til offentlige formål og attraksjoner. I videre planutvikling er «den produktive byen» tydeliggjort; Bukta nord forbeholdes maritim næring (land og havn) uten en større andel nye boliger, og det settes en skranke for boliger slik at kontor og annen produksjon også kan finne sted på Seminarneset. Bolig prioriteres men ikke på bekostning av næring.

Parallelloppdragene ga ikke bare 10 veldig gode råd for Nordbyen og planutviklinga, se kap. 2, men også mange innspill til en annen og ny måte å tenke byutvikling på: Den flerfunksjonelle tette byen gir langt flere muligheter for merverdi av investeringer enn den monofunksjonelle spredte byen: bygninger og uterom kan brukes av flere grupper samtidig og over døgnet, uka og året: barnehagen kan være bydelshus på kvelden, taket kan også være uterom og skolegården kan være park utenom skoletid. Operaen ga merverdi. Men den gir også utfordringer: vi må planlegge på en ny måte i tett Vulkanområdet er brukt som et godt by, det krever programmering av funksjoner på plannivå og tidlig forbilde på flerfunksjonell by. samhandling mellom offentlige og private i gjennomføring. Dette utfordrer kommunens etablerte praksis og verktøy, men gir vinnvinn-muligheter som må gripes!

Kap 3. Planforslagets hovedgrep

1. Arealbruk: Programmene skal bidra til at Tromsø sentrum styrkes som arktisk hovedstad, jfr kap 2: o Nordbyens identitet er knyttet til den dype historien som basen i territoriet – porten til Ishavet i fortida, porten til Havrommet i fremtida. o Programmer som underbygger denne identiteten prioriteres, altså den produktive byen o Programmer som bygger opp under den flerfunksjonelle tette byen og har mulighet for merverdi prioriteres også

2. Byformen: Planen er bygd opp rundt fem strukturerende elementer: Arealbruk o Landskap: Det overordna landskapsrommet, sektorer østvest i Bukta og ved Nansen plass, siktlinjer, snusirkler båt samt prinsipper for høyder mht brua og mot sundet legger hovedrammer for planforslaget o Nordbybåndet er en gjennomgående og sammenhengende gangprioritert hovedveiforbindelse og trasè for teknisk infrastruktur, som bør etableres tidlig for å sikre kvalitet og helhet i området o Sjøfronten er tilsvarende gangprioritert forbindelse i grensa mot sundet. Denne må bygges trinnvis, samtidig med at områdene etableres. o Det varierte systemet av byrom – parker, plasser og torg:

• Flerfunksjonelle, generasjonsuavhengige og universelt Strukturerende elementer utforma møteplasser - også barns lek
• Tilhører byen og er allment tilgjengelige, men kan opparbeides som del av uterom til private prosjekter (vinn-vinn) o Verneverdige enkeltbygg og områder bevares for fremtida, og legger sterke restriksjoner på det nye som skal fylles inn.

3. Identitet nord og sør: Den nye bebyggelsen i området utformes ut fra to svært ulike kontekster: o Området nord for brua er sentrums reserve, og utnyttes tungt samtidig som kvaliteter og klima i uterom ivaretas o Området sør for brua er etablert område med historisk verdi, som legges til rette for infill og vern gjennom bruk

4. Planregime: En robust plan med avklart infrastruktur, krav Verneverdig bebyggelse og områder til detaljregulering av ny bebyggelse samt rekkefølgekrav som danner underlag for utarbeidelse av gjennomføringsstrategi og fordeling av hovedroller mellom kommunen og utbyggere

To områder: ny by i nord, infill i verneverdig bebyggelse sør for brua Juridisk plankart – vertikalnivå 2. Temakart krav til detaljregulering,

Kap 4. Tematisk planbeskrivelse og virkninger av planen

Ut fra planprogrammet er disse tema beskrevet:

1. Programmer Konkretisering av hvilke funksjoner som tillates innafor planområdet, utledet fra overordna drøfting av scenario og kap

2. Hovedbudskapet er at det skal bygges flerfunksjonell by med MDH / Transborder: mulighetene i stort innslag av næring. Boliger tilpasses dette. en havromsbasert bydel 2. Byformen - landskap En særskilt utredning av konsekvenser for landskap sier at virkningene på landskapet dempes av at profilen ikke bryter med brua eller øya, utenom den offentlige attraksjonen.

3. Byformen – uterom Et hovedgrep i planen er at det sammenhengende offentlige gateløpet Nordbybåndet binder Nordbyen sammen, og binder sentrum til Stakkevollveien. Langs båndet knytter uterom av ulik karakter seg til båndet. Strategien bygger på erfaring om at tidlig etablering av byrom/uterom med høy kvalitet gir kvalitet i etablert og ny bebyggelse. POR-planen gir juridisk bindende rammer for utforming av uterommene.

4. Byformen – ny bebyggelse Rammene i planen for ny bebyggelse er satt ut fra overordna strukturerende elementer (bebyggelsesstruktur), etablerte høyder og lavere front mot sundet (høyder), og forhold til uterom med vekt på klimatiske konsekvenser (sol, skygge, vind). Nordbybåndet og byrom påkoblet 5. Byformen – klima Dokumenterer sol/skygge og vind etter utbygging. Den høyeste bebyggelsen ytterst på Seminarneset er ikke dramatisk i så måte.

6. Kulturminner – vern og bruk Planen har fire kategorier vern av bygninger og områder:

• fredninger ihht KML,
• vern ihht PBL: gjeldende reguleringsplaner videreføres, Agnforsyninga foreslås vernet formalisering av vern foreslått i KDP samt nytt vern foreslått i denne planen. Begrepet tilpasning drøftes, og det redegjøres for hvordan dette styrer bestemmelsene og infill-prosjekter.

7. Mobilitet og konsekvensvurdering trafikk Nordbyen oppfyller målene i Tenk Tromsø gjennom prioritering av gange, sykkel og kollektiv, samt lav bilandel og lav parkeringsdekning. Del av Stakkevollveien reguleres til firefeltsvei i tråd med KST-vedtak. Dette rammer etablert næringseiendom. Det er nok lenge til brua kan brukes Gatebruksplan avklarer bruk av gatene. Det er satt av flere som ren gang- og sykkeladkomst. mulige kaier for byferge over sundet (TEFF-en). Konsekvensvurdering: trafikk Vurderingen er at tiltaket ikke overbelaster hovedveinettet på en kritisk måte. Belastningsgraden i Bukta rundkjøring vil være 0,61 på vegarm Fv 862 (tunnelen), noe som er helt akseptabelt.

8. Folkehelseperspektivet – støy og støv Nordbyen er støyutsatt, men utredning viser at alle de nye uterommene er i stille sone, og at noen eksisterende uterom kan oppnå stor forbedring med støyskjerming. Luftkvalitet langs Skippergata er utfordrende, men de nye områdene lenger ut mot sundet er ikke utsatt. Levekår i sentrum antas å forbedres statistisk gjennom å bygge ny by. Beboerne i Bukta får bedre tilgang til sjøfronten og nye møteplasser.

9. Utfylling – konsekvensutredning Prinsipp støy. Fremtidig situasjon Nytt land kan delvis spuntes med kjeller mellom, og delvis med skjerming av uterom. bygges som øyer. Bebyggelse over 4 etasjer må pæles.

Konsekvensutredning: Forhold til KPA og landskap Overordna vurdering av tiltaket sett opp mot intensjonene i KPA er at Nordbyen styrker sentrum som knutepunkt, og minsker faren for byspredning. En særskilt utredning av konsekvenser for landskap sier at virkningene på landskapet dempes av at profilen ikke bryter med brua eller øya, utenom den offentlige attraksjonen. Vurderinger av grunnforhold og strømning i sundet tilsier at tenkt utfylling er kurant. Aktuelle myndigheter Utbygging av Nordbyen er i tråd bes vurdere dette mht brufundamenter og mudring Bukta. med knutepunktstrategien i KPA. 10. Utfylling, havnivå og høyder Ny bebyggelse skal ligge på c+3,5 m og nye veier på c+2,7 m. Dette skaper utfordringer ifht etablert bebyggelse, som løses punktvis med lavere veier enn nytt krav, og plass i frontarealer for å ta høydeforskjell når UU samtidig skal tilfredsstilles.

11. VAO, energistrategi Det er behov for et nytt VAO-anlegg med trykkavløp, som også har implikasjoner for eksisterende bebyggelse. Dette skal etableres under Nordbybåndet sammen med fjernvarme og elkraft. Overgang mellom land og sjø må VAO rammeplan gir juridisk bindende rammer for VAO-anlegg. løses på andre måter enn utfylling. Som arktisk hovedstad er det viktig at Nordbyen viser Her er brukt nedtrapping, hus på fremtidsretta og klimavennlig løsning av energi gjennom å pæler og sammenhengende etablere en bydel som fortolker energiutfordringen, og gjerne vandring langs sjøen. selv produserer energi og viser til et nullutslippsregnskap. Dette kan bli en del av miljøoppfølgingsprogrammet for Nordbyen.

12. Risiko- og sårbarhetsanalyse mht tiltak etter PBL Planforslaget er systematisk vurdert ut fra ROS-skjema. Analysen viser at forhold knytta til trafikk, herunder støy og støv er de mest kritiske faktorene. Det vurderes å etablere et MOP miljøoppføringsprogram for å forbedre disse forholdene.

13. Gjennomføring: rekkefølgekrav og anslag kostnader Rekkefølgekravene i planen er basert på lovens skranker mht nødvendighet og forholdsmessighet. Anslag kostnader for offentlig grønn og grå infrastruktur skisserer investeringskostnader til 640 mill (P50, 40% usikkerhet), av dette ca 60 mill til Nordbybåndet og 240 mill til Seminarneset.

14. Gjennomføring: strategi/roller og to anbefalinger Planprogrammet lanserte gjennomføringsstrategier for transformasjon av tett by som sentralt tema. En hovedhensikt med områdeplaner er å utvikle områdemodeller for å samordne utbygging av offentlig infrastruktur med private utbygginger. Det gis to anbefalinger i så måte:

1. Et nytt regime for utbyggeres bidrag til uterom, der deler av krav til uteopphold kan løses i offentlige byrom. Vinn-vinn.

2. Tidlig etablering av Nordbybåndet er avgjørende viktig for å realisere området, både av tekniske årsaker (trykkavløp og ny adkomst må etableres før området kan bygges ut) og fordi erfaring tilsier at tidlig etablering av byrom med høy kvalitet er beste grunnlag for å skape områder med høy kvalitet. Vinn-vinn. Dette kan for eksempel realiseres ved at kommunen forskutter denne offentlige gata og at de som er tilknyttet anlegget betaler i takt med sine utbygginger.

15. Gjennomføring: referanser KMD og andre byer Tromsø har utfordringer med bit-for-bit-utbygging av infrastruktur. Det er interessant å se på erfaringer fra andre byer som har jobbet tidlig og langsiktig med gjennomføringsstrategier og mulige samarbeidsmodeller offentlig-privat, parallelt med planarbeidet. Handlingsrommet med referanser til andre byer og veiledere fra KMD er utredet i planbeskrivelsen.

Kap 5. Områdevis planbeskrivelse Områdene er beskrevet ut fra: status i dag og tematiske kriterier. Anbefalt og evt alternative forslag er vist. Områdene er:

1. Bukta nord, havn og del av torget i Bukta Område for maritim/marin næring med aktiv havn, og torg som uterom. Felles adkomst fra Stakkevollveien til BB 1-5. Denne skal utvides til fire felt, plan 1821, noe som forutsetter riving av Bukta nord næringsbygg og redusert tomteareal for eiendommer i bruk til næring. Eiendommene i området reguleres for høyere u-grad og bymessige løsninger.

2. Bukta sør, havn, del av torg og gangbru Viktig beredskapshavn for Kystverket/losen og Brann og redning. Kommunal byggetomt. Uavklart bruk, kan være aktuelt for arktisk beredskapssenter. Bru til Skriverplassen skal vurderes tilknytta utbygging av BOP1.

3. Otto Sverdrups kvartal med uterom med lek, og gatetun Otto Sverdrups kvartal mot Seminaret og Skippergata 41-47 Kvartalet fullfører transformasjonen til store strukturer og skaper attraktivt byrom med lek i gårdsrommet/gatetunet.

4. Seminarneset på utfylling og øyer, med sjøfront, uterom med lek, friområde i sjø Det største utbyggingsområdet som forutsetter bygging av nytt Seminarneset land ute i sundet. Her skal Tromsø som byen ved og i sundet manifestere seg.

Tinghuset

Illustrasjoner Seminarneset AART for Peab. Del av kaipromenaden i sentrum.

5. Tinghuset og Nansen plass Bilveien foran Tinghuset stenges på sikt og tinghuset får direkte kontakt med Nansen plass som forplass. Denne skal oppgraderes til en bypark og superlekeplass for ungdom. Støyskjerming med vegetasjon er aktuelt. Tomt øst for Tinghuset kan bebygges. Skansenområdet Skippergata 13-15 6. Skansenområdet med Skansen, bakgårder og gatetun Dette området bærer del av byens opprinnelige historie. Skansen er fredet og påvirker bruk og utforming i hele området. Det sjarmerende 1800-talls trehuspreget skal styre også ny bebyggelse, men industrihistorien styrkes gjennom vern av bygninger fra 60- og 70-tallet. Infill Skippergata 13-15. Jaklins plass 7. Kulturkvartalet og Jaklins plass Det viktigste byrommet og det viktigste offentlige programmet. Jaklins plass er det viktigste leddet mellom Storgata og Nordbyen, og er et urbant byrom med stort potensiale. Et nybygg i Havnegata 10 kan komplettere de freda bygningene, og danne Havnegata 10 siste vegg i plassen. En stor mulighet for Tromsø.

8. Bryggene mot indre havn og området bak De mest ikoniske byggene i Tromsø, med den ultimate solveggen. Planen åpner for at bakgården kan bygges ned, og for å bygge nye funksjoner til bryggene (ikke i), vern gjennom bruk.

9. Brygger ved Vervet – Søndre Tollbodgt 15 og 17 Næring på plan 1, bolig fra plan 2. Restriksjon på forretning og Bryggene indre havn parkering, ønsker ikke biltrafikk inn Søndre Tollbodgt. Krav om detaljregulering for områdene 1-4 og 8.

1. Bakgrunn

Nordbyen og sentrum er i endring

Tranformasjon av Nordbyen er allerede i gang Nordbyen er preget av at overgangen fra industrilandskap til by allerede er i gang. Relokalisering av arealkrevende industrielle virksomheter ventes å skyte fart innenfor en 10-årsperiode. Dette åpner for utvidelse av Tromsø sentrum nordover, og nye løsninger mht både arealbruk og byform. Transformasjonsprosessen gir en unik anledning til å bygge by.

• Nordbyen ligger svært sentralt og har et stort omdanningspotensiale. I «Spillet om Tromsø» (1995) ble området omtalt som «De store prosjekters sted» og «et sted av første rang».
• Områderegulering for Sentrum nord ble vedtatt som tiltak nr 2 i sentrumsløftet (KST i sak 75/13)
• Det er utbyggingspress drevet av private i området: Vervet er under etablering, en del enkeltsaker i søndre del og flere grunneiere i nord som er aktive i planutviklingen der

Sentrums rolle i Tromsø - Nordbyens rolle i fremtidig sentrum Sentrums rolle i byen er i endring. Sentrum var tidligere det opplagte førstevalget for handel og som møteplass, en rolle Jekta og Pyramiden til dels har tatt over. Sentrums fremtidige rolle må redefineres, og kanskje i sterkere grad bygges opp rundt opplevelser og identitet i tillegg til handel. Da blir dette viktige drivkrefter: den historiske byen som bærer den dype identiteten inn i fremtida, den produktive byen med kontorer og møteplasser, samt flere attraksjoner og innbyggere som bidrar til byliv. I så måte er Nordbyen en viktig brikke for sentrum

• Området sør for brua bærer mye av byens historiske identitet
• Området nord for brua kan romme nye og store programmer

Historiske forventninger Området nord for brua har i lang tid vært sett på som et område det er mulig å bebygge høyt og tett. Dette ligger så langt tilbake som Spillet om Tromsø (1996), OL-anleggsplanen og sist SPUTS-analysen. Begrunnelsen har vært at dette området ikke sperrer utsikt til sundet for nærliggende etablert boligmasse, og heller ikke kaster skygge på annet enn sundet.

Områderegulering og kommunens rolle

Områdereguleringsplan er hjemlet i PBL § 12-2 og skal «styrke kommunal planlegging av helhetlige utbyggingsmønstre og sammenhengende strukturer, for bedre å kunne gi forutsigbare rammer for økt privat planlegging. Diskusjonen om (..) funksjoner og utforming, høyder og vegsystem, kollektivtransport, grøntstruktur, avgrensing mot LNFR osv, hører hjemme i områderegulering».

Plantypen kan brukes på nivå med kommunedelplan, men har rettsvirkning som reguleringsplan. Det betyr at det kan stilles plankrav om detaljregulering for prosjekter/delområder som ikke er nok avklart, men kan også avklare prosjekter/delområder så langt at tiltak kan behandles direkte som byggesak. Det er ønskelig å avklare enkeltsaker slik at de slipper å gå veien om detaljregulering.

Forslagstiller er Tromsø kommune ved Byutvikling – byplanenheten Ved å sette i gang en områderegulering ønsker kommunen å se området i en større sammenheng og styre en helhetlig omdanning av området. Påvirkningen omdanningen har for sentrum, utvikling av sjøfronten og tilførsel av urbane kvaliteter, vil være viktig.

Planområdet

Forvarslet planområde og eiendomsforhold

Planavgrensing pr 15.02.16, vedtatt planprogram. Det endelige planforslaget er noe mindre i utstrekning, bl.a. uten Vervet.

Nordbyen er (her) området fra Kysten hus i sør til og med Agnforsyninga i nord, i prinsippet avgrenset av Skippergata i vest men inkludert nedre deler av Bispegata og Elvegata samt hele Skriverplassen. Figur over viser forvarslet planområde og under eiendomsforhold i planområdet.

Eiendomsforhold

Til venstre dagens eiendomsstruktur, til høyre kommunalt eide eiendommer pr 2017.

Gjeldende planer

Planstatus: Plan 225 Sentrumsplanen (KDP) 2008, gjeldende reguleringsplaner, reguleringsplan for Vervet 2015

Gjeldende plan KDP sentrum er utgangspunkt for områdeplanen. Ny områdeplan bør avklare konkrete rammer for struktur, høyder og tetthet for ny bebyggelse. Nytt land/utfylling vil gå ut over rammen i KDP – og derved KPA - og utløser krav om KU for dette tema. Noen gjeldende reguleringsplaner videreføres, som for eksempel Vervet og Skansen, men en rekke gamle planer skal oppheves. Planarbeidet er sett i sammenheng med reguleringsplan for Stakkevollveien (veien) og KDP Stakkevollveien byutviklingsområde som er under revisjon.

Forhold til andre planer – vedtatte og under utarbeidelse

Delområder og hovedutfordringer mht byforming Ulike delområder med ulike kvaliteter, ulikt urbant preg og ulike problemstillinger skal bindes sammen til en helhetlig del av sentrum. Områdene nord for brua har størst omdanningspotensiale og derved særskilt fokus.

Bukta/Skriverplassen: Stort omdanningspotensiale, mulighet for noe utfylling søndre del. Skriverplassen kan utvikles som bypark.

Seminarneset: Stort omdanningspotensiale, mulighet for høyder og utfylling.

Nansenplass/brua: Etablert byrom med sjøkontakt, historiske røtter og identitet for byen.

Vervet: Vedtatt plan for Vervet skal gjelde, men Vervet er en del av analyseområdet for områdeplanen.

Skansenområdet: I stor grad utbygd, ligger til rette for vern gjennom bruk og noen mindre infillprosjekter.

Jaklins plass og Havnegata 10: Bryggerekka mot havna og området bak: Begge kvartalene har behov for en komplettering av både form og funksjoner. Vern av eksisterende gjennom nennsom tilbygging er mulig.

Planprosess og medvirkning

Annonsert oppstart av planarbeid og høring av forslag til planprogram,               08.10.15
brev til berørte
Vedtak av planprogram (Byrådet)                                                      07.04.16
Komplett forslag til reguleringsplan                                                 30.06.18
Utlegging til offentlig ettersyn (FSK, 1.gangsbeh.)                                  02.10.18
Offentlig ettersyn                                                                  08.10.18 –
                                                                                     07.12.18
Ny begrensa høring av internveien og Havnegata 10                                   04.07.19 –
                                                                                     15.08.19

Organisering og tre faser Planforslaget for Nordbyen er en områderegulering utarbeidet av kommunen selv i nært samarbeide med grunneiere, utviklere, offentlige myndigheter, bydelsrådet og andre. Planområdet er en del av Tromsø sentrum og har derfor stor offentlig interesse. Kommunen er forslagsstiller, men området har en rekke private grunneiere. Prosessen har hatt tre faser:

1. Det er vektlagt en åpen offentlig og inkluderende prosess i først og innledende fase 2015 – 2016 da en har bestemt områdets profil og rolle i byen ut fra drøfting av scenario og gjennom parallelloppdrag (se kap 1.7).

2. I påfølgende andre fase med konkretisering av planforslaget 2017 – 2018 er det jobbet direkte mot den enkelte grunneier eller grupper av grunneiere, og prosessen har vært åpen og dialogbasert mellom aktørene men mer lukket for offentligheten.

3. Offentlig ettersyn med påfølgende nye begrensa høring av internvei og Havnegata 10 i en åpen prosess.

Organisering av planprosessen – internt og eksternt Organisasjonskart for prosessen er vist i planprogrammet.

• Internt i kommunen: Prosjektet er organisert med en Styringsgruppe sammensatt av ledelsen i Byutvikling/Byplanenheten samt næringssjefen og ledet av avdelingsdirektør Bymiljø, tverrfaglig intern kommunal prosjektgruppe og en åpen ressursgruppe med berørte parter. Byutviklingskomiteen er referansegruppe.
• Eksternt mot berørte parter: Kommunens intensjon om å oppnevne en Ressursgruppe som skulle representere grunneiere og utviklere i prossessen var ikke ønsket blant grunneierne. Det er derfor ført direkte dialog med alle aktive grunneiere og deres representanter, samt Bydelsrådet og Bukta vel. Dette har vært tidkrevende, men både nødvendig og riktig.

Medvirkning – grunneiere og beboere

• Grunneiere og utviklere i nordre og søndre del vært deltakere i prosessen med analyse, parallelloppdrag og parallell utvikling av illustrasjonsprosjekter til planen. Flere enkeltstående grunneiere har kommet med forslag til utvikling av sine eiendommer. Noe av dette er tatt opp i planen, andre er avvist. Alle private forslag innafor planområdet er gjengitt i planbeskrivelsen kap 5, uavhengig av om de er fulgt som anbefaling i forslaget eller ikke.
• Medvirkning fra beboere er ivaretatt gjennom Prestvannet og Gyllenborg Bydelsråd, Bukta vel samt Gamlebyens grundere og ulike Gamlebyen-grupperinger. Stiftelsen Tromsø gamleby ble etablert i juni 2018, og har et bredt ambisjonsnivå. KST støttet stiftelsen 23.10.17.
• Det er holdt noen få naboskapsmøter i prosessen, og denne typen møter forseres under offentlig ettersyn.

Fra scenarodrøfting med grunneiere, Kystens hus 08.10.15

Medvirkning – offentligheten Byutvikling er mer enn byplanlegging. Det har vært en intensjon å jobbe bredt med medvirkning og innbygger-involvering generelt. Parallelloppdragene i 2016 hadde en åpen prosess. Nordbydagen 2016 hadde både historisk og kulturell byvandring. Landskapsarkitektstudiet hadde Nordbyen som studieområde i 2016. Byromsfestivalen KA NO? fant sted i Nordbyen i 2017.

Opplev Nordbyen - Nordbydagen 2016 lørdag 25. juni 2016 Tromsø kommune v/ Kultur og næring arrangerte Nordbydagen på oppdrag fra Byutvikling (prosjektleder Kari Helene Skog og guide Nanna Berntsen). Landskapsarkitektstudenter bidro med temporær installasjon av gjenbruksmaterialer (lærer Mads Nermo). Arrangementet trakk mange mennesker, og særlig den kulturelle og den historiske byvandringa var suksesser. Den kulturelle byvandringa viste frem en rekke forskjellige kulturaktører som holder til i området, fra Polarmuséet og Nordlysfestivalen til Filmverftet og Tromsø folkekjøkken.

Landskapsarkitektstudiet høsten 2016 Åtte studenter hadde sin semesteroppgave i Nordbyen (lærere bl.a. Mari Bergset og Marianne Skuncke). Utstilling i Rådusfajeen og åpent møte i Biblioteket (NODA v/ Michele Widerøe).

Nordbydagen 2017 og KA NO? Byromsfestival 29.-30.09.17 Næringsdrivende i Nordbyen arrangerte Nordbydagen 2017 (prosjektleder May Tordis Simonsen) samtidig som Tromsø kommune v/ Kultur og næring og Byplankontoret arrangerte KA NO? Byromsfestival (prosjektledere Gro Stokke og Anniken Romuld). Festivalen ble arrangert i samarbeide med KORO (Kunst i offentlige rom), og ble kuratert av ramlabor berlin. Flere kunstprosjekter var med på å sette søkelys på Nordbyen, og vise frem kvaliteter som for eksempel landskapet i sundet sett fra en badestamp. En parallellt tiltak var stenging av Bispegata og redusert trafikk i Skippergata. En rekke næringsaktører og grunneiere bidro til dette arrangmentet.

Forskning og studenter Planprosessen er også fulgt av forskning fra UiT, og studentarbeider fra både UiT og BI.

Planprogrammet (Byrådet sak 124/16, 07.04.16)

Utkast til planprogram ble sendt på høring 08.10.2015, og ble presentert i planforum 05.11.15. Det kom ca 20 merknader til planprogrammet, hovedsakelig fra offentlige instanser. Etter merknadsbehandling ble planprogrammet vedtatt i Byrådet 07.04.16, sak 124/16.

Planprogrammet redegjør for sentrale problemstillinger i planarbeidet, tema som skal konsekvensutredes, utredningsmetoder, medvirkning samt framdriftsplan. Det ble også gjort en enkel stedsanalyse, og en innledende scenariodrøfting.

Disse 8 tema var listet som hovedfokus for planarbeidet:

1. Funksjoner/arealbruk

2. Folkehelseperspektivet

3. Byformen: bebyggelse, uterom, grønnstruktur og sjøfront

4. Mobilitet, trafikk og parkering

5. Vern og bruk

6. Utfylling i sjø, VAO, energi og havnivåstigning

7. Gjennomføringsstrategier – behov for og realisering av infrastruktur

8. Planregime og rolle i planhierarki

Utredningsprogrammet er oppsummert i matrise side 21 i planprogrammet.

Visjon og mål for Nordbyen og planarbeidet (Byrådet sak 124/16, 07.04.16)

Visjon:

• Nordbyen forsterker Tromsøs rolle som den arktiske hovedstaden

Mål for Nordbyen:
-    En klimavennlig, smart og helhetlig sentrumsutvidelse som binder sentrum til
     Stakkevollveien
-    Attraktivt område for nye investeringer i bygningsmasse og uterom
-    Bymessig og riktig balansert funksjonsblanding med attraksjoner og møteplasser,
     framtidas næringer, urbane boliger samt offentlig og privat service
-    Tromsøs urbane egenart og kulturminnenes store tidsdybde er integrert i bymiljøet
-    Sammenhengende byrom, gater, parker og sjøfront som er tilgjengelig for alle
-    Robust, energivennlig og klimatilpasset infrastruktur og bebyggelse
-    Bebyggelsens tetthet og høyder ivaretar landskap, klima i uterom, boligkvaliteter og
     folkehelse
-    Framtidas klimavennlige trafikkløsninger på bynivå løses konkret i Nordbyen

Mål for planarbeidet:
-    Planarbeidet skal legge til rette for helhetlig og klimavennlig byutvikling
-    Forutsigbare rammer som forenkler senere realisering av prosjekter i området mest
     mulig
-    Fokus på riktige problemstillinger og detaljeringsnivå
-    Valg av riktige gjennomføringsstrategier
-    Avklart planregime, herunder videreføre vedtatte og avklarte planer som fredning
     av Skansen og detaljregulering for Vervet

Ambisjonsnivå, identitet og smart city

Ambisjonsnivå og identitet Ambisjonene for Nordbyen er høye. Området skal omformes til en moderne, tilpasningsdyktig og attraktiv del av sentrum, med vekt på bærekraftige og grønne løsninger. Dette skal skje på stedets egne premisser, som dels bibeholder og dels forsterker områdets egenart. Samtidig skal Nordbyen bidra til at Tromsø by som helhet framstår som mer miljøvennlig, sosialt inkluderende og framtidsrettet.

Nordbyen er, sammen med Byutviklingsområde Stakkevollvegen, et av de mest spennende byutviklingsprosjektene i Norge og det viktigste i Tromsø. Av tilsvarende prosjekter kan nevnes Nyhamnen i Malmö, Nyhavn i København, Aarhus havneområde, og Tjuvholmen og Sørenga i Oslo. Mange av problemstillingene, utfordringene, mulighetene og ambisjonene er de samme.

Disse områdene i forlatte bynære havner, utvikles etter alle forskrifter og dominerende idealer innen planlegging. Noen av de nye områdene får likevel kritikk for å være livløse og ikke minst identitetsløse. I stedet for identitet har man bidratt til å utvikle fremmedgjøring, og et urbant miljø som skiller seg lite fra mer eller mindre vellykkete forbilder i andre byer, nasjonalt og internasjonalt. Begreper som «filialby» og «skryteby» viser kontrastene mellom det provinsielle og det virkelig internasjonale, der nettopp det siste ofte har et trygt ståsted i lokal historie og identitet.

Hverdagsomgivelsene for beboere, arbeidstakere og besøkende Stedskvalitet omfatter både kulturmiljø, byggeskikk, helse og livskvalitet. Fortetting fører til at kvalitetene i byrommene blir enda viktigere enn tidligere. Det bygde miljø og byrommene mellom vil være de omgivelser de fleste av oss tilbringer mest tid i og blir mest påvirket av. Dette gjelder særlig de minst mobile i samfunnet: barn, eldre, og hjemmeværende småbarnsforeldre, som oftere enn andre grupper tilbringer mesteparten av dagen i nærmiljøet.

Hverdagsomgivelsene er av større betydning for helse og livskvalitet enn helge- og ferieomgivelser. Dette omfatter så vel nærmiljø til boligen som arbeidsplassen, skolen og barnehagen. Bolig- og byområder som mangler viktige fysiske og sosiale kvaliteter vil også kunne ha negativ innvirkning på beboernes livskvalitet og helsetilstand. Målet er vakre, stimulerende og identitetsskapende omgivelser med god tilgang på sosiale møteplasser, rekreasjon og opphold i friluft på grøntarealer og med bebyggelse preget av tradisjon og fornyelse i godt samspill. Byrom og parker bidrar til bedre folkehelse, redusert ensomhet, og sosial blanding. Dette er helt sentrale og helsefremmende miljøgoder for byens innbyggere.

Smart city Smart City er et begrep som brukes i flere og flere sammenhenger. Innafor en rekke ulike definiasjoner kan vi peke på tre vesentlige kjennetegn:

1. Bærekraftig i sitt videste perspektiv: a. forvalte naturressursene på en best mulig måte (fotavtrykk) b. markedsmessige løsninger og tjenester som kan drive og videreutvikle seg selv.

2. Brukerne må oppleve byen som enkel, effektiv, fleksibel og innovativ.

3. Området må kunne tiltrekke seg relevant arbeidskraft, utdanne riktig kompetanse og være lim på kapital og industri.

Tilrettelegging for kortreiste arbeidsplasser tilpasset morgendagens arbeidsmarked, blir viktig. Dette knytter an til begrepet New Economy, som beskriver et samfunn med høy mobilitet, kompetanse og endringsvillighet, høyt innslag av informasjonsbehandling samt utstrakt bruk av kommunikasjonsteknologi.

2. Nordbyen skal styrke Tromsø som arktisk hovedstad, og sentrum som viktigste knutepunkt

Visjonen om Tromsø som arktisk hovedstad

Nordbyen blir igjen en del av Tromsø sentrum Byens opprinnelse var på Skansen, og i området sør og nord for brua har veldig mye av den historiske og moderne maritime historien i Tromsø funnet sted. I Skansenområdet og indre havn ligger en rekke kulturminner som forteller historien, nord for brua er dessverre mange fysiske minner borte, men fortellingene lever og moderne maritim virksomhet har en lang historie rundt Bukta havn. I sentrums pågående omstilling kan Nordbyen igjen få sin posisjon som en viktig del av sentrum.

Tromsø skal være arktisk hovedstad. Hva betyr dette for byutviklinga? Tromsø har alltid vært og må også i fremtida forstås som basen i et større territorium. Tromsø ble kalt «Porten til ishavet» fordi byen var sentralt utgangspunkt for fangst og fiske i Ishavet, og flere av de banebrytende polarekspedisjonene startet her. Polarekspedisjonene lente seg på den dype nedarva kunnskapen til lokale ishavsskippere og reingjetere, og kunne slik utforske ukjente landskap. I fremtida er Tromsø «Porten til havrommet», som sete for Arktisk råd, verdensledende forskning fra UiT og Polarinstituttet, internasjonal ressursforvaltning og ikke minst som vertskapsby for den nasjonale fiskeri-, beredskaps- og forskningsflåten. I dette ligger en forpliktelse til å skape en mer bærekraftig by som tar opp i seg vår historie og tradisjonelle kunnskap, samtidig som den peker inn i fremtiden i forhold til klima, økologi, bærekraft, smart tenking og teknologi, på en ny og urban måte.

Kan vi skape en arktisk smart by hvor fortid og fremtid knyttes sammen? Å være en arktisk hovedstad betyr å være i dialog med verden og ta opp i seg internasjonale strømninger – slik vi har tradisjon for. Tromsø er en tolerant og inkluderende by. Denne åpenheten som har stor betydning for livskvalitet, bolyst og attraktivitet og må vises i utforming av byen. Magne Amundsen, Næringssjef i Tromsø kommune, 2016

En arktisk hovedstad må være en smart by som er tilgjengelig for alle, oppleves som trygg og attraktiv og bidrar til å skape likhet, felleskap og tilhørighet. Disse elementene må reflekteres i byens innhold, i byens fysiske strukturer og gjennom nye eller gjenoppståtte attraksjoner.

Parallelloppdrag: Arktisk hovedstad Tromsø - Pilot Nordbyen

Formålet med parallelloppdragene Det viktigste formålet med oppdragene var å få utarbeidet innovative og visjonære forslag til en klimavennlig, smart og attraktiv utvikling av denne sentrumsbydelen, med tre hovedfokus:

• utformingen av bylandskapet med sammenhengende uterom og bebyggelsens struktur, høyder og tetthet
• arktisk hovedstad som bakteppe – hva betyr det for byutvikling og byplanlegging
• robuste gjennomføringsstrategier med fokus på kommunens rolle og virkemidler i byutvikling

Elementer fra forslagene danner underlag for plankonsept og foreliggende planforslag. Forslagene vil også kunne være førende for grunneiernes egen eiendomsutvikling i påfølgende prosjektutvikling og detaljreguleringer.

Viser til vedlegg 2A program for parallelloppdragene for mer om formål og program for oppdragene.

Forslagene og hvordan de er brukt Parallelloppdragene ble avviklet våren 2016. Fire team ble invitert til å delta, og evalueringsgruppa leverte sin vurdering 1. september 2016. Det er særlig forslagene fra MDH og Worksonland som har blitt brukt i utviklingen av det endelige plankonseptet.

MDH + Transborder + Steinsvik + Ellefsen Dette forslaget har en veldig interessant og solid tilnærming til den produktive byen, og fremtidige programmer tilknytta havrommet på flere nivå. Viser også en robust strategi for fysisk utforming og forholdet mellom uterom og bebyggelse, samt gjennomføringsstrategier.

Worksonland En spesielt god tilnærming til landskap, sammenhengende uterom og bruk av dem.

Forslag fra MDH + Transborder + Steinsvik + Ellefsen til venstre, Worksonland til høyre

Ghilardi + Hellsten Interessant om trinnvis utvikling og ny teknologi, og viktig fokus på energistrategi.

70 grader nord og Lala Landskap God dokumentasjon av eksisterende funksjoner og kvaliteter, samt en tydelig mobilitetsstrategi.

Forslag fra Ghilardi + Hellsten til venstre, 70 grader nord og Lala Landskap til høyre.

Viser til vedlegg 2B NAK for utdyping av forslagene, samt kap 3 om konseptet for områdeplanen.

Evalueringskomitéens ti råd til kommunen

1. Kommunen må ta styringa og legge aktivt til rette for gjennomføring i samarbeide med grunneierne og andre aktører

2. Lag en strategi for hvordan Nordbyen kan bli en drivkraft i arbeidet med å utvikle Tromsø som arktisk hovedstad

3. Løft frem områdets historie

4. Lag et laboratorium for havrommets muligheter

5. Se alle kommunale og private tjenester og investeringer i lys av ønsket byutvikling

6. Gjør Nordbyen til et attraktivt sted å leve

7. Vis at Tromsø behersker det arktiske klimaet

8. Gjør Nordbyen til Tromsøs pilot for grønn mobilitet

9. Gjør Tromsø til en arktisk pilot for smart bruk av fornybar energi

10. Vinn nytt land og bygg by, med respekt for det store landskapsrommet

Evalueringskomiteen:

• Leder: Øystein Bull Hansen, NAL Bylivssenteret
• Edel Austlid, seksjonsleder Statens Vegvesen, region Nord
• Nils Kristian Sørem Nilsen, Næringsforeninga i Tromsøregionen
• John Barlindhaug og Oddbjørn Eidissen, representanter for grunneierne
• Mette Mohåg og Per Hareide, hhv byutviklingssjef og byplansjef Tromsø kommune
• Sekretær: Heidi Bjøru, prosjektleder Nordbyen, byplankontoret Tromsø kommune

Oppsummering av hva visjonen Arktisk hovedstad kan bety for Nordbyen

Hovedsakelig å følge målene som er vedtatt og de ti rådene fra parallelloppdraget:

• Det viktigste er å styrke sentrum med kompakt byutvikling (mindre transport, nærhet/livskvalitet, 10-minuttersbyen)
• Fortetting av et flerfunksjonelt sentrum gir byen attraktivitet
• for folk og for investeringer
• Alle investeringer – private og offentlige – bygg og uterom - må være til flerbruk over døgn/uke/år
• Vise at vi klarer å samarbeide offentlig-privat – gjennomføringsstrategier for infrastrukturen – grå, grønn - og rød?

Programmer og attraksjoner:

• Fortelle den arktiske historien for å forstå vårt ståsted, også for fremtida - vår nærings- og kulturhistorie som porten til Ishavet før, porten til havrommet i fremtida
• Ut fra forståelsen utvikle programmer som styrker rollen som arktisk hovedstad (aktuelle eksempel er samla service for fiskerinæringa, arktisk beredskapssenter, mat og medisiner av mikroorganismer i havet, urfolksenter etc)
• Skape og gi plass til store programmer av nasjonal og internasjonal betydning (offentlig tomt ytterst)
• Flerfunksjonell by men ved vekt på framtidas produksjon (kunnskapsnæring (se over), opplevelser / turisme),
• men også gode boliger for byens mangfoldige befolkning, eksperimentere med nye boformer, dyrke sjønære og bynære kvaliteter - et godt og interessant sted å leve

Arktisk byform og klima:

• Uterom som fungerer godt klimatisk, kombinert med bebyggelse med høy tetthet nord for brua
• Maritimt preg med plass til båter – både næring og fritid
• Uterom som fungerer mht vind, sol, skygge - et godt sted å leve, dvs bo og arbeide og besøke
• Bebyggelsen utformes med hensyn til uterom først og fremst
• Riktige høyder på terreng/landskap, og bevisst utforming ifht havnivåstigning, flo/fjære og maks kontakt med vannet
• Kontroll på overgangen land – sjø, både praktisk og estetisk
• Riktige typer vegetasjon og uterom som takler vinterdrift
• Energistrategi – vise at klima før var en utfordring – i fremtida er det også fullt av store muligheter (vind, sol, tidevann, bølge, sjøtemperatur, jordvarme etc)

Pilot for grønn mobilitet:

• Bo og jobbe i tett by reduserer transportbehovet (hvis dagliglivets funksjoner som barnehage, skole, nærbutikk er i gangavstand)
• Lavere og maks parkeringsdekning – maks 0,5 for bolig
• Tilrettelagt for gående og syklende (tilgjengelighet – flatt langs sundet og varme i alle fortau og sykkelvei)
• Kai for skyttelbåten over sundet - en gang i fremtida

Byvekst: Tromsø sentrums rolle i senterstrukturen

Tromsø sentrum er byens viktigste knutepunkt Byvekst ihht samordna bolig, areal- og transportplanlegging skal være kompakt og skje i en tydelig senterstruktur med fortetting i knutepunkter. Dette skal hindre byspredning og er således en klimavennlig strategi. Tromsø sentrum er ihht KPA det viktigste knutepunktet i byen, og har en overordna rolle ifht bydelssenterene.

Sentrum må styrkes for å oppnå målene i byvekstavtalen Sentrums kvaliteter er det som til syvende og sist vil få innbyggerne til å velge det som møtested, arbeidsplass og bosted. Investeringer i attraktive byrom og tilrettelegging for gående og syklende bør derfor prioriteres som viktige tiltak for å oppnå intensjonene i en byvekstavtale.

Reiseliv og den neste økonomien: Handel erstattes av opplevelser Etablering av kjøpesenteret Jekta har påvirket sentrums posisjon som førstevalg for mainstream handelsetableringer. Men framtidas konsument handler billig på nett og kjøper kostbare opplevelser i det virkelige liv. Fremfor å kjempe for å få kjedebutikker tilbake til sentrum er det kanskje vel så viktig

• og riktigere - å utvikle opplevelseskvalitetene i sentrum og sentrum som møteplass for produktive hoder. Å fortelle historiene gjør byen interessant og øker byens attraktivitet. I neste omgang skaper dette omsetning for lokalt forankrede opplevelser og produkter. En god sirkel.

Nordbyens rolle i sentrum – fire scenario og nye programmer

Det grønne skiftet - Nordens Paris post Paris Alle byers mor er næring, handel og møter mellom mennesker. Gamle Tromsø sentrum hadde en dynamisk mix av forretninger på gateplan, boliger over og havna som det opplagte pulserende hjertet. Senere overtok butikker i sentrum, industri i Nordbyen og på Stakkevollveien, og boligene ble etablert med lys og luft i boligområder utenfor sentrumsområdene. Vi gikk fra en urban funksjonsblandet by til en sonedelt by med (bil)transport mellom sonene.

Tromsø sentrum står overfor et nytt skifte som følge av globale endringer i handelsmønster, forbrukerøkonomi, nye næringer, nye boformer og nye idealer i planlegging. Dette skiftet er grønt. Muligheten åpner seg igjen for den urbane byen med funksjonsblanding og møteplasser i byrommene. Hvilke programmer er det nødvendig å gi plass til i den nye byen, og hva skal Nordbyen bidra med til Tromsø sentrum?

Balansen næring – bolig – attraksjoner: fire scenario lansert i planprogrammet Valg av programmer krever vurdering av balansen mellom næring, bolig og attraksjoner i sentrum. Hva prioriteres på begrensa plass, og hva prioriteres på et av de siste store sentrumsområdene som er åpent for nye programmer? Fire scenario kan ses i planprogrammet, og gjengis her oppdatert etter planprosessen:

Scenario 1: Nullalternativet (referanse)
«Selvgrodd» prosjektstyrt byutvikling uten store investeringer i infrastruktur
Dagens utvikling videreføres, med dagens virksomheter eller nye av samme type, lav investeringsvilje og ingen
videre utvikling av infrastrukturen i området. Svak samhandling mellom grunneiere, og/eller kommunen.
                                                Fordeler:
                                                -    Tomtereserven blir liggende, kan utløses av neste generasjon
                                                -    Lav inngangsbillett på kjøp/leie bra for grundere / kreative
                                                -    Maritim næring og havneaktiviteter skaper identitet og
                                                     økonomisk omsetning
                                                Ulemper:
                                                -    Ingen større utvikling eller verdiskaping av eiendommene
                                                -    Byen går glipp av sentrumsnære boliger og næringsarealer
                                                -    Leddet mellom sentrum og Stakkevollveien kommer ikke på plass
                                                Risiko:
                                                -    Infrastrukturen kan bryte sammen
 Sjarmerende, men etter hvert nedslitt …….      -    Området blir en sjarmerende men etter hvert nedslitt og negativ
                                                     adkomst til byen

Scenario 2: Boligbyen
Vektlegger boligbygging som drivkraft i byutviklingen, med tilhørende infrastruktur og uterom
Investeringene rettes mot de raskeste pengene i boligmarkedet, og det bygges rene boligprosjekter med
tilhørende uterom, lekeplasser og parkering.
                                                  Fordeler:
                                                  -   Rask igangsetting
                                                  -   Byen får mange nye sentrumsnære boliger
                                                  -   Fart gir mulighet for at flere samarbeider om infrastruktur
                                                  Ulemper:
                                                  -   Bruker opp sentrums reserve
                                                  -   Fortrenger eksisterende næringsvirksomheter
  Bispevika. Ill: Tegnestuen Vandkunsten          -   Fare for privatisering av byrommene og mindre trygghet
  Bare boliger gjør det utfordrende å etablere et -   Kortsiktig gevinst øker sjansen for at eiendomsgrensene styrer,
  levende byliv.                                      og prosjektene konkurrerer
                                                  -   Utfordrer infrastruktur som for eksempel skole

Risiko:
-    Nordbyen blir et privatisert (og kjedelig) boligområde i stedet
     for en utvidelse av bysentrum
-    De store svingningene i boligøkonomien

Scenario 3: Attraksjoner - sentrums reserve Gir rom til reservearealer for store prosjekter i Tromsø sentrum Store arealer settes på vent som reserve for programmer vi ikke kjenner enda, men som det er viktig at Tromsø kan ha i eller i nærheten av sentrum. Fordeler:

• Tomtereserven er klar for å bli tatt i bruk den dagen «månen lander» i Tromsø – og vi slipper de uendelige lokaliseringsdiskusjonene som dreper prosjektene!
• Store offentlige byrom Ulemper:
• Kommunen må kanskje kjøpe ut grunneiere / gjennomføre makebytte for å sikre tomter – og kan bli sittende uten handlingsrom selv Attraksjoner kan igangsette utvikling og løfte en hel bydel Risiko:
• Området blir liggende brakk uten utvikling i en ventefase jfr nullalternativet, og er vanskelig å kombinere med boliger.

Scenario 4: By-mix – næring, bolig og attraksjoner Et tredje vekstscenario som kombinerer næring, bolig og attraksjoner, og bygger identitet. En komplett bydel mht boliger og felles offentlig infrastruktur, men også de store anledningers sted. Næring og offentlig tilgjengelige funksjoner på gateplan som samvirker med uteopphold og møteplasser i sammenhengende byrom. Boliger og næring som er kompatibel med bolig over, med tilhørende byliv i både private og offentlige parker og uterom. Attraksjoner i samspill med attraktive byrom. Fordeler:

• Etablerte maritime næringer videreføres i nordre del av planområdet
• Boligbyens fordeler som rask iverksetting, bynære boliger og mulig samarbeide om infrastruktur
• Sentrums reserves fordeler med god sentrumsnær lokalisering av prosjekter som definerer den arktiske hovedstaden
• Etablering av gode urbane kvaliteter og funksjoner vil generere flere kvaliteter og funksjoner Vulkanområdet i Oslo: Næring på gateplan, kontorer uten kantine, boliger, kultur og - Mulighet for å etablere «smart city» med «grønne» klimavennlige opplevelser, gode uterom. løsninger av både transport og bebyggelse Ulemper: «Gode byer skapes av gode bygg og helhetlige - Må håndtere mulige konflikter mellom næring og bolig, og byrom» attraksjoner og bolig http://www.vulkanoslo.no/om-oss/ Risiko:
• For kompliserte krav?

Utvikling av scenario, og konklusjon Scenario 4 by-mix var klart foretrukket, både blant grunneiere, beboere, politisk og administrativt. Svaret er å bygge by! Nordbyen skal bli en del av sentrum med blanding av næring og bolig, og med arealer til offentlige formål og attraksjoner.

• Scenario 4 by-mix legges til grunn. Næring kompatibel med bolig, og offentlig tilgjengelige funksjoner på gateplan som samvirker med møteplasser i sammenhengende byrom.
• Fra scenario 2 tar vi med oss ønsket om at det settes av plass til en (enda) ukjent attraksjon i Nordbyen, gjerne med en spektakulær beliggenhet.
• Fra scenario 1 ønsket om at boligkvaliteter som lys, luft, utsikt, gode trygge uteoppholdsrom, tilgang og bidrag til byliv og kollektivtrafikk mm ivaretas – men på en slik måte at ikke bydelens sammenhengende uterom privatiseres.

Visjon og scenario konkretisert: den flerfunksjonelle byen

Tilbake til den flerfunksjonelle byen som gir muligheter for merverdi av investeringer Attraksjonen i gamle Tromsø var nettopp blandingen av bolig, næring, besøkende og at byen var møteplassen for disse. Sentrum og Bukta var et funksjonsblandet område der bylivet ga bolyst og identitet - til industrien overtok. Nordbyen og framtidas Tromsø sentrum har det samme i seg.

Den flerfunksjonelle tette byen gir langt flere muligheter for merverdi av investeringer enn den monofunksjonelle spredte byen: bygninger og uterom kan brukes av flere grupper samtidig og over døgnet, uka og året: barnehagen kan være bydelshus på kvelden, taket kan blir uterom og skolegården kan være park i helgene. Men den gir også utfordringer: vi må planlegge på en ny måte i tett by, det krever programmering av funksjoner på plannivå og tidlig samhandling mellom offentlige og private i gjennomføring. Dette utfordrer kommunens etablerte praksis og verktøy, men gir vinn-vinn-muligheter som må gripes!

Illustrasjon parallelloppdrag MDH, Transborder, Steinsvik m.fl. Her er vist en skole og skolegård integrert i byen. Bolig og kontor over skolen på plan 1, og skolegården kan brukes som offentlig park.

Nye programmer Den produktive byen I videre planutvikling er «den produktive byen» tydeliggjort og vektlagt. Framtidas næringer er i stor grad kompatible med bolig, da de ikke har med seg fortidas industrielle belastning med støy og påvirkning på luftkvalitet. Tromsø sentrum mangler moderne kontorbygg som svarer på kravene til framtidas bedrifter: moderne lokaler, grønne løsninger og bærekraftig image. Disse kan med fordel mikses med bolig, og det kan være gjensidig positiv bruk av utearealene. Et godt forbilde for hvordan moderne næring samvirker og bidrar til livet i en bydel er Vulkanområdet i Oslo, der kontorene ikke har kantiner, men de ansatte og gjester bruker offentlig tilgjengelige kaféer og spisesteder på gateplan. De moderne maritime og marine næringene vil også i fremtida trenge å ligge i grensesnittet land-sjø. De bør derfor konsentreres til et område med god havn, og med noe avstand til boliger. Bukta nord forbeholdes maritim næring (land og havn) uten noe større innslag av boliger, og det settes en skranke for boliger slik at kontor og annen produksjon også kan finne sted på Seminarneset.

Illustrasjon parallelloppdrag MDH, Transborder, Steinsvik m.fl. Her er vist en symbolsk tegning av den produktive byen med havrommet til stede i nærmiljøet.

Byliv gir bolyst Bolig er blitt en viktig økonomisk drivkraft i sentrumsutvikling også i Tromsø, og det er et politisk ønske om flere boliger i sentrum. En andel boliger vil gi liv og kraft til sentrum, og kan øke bolysten i Tromsø, kanskje særlig for tilflyttere med en urban kulturell bakgrunn. Ved å legge til rette for boliger i sentrum, stilles samtidig krav til at kommunen sikrer infrastruktur til boliger som barnehager, skoler og trygge oppvekstmiljø for barn. Omdanningspotensialet er viktig for en levende og fleksibel by. Dette styres mye av eierskapsstruktur og fysisk fleksibilitet i bygningsmassen. Boliger ihht den norske selveiermodellen kan gi mindre fleksibilitet ifht fremtidig omdanning, enn om området får en dominans av næring. Derfor er dette en aktuell modell for Nordbyen, men ikke for sentrumskjernen i Tromsø. En stor andel bolig er bra for Nordbyen, men det settes en skranke utfra kapasitet for infrastruktur og ønske om stor andel næring.

Illustrasjon parallelloppdrag Worksonland. Bolyst nær sjøen.

Illustrasjon parallelloppdrag 70 gr Nord og Lala Tøyen. Bolyst nær sjøen, på vinter og under brua!

Attraksjoner og kommunens rolle som grunneier Skansenområdet og indre havn er allerede attraksjoner, som vil få en mer sentral rolle med etablering av Vervet og en sterkere vekt på opplevelser som del av sentrums programmer. Området nord for brua har alle muligheter til å bli en attraktiv fremtidsretta bydel, med attraksjoner både i uterom og i ny bygningsmasse. Tromsø kommune eier få tomter i sentrum. Sammen med en svak historie mht offentlig-private samarbeide og egen svak økonomi er ikke kommunen i posisjon til å bruke grunneierrollen strategisk. I gjeldende sentrumsplan av 2008 er dette påpekt: Sentrum er en viktig arena for offentlige virksomheter og kommunen bør alltid være i forkant med å erverve areal i sentrum for å ivareta sin rolle som strategisk arealforvalter. Det har derfor vært et viktig oppdrag i planarbeidet å sette av tomt til en fremtidig attraksjon som kommunen har kontroll på. Den mest spektakulære tomta ytterst i sundet avsettes til offentlig formål, men kan bli vanskelig å bebygge hvis ikke tomta etableres tidig.

Illustrasjon parallelloppdrag Ghilardi og Hellsten. Trinnvis utbygging.

3. Planforslagets hovedgrep og overordna planprinsipper

Planområdet i dag

Framtidsbilde - rammer i ny plan, Tromsø kommune 02.04.20.

Sentrale fakta og tall

Plankartet, vertikalnivå 1. Til offentlig ettersyn og vedtak fremmes plankart som viser tre vertikalnivåer.

Områdereguleringsplan for Nordbyen består av:

• Plankart (se over) og bestemmelser
• Disse dokumentene gis også juridisk virkning gjennom bestemmelsene: o Temakart: 1) strukturerende elementer (nordbybåndet, sjøfronten, offentlige uterom og siktlinjer/-korridorer i landskapet) 2) gatebruk (type trafikk, oppvarming, offentlig drift)

3) kulturminner (fredning og bevaring – bygninger og områder), 4) krav om detaljregulering o Plan for offentlige rom (POR) – illustrasjonsplan 1 og rapport o Høyder terreng og bebyggelse – illustrasjonsplan 2 o VAO rammeplan – illustrasjonsplan 3

• Planbeskrivelsen, som er støtte for skjønn som skal utøves ved anvendelse av planen
• Vedlegg til planbeskrivelsen, som er utfyllende dokumentasjon til denne
• Visualiseringer av planforslaget: TK rammer for plan og AART for PEab Seminarneset

Planområdets utstrekning og størrelse Planområdet er 286 daa, fordelt slik før regulering og utbygging:

• 134 daa på land og 152 daa i sjø Etter utbygging vil fordelingen være slik:
• 176 daa på land, av dette 42 daa nytt land i sundet og 110 daa i sjø Planområdet strekker seg fra Kystens hus til og med Agnforsyninga, og avgrenses i vest av Skippergata med unntak av Jaklins plass og kulturkvartalet i sør, og Skirverplassen i nord. NB! Merk at Vervet er fremmet som en egen detaljregulering (revisjon). Kullkransvingen har også en separat planprosess. Vervet og Kullkransvingen er likevel del av analyseområdet for områdeplanen.

Hovedgrep arealbruk, to områder med ulik identitet

Avklarte rammer for arealbruk Arealbruken er bymessig mix, med restriksjoner for bolig slik at havn og næring samt flere mulige tomter for attraksjoner i arktisk hovedstad prioriteres.

• Den produktive byen med næringsprogrammer er viktig for identitet og å unngå en ren boligbydel. Aktuelle programmer er forretning, kontor og hotell. Marine/maritime næringer styrer arealbruk i Bukta.
• «Arktisk hovedstad» viser egnede arealer for store offentlige eller symbolsk viktige prosjekter som erfaringsmessig mangler i Tromsø sentrum. Særlig tomt ytterst mot sundet er spektakulær.
• Boliger i sentrum vil skape liv i byen og byen er egnet for framtidsretta boliger. Det reguleres for en barnehage på Seminarneset. Skolevei til Gyllenborg barneskole sikres. Det er satt en skranke på 1000 nye boliger nord for brua.

Programmer Idenitet: Ny plan rommer to svært ulike områder Nord for brua: ny by I området nord for brua formes ny by. Dette er sentrums reserve som skal styrke Tromsø sentrum som arktisk hovedstad og viktigste knutepunkt i senterstrukturen. Området skal derfor utnyttes tungt samtidig som kvaliteter og klima i byrommene ivaretas. Planforslaget avklarer det nye områdets arealbruk, forhold til landskap, bebyggelsesstruktur og byrom, høyder og u-grad, og viser en visjon for ny utforming av området.

Sør for brua: bevaring og infill Området sør for brua er allerede er en av Tromsøs største attraksjoner: den gamle byen rundt indre havn og skansenområdet. Dette etablerte området med historisk verdi legges til rette for infill og vern gjennom bruk. Planforslaget avklarer eksisterende og nytt vern og konsekvenser av det, samt spilleregler for infill som tillates i området.

Ny bebyggelse i planforslaget

Hovedgrep byform – strukturerende elementer

Sammenhengende strukturerende elementer Landskap, siktlinjer og snusirkler båt Landskapsrommene øst-vest i Bukta og ved Nansen plass holdes åpne. Tilsvarende fra Skansen til indre havn og vervet i sør. Siktlinjer internt på Seminarneset og den historiske siktlinja fra Skansen gjennom Vervet holdes åpne på Seminarneset. Snusirkler for båt dimensjonerer åpne felt i havnene.

Nordbybåndet Nordbybåndet er et nytt offentlig gateløp:

• sammenhengende oppvarmet gang- og sykkelprioritert
• binder sentrum til stakkevollveien
• ny biladkomst til nesten hele planområdet samt Vervet
• nytt VAO-anlegg må etableres før utbygging
• bør etableres tidlig for å sikre kvalitet og sammenheng i området

Sjøfronten Sjøfronten er en gangprioritert struktur som artikulerer byens Landskap og sammenhengende byrom møte med havet med ulike utforminger. Sjøfronten må bygges trinnvis, samtidig med at områdene etableres.

Byrom og gatenett Det etablerte gatenettet ligger fast som struktur, men gatebruk endres. Det varierte systemet av byrom – parker, plasser og torg – bindes sammen av Nordbybåndet og sjøfronten.

Byrommene er flerfunksjonelle, generasjonsuavhengige og universelt utforma møteplasser – med uteopphold for alle, også barns lek. Byrommene tilhører byen og er allment tilgjengelige, men kan opparbeides som del av uterom til private prosjekter (vinn-vinn). Utforming av byrommene er beskrevet i Tromsøs første POR – plan for offentlige rom – som gjøre sjuridisk bindende og skal styre senere utforming av byrommene.

Freda og vernede objekter og områder Videreføre eksisterende fredninger og vern, innføre nytt vern Verneverdien i søndre del gjelder både struktur og en god del enkeltobjekter i den eksisterende bygningsmassen. Videre innføres nytt vern av eksisterende bebyggelse, Verneverdig bebyggelse og områder hovedsakelig minner fra områdets viktige industrihistorie.

Infill – enkeltobjekter og nye områder Verneverdien legger selvsagt sterke restriksjoner på ny bygningsmasse som skal fylles inn. Det er lagd spilleregler for infill i Skanesenområdet, mens både Skippergata 13-15 og Havnegata 10 er vurdert konkret. Det stilles krav om detaljregulering for bryggene og området bak der den åpne parkeringsplassen i bakgården tillates nedbygd. Tilsvarende krav til detaljregulering vil ramme Havnegata 10 dersom ikke prosess med byggesak løses innen vedtak av områdeplanen.

Planregime

Planavgrensing og forhold til andre planer

• Områdeplanen overlapper med KDP sentrum og KDP Stakkevollveien byutviklingsområde.
• Planen erstatter del av regplan Stakkevollveien (veien), og fullfører regulering av firefelts vei frem til rundkjøring i Bukta.
• To detaljreguleringplaner ligger inntil planområdet, men fremmes som separate planer:
• Plan 1498 Vervet – revidert forslag til detaljregulering vedtatt februar 2019
• Plan 1755 Kullkransvingen – ikke fremmet for behandling
• Detaljregulering for Vervet er avgrenset slik at gjennomgående infrastruktur på bynivå reguleres i 1846, unntatt SGG4 som overlapper i begge planer

                                                    Krav om konsekvensutredning ihht planprogram
Forvarslet planområde.                              -   Konsekvensutredning ny utfylling (endrer KPA) , se 4.9
                                                    -   Konsekvensvurdering trafikk (ikke så omfattende som i
                                                        planprogram), se 4.7

Planer som skal oppheves Tromsø kommune har ved utarbeiding av ny områdeplan for Nordbyen gått gjennom tidligere vedtatte reguleringsplaner innenfor planområdet med sikte på å kunne oppheve planer som ikke lenger vil ha betydning for arealbruk, bebyggelse, veger, offentlige områder og friområder. Samtlige grunneiere og offentlige institusjoner som berøres av plan 1856, skal varsles særskilt om oppheving.

Dette gjelder: Plan 008 –24. januar 1952: Stortorget – Fagerheim – Elvevold – Bygrensen 4 Juridisk plankart – vertikalnivå 2. Plan 008 a – 22. mars 1961: Verftsgata, Storgata, Elvegata Plan 008 d – 2. juli 1958: Otto Sverdrups gate (senere endret og delvis opphevet) Plan 008 n – 7.2.1966: Området mellom Tromsøbrua og Verftsgata Plan 529 – 18.11.1975: Skansen Plan 547 – 22.11.1978: Området ved Fr. Nansens plass Plan 764 – 02.12.1987: Skansenområdet Plan 797 – 03.03.1982: Seminarbakken 6, Fr. Nansens pl 31 Plan 1015 – 27.02.1991: Storgata 95 (Perspektivet) Ingv. Jaklins plass Plan 1045 – 16.03.1988: Skriverplassen – Hansjordnesbukta Plan 1224 – 26.02.1992: Pumpestasjon og renseanlegg Fr. Nansenspl./Skansegata Plan 1337 – 07.02.1996: Paul Bjørviks gate 3 Plan 1357 – 29.01.1997: Seminartomta/Bruhodet

Plan 1463 – 20.11.2000: Seminartomta (bebyggelsesplan)

Plan 1498 – 26.08.15: Tromsø skipsverft – Vervet Plan 1502 – 29.09.2004: Søndre Tollbodgate 15-17 Plan 1568 – 17.12.2003: Skansegata 2 – deler av Skippergata 19 Plan 1569 – 09.06.2005: Stakkevollvegen

REF: Vedlegg 9 Planer som skal oppheves

Krav til detaljreguleringer All offentlig infrastruktur er avklart reguleringsmessig og det er utarbeidet anslag for kostnader. For flere utbyggingsområder stilles krav om detaljreguleringer ihht temakart under. Årsaken til at det stilles plankrav er hovedsaklig behov for mer konkret avklaring av arealbruk/aktuelle prosjekter, samarbeidsavtaler internt blant eiere samt avklaring av rekkefølge i utbygging. )

Krav til detaljreguleringer fremkommer under de enkelte tema i bestemmelsene. Kravene fremkommer i følgende bestemmelser:

3.1.1 Geotekniske forhold, b) og d) 3.1.3 Beredskap og sikkerhet, a) 3.2.2 Energistrategi og avfallshåndtering b) 3.2.3 Støy c) 3.2.4 Luftkvalitet d) 3.2.6 Miljøforhold i anleggsfasen b) 3.2.7 Automatisk fredede kulturminner på land og i sjø a)

                                                   4.1.3    Bebyggelsens utforming: estetiske krav til ny
Temakart krav til detaljregulering,                bebyggelse og bygningsmiljø f)
                                                   4.1.6    Krav til parkering d)
                                                   4.1.6    Krav til uteopphold e)
                                                   4.2.1    Felles bestemmelser for samferdselsanlegg og teknisk
                                                   infrastruktur e)
                                                   4.3.1    Felles bestemmelser for grønnstruktur GP 1-14 c)

6.2 Rekkefølgekrav til teknisk og grønn infrastruktur tilknyttet igangsettingstillatelse c) 6.3 Rekkefølgekrav tilknyttet vedtak om detaljregulering a) og b)

4. Tematisk planbeskrivelse og virkninger av planen

Arealbruk, funksjoner og aktuelle programmer

Status / analyse Området er i transformasjon fra industri til flerfunksjonell by. Vervet er flyttet ut og omdanning pågår allerede. Agnforsyninga flytter sin tilknytta virksomhet til Breivika i 2019, og både Bunker Oil og CircleK har en begrensa tidshorisont for dagens virksomheter på sine eiendommer.

Plangrepet er en bymessig mix Nordbyen skal forsteke Tromsø sentrum som arktisk hovedstad. Disse prinsippene for arealbruk er derfor valgt i planforslaget:

Bymix Arealbruken i hele området er bymix ihht scenario. Dette betyr alle sentrumsformål som næring eller offentlig tilgjengelige funksjoner på plan 1 mot offentlige byrom for å aktivisere bygulvet. Kontor, hotell, andre boligkompatible næringer og boliger over plan 1. Boliger tillates ikke på plan 1 i nordre del for å unngå å privatisere uterom. Typologiene til venstre viser samsvaret mellom struktur og aktuelle programmer:

• Punkthus: offentlige formål
• Kvartalsstruktur: en relativt smal bygningskropp som omkranser et indre gårdsrom. Egnet for boliger og kontorer.
• Næringsblokk / hybrid: Egner seg for en blanding av funksjoner, med næring nederst og boliger på toppen. For Typologi full utnytting av basen er det bare kjøpesenter og funksjoner med glassgård (kontor, offentlige bygg, kjøpesenter) som kan utnytte volumet fullt ut. Næringsblokkene i denne planen har toppetasjer som kan ha en kvartalsstruktur.
• Byblokk: Her er også stor dybde som begrenser mulige program dersom en vil oppnå full utnytting. Høyhus tillates i punkter, kombinert med større baser.

Næring / den produktive byen

MDH / Transborder: mulighetene i en Bukta nord havromsbasert bydel Bukta nord er forbeholdt maritim næring, både på land og på sjøen. Ny samlokalisering av maritimt retta produksjon, lager og kontor samt innslag av forretning og mulighet for penderhotell kan gi nye synergier og være interessant for Tromsø som servicehavn særlig kombinert med kunnskapsbaserte maritime / marine virksomheter. Losen blir i Bukta, men trenger nye lokaler. Deres kompetanse kan være utgangspunkt for et arktisk sjøretta beredskapssenter. For å sikre det maritime næringsarealet skal bebyggelse ikke påvirke manøvreringsarealet på havna, og boliger i Otto Bryggerekka mot indre havn. Sverdrups kvartal og Seminarneset tillates ikke ensidig mot Bukta.

Attraksjoner Etablerte attraksjoner som kan utvikles videre

Bryggerekka mot havna og trehusbebyggelsen i Skansenområdet er i dag attraksjoner i Nordbyen. Dette har potensiale for en positiv utvikling med næringsetableringer og mer aktive uterom, både langs sjøen, på Jaklins plass og ved torget innafor Skansen. Agnforsyninga – potensiale som Fokus kino. En annen etablert bygning med attraksjonspotensiale er Fiskernes Agnforsyning. Bygget har potensiale for samme grep som Fokus kino.

Nye attraksjoner Alle bygninger ytterst på pirene på Seminarneset vil fremstå som attraksjoner. Disse må ha publikumsretta funksjoner og god arkitektonisk utforming som gir noe tilbake og øker sentrums attraktivitet.

Bolig Det er gjort en vurdering av at eksisterende og nye byrom med lek har kapasitet til å dekke

• Ca 850 boliger på Seminarneset – uterom i park med lek og langs sjøfronten
• Ca 150 boliger i Otto Sverdrups kvartal – uterom i park Elbharmonien i Hamburg med lek og gatetun uten parkering

Barneskole og barnehage Infrastruktur som følger med bolig er utover uterom: skole, barnehage, helse og evt innslag av kommunalt disponerte boliger. En tommelfingerregel sier at det er behov for en barnehage pr ca 500 boenheter, og en barneskole pr 1500 boenheter i nye Operaen i Oslo. boligområder. Det er antatt lavere andel barnefamilier i byen. Et notat fra januar 2016 viste behov for to nye barneskoler i sentrum med Nordbyen og Stakkevollveien byutviklingsområde på sikt, ved full utbygging.

Barneskole for området er Gyllenborg. Kapasitet skal ihht skolebehovsplanen vedtatt 2018 løses gjennom justering av kretsgrenser. Det kan tolkes slik at Gyllenborg forbeholdes barn i byen, mens andre elever henvises til andre skoler. Det har vært vurdert reservetomt for en barneskole ved torget i Bukta. Det er tatt ut av planen med henvisning til støy, støv og størrelser på utearealer.

Det er satt av areal for en barnehage sentralt på Seminarneset, integrert i en blokk med næring/bolig over. Barnehagens Det offentlige uterommet torget kan fåen bru uteareale tillates brukt som del av byrom med lek, og over til Skriverplassen som tilgjengeliggjør parken barnehagen som bydelshus, utenom barnehagens åpningstider. for Nrodbyen, og vice versa. Dette vil gi hele Bukta-området en etterlengtet trafikksikker «Living lab» for boliger forbindelse til sjøfronten, og et offentlig rom mot Området bør brukes som en living lab for utvikling av sjøen. Torget må støyskjermes og luftkvaliteten innovative arktiske boliger og boliger ihht Boligpolitisk blir bedret. handlingsplan. Det kan være boliger som vektlegger nye sosiale boformer, seniorboliger, leieboliger eller boliger som bruker arealer inne på plan 1 eller i toppetasje og på tak til fellesarealer og møteplasser for beboerne.

Tromsø kommune ønsker å integrere kommunalt disponerte boliger i alle nye boligområder, fortrinnsvis basert på kjøp av boliger i ordinære utbygginger. Bestemmelsene hjemler kommunens rett til kjøp av 10% av boligene, men det er selvsagt ønskelig med frivillige avtaler. Flere av disse kan organiseres som boligklynger integrert i ordinær boligmasse. Boligklynger er et bolig- og tjenestekonsept Troms kommune har utviklet for integrerte boliger med individuell tilpasning for ulike timetjenestemottakere, med både Illustrasjon fra Seniorhuset.no privat og kommunalt eierskap til boligene.

Byformen: landskap

Status / analyse Landskapsformen Kartet fra 1788 viser de tre nesene nord for Tromsø havn: Tollbodneset, Seminarneset og Hansjordneset.

Tromsøbrua som landskapselement Tromsøbrua må hensynstas i et større bilde.

Maks front for nytt land Analysen for sjøfronten viser vedtatt utfylling av Vervet, og ny kai under regulering nord for Bukta. Den stiplete linja viser en ramme for maks utfylling – hvor det ihht grunnundersøkelser og strømningsanalyse KAN fylles ut. Se også kap 4.10 KU utfylling.

Plangrep : forsterke landskap - åpne korridorer og tre nes Hovedgrep 1: Korridorer holdes åpne og ubebygde Landskapsrommene øst-vest i Bukta og ved Nansen plass holdes åpne. Tilsvarende fra Skansen til indre havn og vervet i sør. Siktlinjer internt på Seminarneset og den historiske siktlinja fra Skansen gjennom Vervet holdes åpne på Seminarneset. Snusirkler for båt dimensjonerer åpne felt i havnene.

Hovedgrep 2: Tre nes forsterkes De tre opprinnelige nesene ved Skansen, Seminaret og Hansjorda (Kollkranen) legges til grunn for utforming av hovedgrepene i planen. Tromsø har vokst trinnvis utover i sundet. De to nye grepene med Vervet som forsterker det søndre neset og Seminarneset som forsterker det midtre synliggjør og fortolker det opprinnelige landskapet.

To forbilder i paralleloppdraget Parallelloppdragene viste to ulike innfallsvinkler til utfylling i sundet. Forslaget fra MDH m/flere ble valgt som forbilde pga at Sektorer styrer ny bebyggelse løsninga skaper nær kontakt mellom bebyggelsen og vannet, som har både en funksjonell og praktisk betydning, samt at den åpner tydelig for en trinnsvis utbygging. Utfordringa er teknisk og rekkefølge.

Høyder og fjernvirkning, Kontakten mellom byen og sundet Veldig mange utbyggingsprosjekter som vinner nytt land er kritisert for å bygge en mur mellom eksisterende (bolig-) bebyggelse og sundet. Forbilder fra parallelloppdragene, MDH/Transborder/ teinsvik og Worksonland. I området nord for brua ivaretas dette ved

• å holde både landskapskorridorer og siktlinjer ubebygd
• å trekke vannet inn mellom bebyggelsen

Det er relativt få etablerte boliger som mister sin utsikt. På Seminarneset gjelder det lavereliggende østvendte boliger i K1 og lavereliggende nordvendte boliger på Seminaret. Nord for Bukta vil en del boliger som ligger vest for Stakkevollveien miste noe utsikt.

Plangrep: høyhus ytterst Planforslaget bygger videre på tidligere byanalyser (1996) av det Vestre brohodet/Seminartomta hvor man konkluderte med at dette området er «De store prosjekters sted». Ihht kommunens høyhusstrategi og SPUTS er dette et mulig område å bygge høyt på, da det ikke skyggelegger annen bebyggelse eller uterom.

Brukbarhet av arealer og behov for utnyttelse av dyre byggetomter tilsier også at det bør bygges høyt og tett her. Byggetomtene på «øyene» ute i sjø blir kostbare da de må bygges som plater på pæler, og krever derfor høy utnytting for å Opprinnelig landskap, og senere utfyllinger. De kunne realiseres. foreslåtte i dette planforslaget er de mørkeste. Virkningene på landskapet dempes av at profilen på den nye bebyggelsen ikke bryter med brua eller øya sett fra fastlandet.

Det er også positivt at vannspeilet går inn mellom bebyggelsen. Det er vurdert alternativ løsning med en fallende profil.

Alternative løsninger Det er gjort en alternativsvurdering av en front med høyhus opp mot en front med fallende profil mot sundet. Fordeler er veid Prinsipp: høyder, høyhus ytterst opp mot ulemper.

Konklusjonen er at Tromsø bør benytte denne unike anledningen til å bygge høyt på et område som tåler det. Se kap bebyggelse for mer konkretisering av høyder etc.

Innsigelsen fra TFK kultur / RA medførte at det skisserte bygget Innsigelse og mekling ytterst på søndre pir ble fjernet fra planen og de to nordre pirene fremstår som høyest ut mot sundet med punkthus på c+38m.

Sett fra Tomasjord – med høyhus øverst, fallende høyder under. Nederst høyhus, uten BOP5 som ble tatt ut etter mekling.

Sett fra Mandelasletta - høyhus øverst, fallende under. Markert bebyggelse BOP5 er tatt ut i ettertid.

Studier med høy bebyggelse på og høyhus øverst, fallende under.

Planforslaget.

Byformen: byrom - strategi, POR-plan og urbane krav til uterom

Status / analyse Behov for tydelig struktur og prioritering for oppgradering av byrom Nordbyen har en fragmentert byromstruktur, og generelt lav standard på offentlig gatenett og byrom. Et bærende prinsipp i planforslaget er at byrom med kvalitet fører til sammenheng i, og standardheving av hele området. Det gir behov for å tydeliggjøre struktur, prioritere byrom, og utarbeide veileder som ivaretar helhet i senere utbygging av byrom (POR).

Krav til lek og uteopphold i sentrum I byen må lek og uteopphold inngå i flerfunksjonelle offentlige byrom for alle.

Plangrep 1 – bedre byrom som byutviklingsstrategi Nordbyen har en usammenhengende byromstruktur, og generelt lav standard på gatenett og byrom.

Et bærende prinsipp i planforslaget er at byrom med kvalitet fører til sammenheng i og kvalitetsheving av hele området:

• To svært ulike områder nord og sør for brua bindes sammen gjennom helhetlig og sammenhengende offentlig gang- og sykkelprioritert gate og sjøfront
• All erfaring tilsier at i etablerte bymessige områder vil oppgradering av uterom medføre at private oppgraderer sine bygninger og utearealer (uavhengig av eierskap), og i nye utbyggingsområder vil tidlig etablering av uterom med kvalitet sette standard for byggeprosjekter, både mht bygninger og uterom. Gode uterom gir altså erfaringsmessig gode ringvirkninger, påvirker private investeringer og gir bolyst.

Dette gir behov for å tydeliggjøre strukturen av offentlige rom med prioritering av hvilke byrom som har en viktig rolle i bystrukturen og skal oppgraderes, og utarbeidelse av en veileder som ivaretar helhet i senere utbygging av de offentlige rommene. Nordbybåndet og uterommene Plangrep 2 – klar struktur og prioriterte byrom De offentlige byrommene som skaper sammenheng i Nordbyen, er bestemt på plannivå ut fra:

• landskapsrom/siktsektorer,
• sammenhengende gateløp (Nordbybåndet og sjøfronten)
• videreutvikle etablerte og skape nye byrom som er utformet med mtp gode klimakvaliteter (sol, skygge, vind) Disse elementene danner en sammenhengende byromsstruktur med ulike kvaliteter, jfr temakart byform (foregående side). Innafor denne strukturelle rammen er det utarbeidet prinsipper for bruk og utforming av byrommene (neste sider, POR). Nordbybåndet, illustrasjon av AART for Peab. Prioritering av offentlige byrom Det er to byrom som er strategisk viktigst å etablere tidligst mulig, ut fra to ulike grunner: Nordbybåndet må etableres tidlig, fordi
• det binder sammen de to delene av planområdet, men også sentrum og Stakkvollveien som er viktig ifht Tenk Tromsø
• det er nødvendig å etablere kjørevei med tekniske VAOanlegg før utbygging nord for brua kan igangsettes
• strategisk viktig med tidlig etablering fordi det er et sentralt Jaklins plass er i dag støyutsatt og uten tydelig element for trivsel og vil påvirke kvalitet i bebyggelsen overgang for gående og syklende til Søndre Jaklins plass og overgangen til Søndre Tollbodgate bør Tollbodgate. oppgraderes tidlig, fordi Men som byrom et av de med størst potensiale i - Jaklins plass er det viktigste leddet mellom etablert gågate Tromsø: solrikt, ikke vindutsatt, og i stor grad og det historiske Skansenområdet, med stort potensiale omkranset av historisk bebyggelse (mange like kvaliteter som Kirkeparken).
• Kryssing av Skippergata fra Jaklins plass til Søndre Ved etablering av lav støyskjerming i hekk langs Tollbodgate skal gang- og sykkelprioriteres med opphøyd vei, en ny vegg i sør (Havnegata 19) og et felt og rødmaling, og Søndre Tollbodgate er under samspill med Kulturkvartalet mht bruk kan Jaklins prosjektering som kjørbar sykkelvei. plass få komplette byromskvaliteter. Mer om disse byrommene i kap 5 områdevis planbeskrivelse.

Plangrep 2 – plan for offentlige rom (POR) Nordbyen har en fragmentert byromstruktur. Gatenettet er sammenhengende, men har varierende standard. Parker og plasser bærer i stor grad preg av slitasje, lav investeringsgrad og lite vedlikehold. Støy er også en stor utfordring. Kaiene er delvis stengt pga næringsvirksomhet. Ambisjonen er bedre sammenheng og prioritering av fotgjengere og syklister.

                                                    Byrommene som skaper sammenheng i byen, er bestemt på
Føringer i moderne planlegging vektlegger           plannivå mtp gode klimakvaliteter (sol, skygge, vind). Disse skal
sammenhengen mellom byrommene, at                   utformes ihht plan for offentlige rom (POR-planen) som er
byrommene er flerfunksjonelle og at de er           Tromsøs første plan for offentlige rom for et større område.
attraktive for alle grupper i befolkningen.         Denne er utarbeidet inspirert av VEPOR-planene i Oslo.

POR går systematisk gjennom alle byrom og bestemmer fremtidig bruk, og kvalitetsnivå. POR gjøres juridisk bindende, herunder illustrasjonsplan 1 til bestemmelsene. POR er ikke oppdatert etter mekling med endringene på Seminarneset.

POR Plan for offentlige rom - kvalitetsbeskrivelse for byrom skal styre kvalitet og innhold, og bidra til helhetlig utvikling av byrommene i Nordbyen. Rapporten gjøres juridisk bindende gjennom bestemmelsene og skal således være styrende for detaljereguleringsplaner og tiltak etter PBL 12-7 nr. 11.

En viktig målsetning for utviklingene av byrommene i Nordbyen er at de skal være attraktive for alle grupper i befolkningen. Viktige stikkord i den fremtidige realiseringen er derfor:

• Inkluderende byrom
• Mangfold av opplevelser Utsnitt av gjeldende strategi for uterom 2016- 2030 viser byrom, ikke oppdatert for Nordbyen. POR skal være et styringsverktøy for å sikre ønsket kvalitet, funksjon og innhold i byrommene. Beskrivelsen bygger på, og kan leses i forlengelsen av Strategi for uterom i sentrum. Se Tromsø sentrums 10-punkts plan på side 10 i rapporten.

Kvalitetsbeskrivelsen er utført på et tidlig stadium i planleggingen og fordrer en oppfølging på prosjekteringsnivå, der ambisjonene følges opp og gis fysisk form. I detaljprosjekteringsfasen må det tas stilling til funksjon og innhold, materialbruk, type møblering og belysning, vannhåndtering og romlige kvaliteter.

                                                    For å oppnå gode bruks- og oppholdskvaliteter kreves det
                                                    kvalitet i alle ledd, fra prosjektering, bygging og ikke minst i siste
Kunst i offentlige rom kan la seg inspirere av      fase, som omfatter skjøtsel og drift.
områdets rike polarhistorie og rollen som arktisk   Et sentralt dokument for prosjektering, bygge- og driftsfasen er:
hovedstad – historisk som porten til Ishavet, i     Kommunale normer for Veg- og grøntanlegg (vedtatt feb.
fremtida som porten til havrommet.                  2018)

Plangrep 3 – prinsipper byrom (POR)

UTEROM PÅ LAND Skissen viser hvordan de største (og viktigste) uterommene på land ligger i tilknytning til Nordbybåndet (markert med fiolett strek), et aktivt gaterom i Nordbyen som forbinder sentrumskjernen i syd med Stakkevollvegen i nord. På landsiden dominerer de grønne parkpregete uterommene, mot sjøen er kaiarealene dominerende. Flere kvartal har en omsluttende bygningsmasse, som skaper indre, avskjermede gårdsrom.

UTEROM I SJØ Skissen viser at de tildels avskjermede, sjøarealene nærmest land har ulike aktiviteter og bruk. Her er det et samspill mellom kaiarealenes utforming, tilgjengelighet ned til vannet og aktiviteter på og i vannet. Sjøen er tildels et uutnyttet potensiale for rekreasjon og aktiviteter i Tromsø sentrum, for Nordbyen er det ønskelig å snu denne trenden, - på en proaktiv måte.

LEKEAREALER FOR BARN OG UNGDOM Skissen viser de viktigste arealene med tilrettelegging for barn og ungdom. Disse byrommene skal ha ulike kvaliteter som inviterer til lek og opphold. For konkret innhold se presentasjon av de enkelte byrommene i midtre del av POR-rapporten.

TREPLANTING I BYROMMENE Skissen viser hovedstrukturen for treplanting i offentlige rom i Nordbyen. Det legges opp til å bruke varierte sorter som er positive for biologisk mangfold. Prinsipper:

• Eksisterende trær skal tas vare på og integreres i uterommene
• Almelunden skal skjøttes for god trehelse og lang levealder.
• Nordbybåndet beplantes med trær mtp trivsel og vinddemping.
• Torg og plasser: beplanting skal ivereta solfylte sitteplasser
• I parkarealer og lekeplasser : beplantning er både arkitektonisk virkemiddel og lekeskoger/buskas.
• Kaiarealene beholdes i hovedsak fri for trær.

POR er ikke oppdatert etter mekling, med endringene på Seminarneset.

Plangrep 3 – byrom med lek som møteplasser for alle Byrom med lek I KPA, tiltenkt rene boligområder, kreves tre nivå av lekeplasser for barn. I byen må barn og lek inngå i byrommene. Byens kvalitet er at de offentlige uterommene dekker flere behov for møteplasser – for alle beboere, næringsdrivende og besøkende. I urban flerfunksjonell planlegging kommer nettverket av sammenhengende og ulike uterom først, så legger prosjektene seg inn i dette nettverket. Kommunens oppgave blir å sikre at uterommene har kvalitet og at alle nye prosjekt har tilgang til disse. Vinn-vinn-muligheten er at byen kan få tilskudd til oppgradering av uterom, og utbyggere kan få bidra til disse.

Krav til uterom som er tilrettelagt for alle aldersgrupper, også barn

• For boligprosjekter: Fellesprivat møteplass/uteopphold med småbarnslek som må løses i prosjekt, der kvalitet er best: på tak, i fasade, på bakken eller tilknytta inngang.
• For boligprosjekter: Allment tilgjengelig byrom med uteopphold og lek som løses felles for et område. Skal være minst 1,5 daa, og dekker virksomheter/boliger i radius 200- 250 m. I tillegg kan komme andre offentlige byrom.
• For alle prosjekter: Offentlig byrom med uteopphold og lek for alle aldre. Og tilgang til bypark. Det er tre store byparker i Tromsø sentrum. Skriverplassen dekker Nordbyen. Kvalitetskrav tilknytta trygg adkomst for barn, sol, vind, utsikt, støy, støv etc gjelder alle uterom. Se bestemmelsene §4.1.6, vist under, der fremkommer også arealkrav.

Krav til lek i Tromsø sentrum – sentrumsplanen Krav til lek i Tromsø sentrum under revisjon. I sentrumsplanen vil de nye kategoriene erstatter KPA’s tidligere lekeplasstyper (strøkslek, kvartalslek og nærlek). Utdrag fra forslag til sentrumsplan som vil utdype tematikken nærmere.

Felles utearealer på tak, ute og inne, med gode kvaliteter. Storgata 120, Tromsø. Utbygger Totalrenovering, planlegger / arkitekt Asplan-Viak.

SUPERLEKEPLASSER Superlekeplass for store barn/ungdom: På Prostneset og Fridtjof Nansens plass (skating og rollerblades). Superlekeplassene skal fungere som attraksjoner i sentrum for tilreisende og hele byens befolkning.

BYPARKER De store grønne parkene i sentrum settes av til byparker, disse er Muséparken (10 daa.), Kongsparken (9 daa.) og Skriverplassen (14 daa.). Byparkene skal gi en klassisk parkopplevelse med gressbakker, store trær og oppholdsfl ater. De tre byparkene bør videreutvikles på en måte som gir unik karakter og identitet. Store parker gir mulighet for allsidige aktiviteter for alle aldersgrupper.

BYROM MED LEK Disse arealene omfatter ulike type byrom, så som park, plass og skolegård med et leketilbud for barn i alderen 6-12 år. Byparker og superlekeplass inngår også i oversikten fordi det også her skal opparbeides lekeanlegg for målgruppen 6-12 år

Forslag til krav til uterom som er tilrettelagt for alle aldersgrupper, også barn – se bestemmelsene 4.1.6

4.1.7 Krav til uteopphold (§ 12-7 nr. 4, 7)
    a) Det stilles krav om uteoppholdsarealer til alle formål. Uteopphold skal, delvis for bolig (jfr b)
       under her), og helt for andre formål, løses i offentlige byrom. De enkelte byggeområder er
       tilordnet følgende byrom:
                      Konkret løsning i      Uterom feltnavn                  Størrelse       Byggeområder tilordnet, jfr
                      Nordbyen                                                kvm             plankrav og rekkefølgekrav
 Byrom med lek        Skal bygges. Avsatt    f_GP 1-2 Otto Sverdrups          1653            BKB 8-9
                      på plankart.           f_GP 5-7 Seminarneset            6063            BKB 11-18
                                             f_GP 9-10 Skansenområdet         662             BKB 22

Offentlige           Eksisterende som       o_ST 1-2 Torget Bukta            2725            BKB 3,5 og BOP 1
byrom for alle       skal oppgraderes.      o_GP8 Nansen Plass               3730            BOP4
                     Avsatt på plankart.    o_ST3 Skansentorget              1463            BKB 20, 21, 22, 23, 24,25, 27, 28
                                            o_GP13 Jaklins plass             985             BKB 19, 26
Bypark               Eksisterende           o_GP14-15 Skriverplassen         10536           BOP1

    b) Særskilte krav for boliger til uteopphold. Krav om størrelse, avstand fra bolig og kvalitetskrav:
                    Størrelse       særskilt      radius        antall       Konkret løsning
                    (min)           tilrettelagt                boliger
                                    for barn
Privat              5 kvm pr                      Direkte fra   1            Kan løses inntrukket i fasade, evt på tak. Privat
(balkong)           bolig                         bolig                      areal kan erstattes i fellesprivat møteplass
                                                                             gjennom tilsvarende utvidelse av areal dersom
                                                                             kvalitetskrav i c) eller bevaringshensyn tilsier
                                                                             det.
Fellesprivat        5 kvm pr        0-5 år        Direkte       Fra og       Skal løses der uteoppholdskvaliteter i sum er
uteareal /          bolig –                       tilknytta     med 5        best ihht kvalitetskrav i c).
møteplass           min 40                        oppgang /     boliger,     Kan løses på tak, i fasade, på bakken og/eller
                    kvm                           felles        inntil 30    tilknytta inngangsparti på gateplan.
                                                  inngang       pr           Inntil 40% av areal kan være fellesarealer
                                                                møte-        innendørs, jfr kvalitetskrav i c)
                                                                plass.
Byrom med lek       1 daa pr        6-12 år       Inntil                     Avsatt på plankart, jfr a)
                    100                           250m                       Kan kombineres med uterom for barnehage,
                    boliger,                                                 bydelshus etc.
                    min 3 daa
Bypark                              Ungdom                                   Trafikksikker adkomst må etableres.
                                    Skole                                    Planfri kryssing må etableres.

Byformen: Ny bebyggelse – struktur, høyder, typologi, volum og nye arealer

Status / analyse Det er forventninger om å bygge tett by, som skal

• bygge på etablerte strukturer og høyder, og hensynta det store landskapet
• ivareta klima i uterom Nord for brua: Se historiske forventninger og og prinsipper for bebyggelsen i lanskapskontekst, kap 3.3. Sør for brua : Ny bebyggelse i form av infill i etablert bebyggelsesstruktur er nærmere beskrevet under kap 3.6. vern og bruk.

Struktur
Bebyggelsens struktur er et resultat av de rammer som
fremkommer i analysen av strukturerende elementer;
-   landskap, naturlandskapet og etablert land og bebyggelse
-   uterom,
-   verneverdig bebyggelse
Disse utgjør byggeområdene slik de fremkommer på plankartet.

Høyder Høydene er gitt ut fra følgende prinsipper:

• vurdering av eksisterende høyder i området. Prinsippet som er valgt er å ta utgangspunkt i den etablerte høyden innerst
• svak avtrapping mot sundet ytterst for å dempe fjernvirkning, kombinert med noen slanke punkthus,
• høyder sør for viktige byrom skal holdes så lave at det ikke påvirker solforhold for disse på en uheldig måte
• høyder generelt skal ikke forsterke vind i uteoppholdsrom

Det tillates punkthus med høyde opp til c+38 på de ytterste øyene. Uten skråtak er høyden 5 m under Tromsøbrua på c+43 Referanser: m, med skråtak tillates høyden inntil c+45 som vil nå samme The Edge 43 m, samme høyde som tromsøbrua. høyde som brua. Fotavtrykket av punkthusene skal ikke 12 etasjer. Havet Bodø, 17 etasjer, 65 m. overstige 15% av grunnflaten på den enkelte øya. Nye høyhus må bidra til byen gjennom egenart og estetikk. Se snitt under her.

I planens bestemmelser 4.1.5 d) for nye arealer er det satt en høyde for base, og en for toppetasje.

Figuren viser prinsippet for utveksling av arealer dersom toppetasjen utformes med skråtak. Dersom skråtaket starter to etg under toppetasjens kotehøyde, kan det gå to etasjer over denne, fortolket til 7m. Det godtgjøres også noe ekstra areal som kompenserer for måleverdi av arealer under skråtak.

Snitt gjennom bebyggelsen på Seminarneset.

Seminarneset For Seminarneset er hovedgrepet høy og tett bebyggelse innerst mot land, og svak avtrapping men med høydeste punkthus mot sundet. I tillegg kommer lavere bebyggelse mot sør der uterommene trenger sol.

Base, toppetasje, skråtak Konkret er det satt en gjennomgående høyde på basen på 5 etasjer, c+23 som er tre meter over det eksisterende Tinghusets gesims (en meter under regulert gesims) og hhv 6m og 8m under Seminaret (c+29) og K1 (c+31,3) . Oppå basen tillates en toppetasje på 2 etasjer for inntil 60% av basens areal, altså en byggehøyde på 7 etasjer, c+29m. Videre tillates toppetasjen å utformes med skråtak, for å skape et variert taklandskap med flate og skrå tak. For å oppnå dette tillates ytterligere 7 m som gesims på skråtak, men da skal tilsvarende deler av toppetasjen reduseres. Se prinsippskisse forrige side. For bebyggelsen sør for park med lek holdes etasjetallet på 5 etasjer, for å sikre sol til byrommet. Videre holdes bebyggelsen ytterst relativt lav på 5-7 etasjer av hensyn til fjernvirkning, med unntak av at det tillates tydelige tårn på 10 og 12 etasjer ytterst på de to øyene der det ikke gir skyggevirkning for andre.

Otto Sverdrups kvartal For dette området er byggehøyden tredelt. Først en kjeller med en eksponert forretningsetasje i forkant mot Nordbybandet, og parkering i bakkant under bakken. Over kjeller er det en base på 4 etasjer i kvartalsstruktur, pluss toppetasje på 3 etasjer i 60% Endelig utforming av bebyggelse bestemmes i av basen. Sum i forkant mot Nordbybandet er da 5 etasjer + detaljregulering. Skissene fra AART viser et mulig toppetasje på 3 etasjer. Halvparten av toppetasjen kan utveksles konsept innafor planens rammer der med et volum med skråtak med gesims på 6 etasjer og møne på bebyggelsens høyder faller mot det indre 10 etasjer. parkrommet. Bukta nord For bebyggelsen nord for torget er det satt en byggehøyde på 4 etasjer (sokkel + 3) pluss tårn på 3 (4) etasjer for byggeområdet mot Stakkevollveien. Bebyggelsen sør for torget holdes noe lavere med en base på 2 etasjer, og toppetasje mot sør på hhv 3 etasjer i østre del, og 5 etasjer mot vest.

Typologi og utnyttelsesgrad Hvorvidt den nye bebyggelsen vil fylle rammene som er gitt ut fra de strukturerende elementene – altså byggeområdene – er helt avhengig av hvilke programmer som skal fylles inn.

Figuren til venstre viser typologiene som vil kunne fylle området med en maksimal utnyttelse. Dersom det velges andre programmer vil det gi en annen typologi, og planens rammer vil ikke utnyttes fullt ut.

Det er viktig å være obs på at M2-BRA som er oppgitt i matrisen under viser en slik maks utnytting. For eksempel er arealet oppgitt for basene på Seminarneset angitt for full utnytting av arealer med dybde 50 x 50-80 m i 5 etasjer. Det er i praksis kun Typologier kjøpesenter eller hotell/kontorbygg med glassgård i midten som kan oppnå denne u-graden.

Nye arealer Nedenfor er angitt arealene slik de fremkommer i matrise for utregning, med utgangspunkt i bestemmelsen 4.1.5 d). Tallene er ikke bindende. Det er høydekravene sammen med basens andel av felt og toppetasjes andel av base, som styrer utnyttingsgraden. De fleste felt har en base som utgjør 100% BYA av feltets areal, unntatt de to øyene som må ha plass til samferdselsanlegg og får 80% BYA. Toppetasjen er angitt i en prosentandel av basen. M2-BRA er beregnet som 80% av BTA for hvert utbyggingsfelt. Videre er vist en oppstilling som oppsummerer antatt fordeling mellom ulik arealbruk. Dette bestemmes endelig i detaljplanene.

                Areal         Tillatt høyde skal ikke                            Tillatt utnyttelse skal ikke overstige:
                felt          overstige:
                              Høyder angitt i c+ (NN 2000)
 NYE felt       BTA           høyde            høyde            Høyde            Basens        Topp-          Sum M2-              Sum NY
                Brutto        base             toppetasje       gesims           grunnflate    etasjens       BRA for felt         M2-BRA
                areal felt                     flatt tak **     toppetasje       i %-andel     grunnfla       eks kjeller          for område
                                                                pulttak          av feltets    te i %-                             med krav
                                                                40 grader        areal         andel av                            om detalj-
                                                                                 BYA           basens                              regulering
                                                                                               areal
 BKB 1              3690                 10         18 + 23                  -          100     30+30                  10500            19200
 BKB 3              1704                 17         27 + 27          34 + 34            100          40                 7000
 BKB 5                597                 7              27                  -          100     30****                  1700
 BOP 1              1393                 13         20 + 27                  -          100          30                 3500             3500
 BKB 8               3115           14 - 23         26 - 32           33 - 39           100          30                11000            11500
 BKB 9                567                12               --                --          100           -                  500
 BKB 11             3129                 23              29                36           100          60                15500         120500
 BKB 12             4602                 23        29 + 38*         36 + 42*             80    30 + 15*                14500
 BKB 13             2896                 23              29                36           100          60                14500
 BKB 14             1696                 23              29                36           100          60                 9000
 BKB 15             4737                 23        29 + 38*         36 + 42*             80    30 + 15*                14500
 BKB 16             3762                 23              29                36           100          60                18500
 BKB 17             1435                 23              23                30           100          60                 6000
 BKB 18             3753                 23              29                36           100          45                13000
*) punkthus **) ved pulttak økes øverste gesims med inntil 7m, jfr 4.1.5 d) 3.ii ***) arealet i sokkel er i sin helhet medregnet, jfr
e) ****) Det tillates at BKB5 krages ut over SK2. Fri høyde for brøyting skal sikres.

                                                   Næring                                                   Kjeller   MAX
                                                   Kontor                                                    (BTA)    Kapasitet
                   Nye arealer                     Hotell      Bolig                                                  p-plasser
                   BRA              Næring på      Fra plan    Fra plan     Attrak-
                   sum nytt         plan 1         2           2            sjon/off
Bukta nord *                8700           3500         3800        1400              0             Inngår i plan 1            80
Bukta sør **              19000            4000                    11000           4500                       3800            150
Seminaret                                                                                                     1000             40
(Tinghuset)                4500                                                   4500
Seminarneset             120000          20000        42300        42300         15000                      15600             600

Sum                           15                                                                                              870
                              20                               4
                              00         27500        46000        54700         24000
Av dette
belaster                 143 000        24 000       42 000        53 000        24 000                                       790
Nordbybandet

Øverst: Sett fra veien nedenfor Tinghuset, hhv østover mot Tromsdalen og nordover (Nordbybåndet). Over: det indre byrommet på Seminarneset, sett fra hhv søndre pir og innover mot vest og fra veien nedenfor Seminarparken sett stover mot Tromsdalen. Det er også et orienteringskart på hver tegning.

Visualiseringer av Seminarneset, AART for Peab med flere. Bildene er ikke bindende men illustrerer et mulig uttykk innafor planens rammer.

Byformen: Lokalklima – sol og skygge, og vind

21. april kl 9 – 12 – 15 -18

Status / analyse Et grunnleggende grep i planen er å identifisere og dyrke de uterommene som er både solrike og beskyttet for vind. Utesesongen i Tromsø er i stor grad sommerhalvåret fra vårjevndøgn til høstjevndøgn, og store deler av sommeren er det vinden fra nord som er hustrig. Altså: gode uterom er sørvendte med solinnfall dvs uten høy bebyggelse som kaster skygge mot sør, og med en god vinddempende vegg i ryggen mot nord. Det andre er å identifisere og dempe de punktene i planen som står i fare for å være korridorer som forsterker vinder på en slik måte at det blir ubehagelig eller farlig å oppholde seg ute. Skarven og Biffhuset har riktig beliggenhet: solvendt mot åpen plass i sør, og i nord vegg som skjermer mot sommervind fra nord

Midtsommer 21.06 kl 9, 12, 15,18

Sol og skygge – konsekvensvurdering Forslaget er vurdert og justert ifht sol og skyggevirkninger, se datoer og tider i utdrag over. I vedlegget er også en analyse for vår-/og høstjevndøgn 21.03.

Analysen viser at uterommene i planen er relativt solrike. Det gjelder torget i Bukta, Nansen plass, Skansentorget og Jaklins plass.

Uterommene på Seminarneset og inne i Otto Sverdrups kvartal er også solrike, særlig på dagtid, da de ligger nord-sør. De er heller ikke vindutsatte se neste kap. Jfr uterommet på Vervet som ligger øst-vest og derfor har noe bedre forhold på kveld.

Midnattsol 21.06 kl 24. REF: Vedlegg 10: Sol- og skyggediagrammer TK

Lokalklima – vind

Vintervind fra sør

Vind – konsekvensvurdering Forslaget er vurdert og justert ifht vindpåvirkning; vind fra sør på vinter, og vind fra nordøst på sommer.

Vintervind fra sør Bebyggelsen på Seminarneset blir skjermet av den nye bebyggelsen på Vervet ifht vintervind fra sør. Uterommene er godt beskyttet, med unntak av Nordbybåndet, og plassen foran den offentlige attraksjonen. Her må vegetasjon og andre installasjoner brukes for å dempe vinden. Det kan også se ut som havna ved Nansen plass og torget i Bukta får noe forsterket vind.

Nordavind på sommer

Vind konsekvensvurdering Forslaget er vurdert og justert ifht vindpåvirkning, i hovedsak vind fra sør på vinter, og vind fra nordøst på sommer.

Vind fra nord på sommer Den høye bebyggelsen langs Nordbybandet på Seminarneset gjør dette til et noe vindutsatt område. Studier viser at en senking av høyder på hjørnene hhv nordøst og sørøst demper vindene mye. Vinden langs Nordbybandet må kompenseres med elementer i gata som demper vind, for eksempel vegetasjon og elementer med spoilereffekt som gir punkter med mindre vind og løfter vinden opp fra bakken.

Det er også heldig at øyenes vinkel drar vindene ut i sundet i stedet for inn mot land.

Kulturminner – vern og bruk

Status / analyse Videreføre og formalisere fredning og vern, forslå nytt vern Planen skal videreføre og formalisere samt forelå nytt vern ifht

• fredning med hjemmel i kulturminneloven (KML) av 1978
• vern etter plan- og bygningsloven (PBL) REF: Vedlegg 3A DIVE-analyse og 3B beskrivelse av kulturminner

Spilleregler for nye infill-prosjekter Planen må også definere hvilke regler som skal gjelde for nye prosjekter som skal fylles inn i etablert struktur.

DIVE-analysen beskriver stedets utvikling

Plangrep 1 – Fredninger videreføres Områder og objekter som allerede er fredet i reguleringsplan

Fredninger videreføres. Bestemmelser om fredning gjengis ikke, men henvises til i bestemmelsene.

Bestemmelser om vern i den enkelte reguleringsplan som nå oppheves, er ivaretatt og samordnet i de nye bestemmelsene for Storgata 95, vedtaksfredet i 1942. områdereguleringen. Disse er gjengitt under.

Bestemmelser for båndlagte områder ihht lov om kulturminner (§ 11-8 d)

5.3.1  Felles bestemmelser for fredning av bygninger og områder, H730_1 – 17
    a) Bygninger og områder som er fredet etter lov om kulturminner (KML) er avmerket på
       plankartet med stiplet omriss og firkantskravur, og vist i matrisen under.
 Hensyns-                          Formål Fredning etter lov om kulturminner (KML)
 sone                              (ref.)
 H730_1         Skansevollen       BOP 6     Forsvarsanlegget på Skansen er automatisk fredet etter lov om
                                             kulturminner (KML) 1978 §4
 H730_2-3       Tromsøbrua                   Tromsøbrua er forskriftsfredet etter KML 1978
 H730_4-7       Bygninger på       BOP 6     Bygninger på Skansen, areal rundt Skansen samt areal ut i
                Skansen                      sjøen mot sør er vedtaksfredet etter KML 1978 § 15
 H730_8         Tollboden          BOP 7
 H730_9         Tollbodbrygga
 H730_10        Kai                SK 10
 H730_11        Landskap: fjære VHS 3
                og sjø
 H730_12-14     Knudsengården BKB 25 Skippergata 11 med uthus og stabbur er vedtaksfredet etter
                                             KML 1978
 H730_15        Kjeldsethgården BKB          Skippergata 19 er vedtaksfredet etter KML 1978
                                   22
 H730_16        Perspektivet       BOP 8     Storgata 95 er vedtaksfredet etter KML 1978
 H730_17        VT                 BOP 9     Storgata 93B er vedtaksfredet etter KML 1978

b) Bygninger og områder skal forvaltes iht bestemmelser i respektive fredninger. Det er ikke tillatt å iverksette noen form for tiltak innafor hensynssonene for fredning, hverken i grunnen eller på byggverk, med mindre det foreligger dokumentert behandling etter KML.

c) Fredningsbestemmelsene forvaltes av nasjonale og regionale kulturminnemyndigheter. Alle tiltak innenfor freda område må godkjennes av kulturminnemyndighetene før kommunen kan gi byggetillatelse.

d) H730_1 Skansen med tilhørende sikringssone er et automatisk fredet kulturminne. Ethvert inngrep i grunnen eller andre tiltak som kan virke inn på kulturminnet er ulovlig uten særskilt tillatelse jf. kulturminneloven. Eventuell søknad om tillatelse til inngrep i det automatisk fredete kulturminnet eller tiltak som kan virke inn på kulturminnet, og som ikke er tillatt etter denne planen, skal sendes rette kulturminnemyndighet i god tid før tiltaket er planlagt igangsatt.

Plangrep 2 – Vern av tre kategorier enkeltbygninger Se fullstendig oversikt i matrise under og vedlegg 3b for en grundigere beskrivelse av det enkelte objekt.

1. Bebyggelse som allerede er regulert til bevaring i gjeldende
reguleringsplaner videreføres
En rekke enkeltbygninger, noen opprinnelig plassert i
bystrukturen, andre tilflyttet. Blant disse er
-   bryggene i indre havn
-   husrekker i Skippergata og Verftsgata
-   enkeltbygg langs Søndre Tollbodgate

2. Bebyggelse som er vernet i KDP, vern formaliseres i denne reguleringsplan En kommunedelplan legger føringer for hva som skal gjøres i samsvar med planen, og hva som er kommunens (planmyndighetens) intensjoner for framtidige detaljreguleringer/byggesaker. På grunn av denne juridiske distinksjonen gir KDP bare retningslinjer for den enkelte eiendom. For å vedta vern må hver eier blir tilskrevet spesielt i en område- eller detaljreguleringsprosess.

Disse kulturminnene foreslå vernet etter PBL i denne planen:

Ihht plan 0225, Kommunedelplan for Tromsø sentrum, vedtatt 11.06. 2008:

• Bårstua i Skippergata 19
• Kjærbrygga, Søndre Tollbugate 7 (200/1751)
• Skippergata 25 (200/1317)
• Skippergata 27 (200/1319) Begrunnelsen er historisk verdi.

Ihht plan 0229, Kommunedelplan for Stakkevollvegen – Tromsømarka, 26.05. 2010:

• Paul Bjørvigs gate 3 – 5 (200/976) 2002 Begrunnelsen i 2010 var arkitektonisk og kunstnerisk kvalitet. Bygningen er et gammelt industribygg som er transformert til kombinert bolig- og næring av Dahl og Uhre arkitekter as. Det ble innstilt til Statens byggeskikkpris i 2005.

Bygninger uten tidligere vern som foreslås vernet i denne planen Dette gjelder:

• Kiosken i Nordre Tollbugate (200/1) Tegnet av stadskonduktør Peter Arnet Amundsen d.e. for Oline Hansen i 1919. Sto opprinnelig på Nansens plass, flyttet til nåværende plassering da Brua ble bygget. Vernes på grunn av sin arkitektoniske verdi.
• Skansegata 4 (200/1287), verkstedbygning for smed Adolf Andreassen tegnet av arkitekt Kr. Wilhelmsen i 1961. Foreslått vernet på grunn av sin opprinnelige funksjon og tidstypiske karakter.
• Verkstedbygningen Fritjof Nansens plass 19, (200/385) tegnet for Adolf Andreassen av arkitekt Kristian

Wilhelmsen MNAL i 1965. I likhet med Skansegata 4 vernes bygningen for å vise gjenværende verkstedbygninger fra 60tallet i området der Tromsø Skipsverft lå.

• Fiskernes agnforsyning i Hansjordnesgata 9 (200/519) Bygningen er tegnet av arkitektene Terje Jacobsen og Eigill Hallset i 1968, og er et godt eksempel på arkitekturen fra sent 60-tall.
• Tilbygg til Søndre Tollbugate 3 (200/1744) Borealis Arkitekter v/ Lars Krane og Petter Bakke, 1998. Nord- Norges arkitekturpris 2000.

Bevaringsverdige bygninger og kulturminner er avmerket på plankartet med tykk strek,
og angitt i matrise under.
 Navn / adresse            Gnr/nr    År     Særskilte forhold
 Bryggene i Søndre         (200/174  gjenop sammenfaller med den opprinnelige bebyggelses-
 Tollbugate 3-7            4),       pbygg strukturen fra byens begynnelse omkring år 1800, og viser
                           (200/174  et     hvordan byens opprinnelige sjøfront så ut.
                           5) og     etter  Søndre Tollbugate 7: eldste del fra 1902
                           (200/1751 brann
                           )         i 1902
 Søndre Tollbodgate 1      200/1741 1833    Restaurert, men kan forbedres
 Søndre Tollbugate 2       200/1743 1893
 Søndre Tollbodgate 4      200/1745 1895
 Søndre Tollbodgate 6      200/1750 1839    Nylig restaurert
 Skippergata 13            200/1303         etablert 1831, dagens bygning har ukjent alder
 Skippergata 15            200/1305 1905    etablert 1851, dagens bygning mot gata fra 1905
 Skippergata 17            200/1308   1840
 Skippergata 21            200/1312    1841
 Skippergata 25            200/1317         utskilt fra Skippergata 27 i 1893
 Skippergata 27            200/1315         etablert 1829
 Verftsgata 1              200/1787 1888    etablert 1888, uten det sammenbygde nybygget mot
                                            Skansegata
 Verftsgata 2              200/1788 1840    Fortsatt ganske autentisk
 Verftsgata 3A             200/1789 1849
 Verftsgata 4              200/1790 1839    Mye ombygd.
 Verftsgata 6              200/ 1792 1837
 Verftsgata 8                        1831
 Skansegata 2              200/1286 1916

Nordre Tollbodgate 1A      200/2216       1896      Flyttet fra Prestenggata 12 i 1992
Nordre Tollbodgate 1B      200/888        1818      Flyttet fra Hansjordnesgata 22 i 1984
Nordre Tollbugate 3        200/2039       1840      Flyttet fra Storgata 122 i 1988
Vollgrava 3                200/3950       1833-     Flyttet fra Grønnegata 104 i 2009
                                          35
Vollgrava 5                200/3946       1918      Flyttet fra Strandvegen 28 i 2017

Kiosken i krysset Nordre   200/1                    Tegnet av Peter Arnet Amundsen d. e. i 1922. Den sto
Tollbodgate/Skippergata                             opprinnelig på Fritjof Nansens plass.
Bårstua i Skippergata 19                            I dag en kopi. Original fra 1833 ble revet i 2008 og
                                                    rekonstruert etter oppmålingstegninger i 2009. Redaktør
                                                    Kjeldseths trykkeri der Knut Hamsuns første roman ble
                                                    trykket.

Tilbygg til søndre                           1998      Nordnorsk arkitekturpris 2000.
Tollbodgt 3A
Skansegata 4                  200/1287       ????      Etablert 1840, dagens bygning ble tegnet av arkitekt
                                                       Kristian Wilhelmsen
Paul Bjørvigs gt 3-5          200/976        2002      Innstilt til Statens byggeskikkpris i 2005. Dahl og Uhre
                                                       arkitekter.
Fiskernes agnforsyning                       1969      Arkitekter Terje Jacobsen og Eigill Hallset

Bestemmelser for bevaringsverdige bygninger (§ 11-8 c)

5.4.1 Bestemmelser for bevaringsverdige bygninger, H570

a) Bevaringsverdige bygninger og kulturminner er avmerket på plankartet med tykk konturstrek.

b) Hovedregel: Bygninger og kulturminner som er satt av som bevaringsverdige kan ikke rives – helt eller delvis – tilbygges, påbygges eller underbygges med mindre annet er angitt i disse bestemmelsene. Vernet gjelder bygningens fasader og bærende konstruksjoner. Utvendige bygningsdetaljer og overflater som dører, vinduer, gerikter, belistning, ytterkledning, taktekking og farge, kan ikke skiftes ut eller fjernes. Ved vedlikehold skal originale materialer gjenbrukes og bevares i sin sammenheng.

c) Unntak 1 fra b): Dersom vedlikehold nødvendiggjør utskifting av bygningsdeler, skal nye bygningsdeler være tilsvarende byggets opprinnelige med hensyn til form, materialer, farger og utførelse. På trebygninger eldre enn 1945 skal det ved utskifting av ytterkledning brukes høvlet panel, og ved utskifting av taktekke brukes skifer eller rød enkelkrum teglstein.

d) Unntak 2 fra b): Det kan tillates tilbakeføring til et tidligere utseende som er prosjektert på bakgrunn av historisk dokumentasjon som originale tegninger og beskrivelser, historiske fotografier og fysiske spor i bygningen. Det skal gjøres fargeanalyser av opprinnelig utvendig kledning/fasade om dette er mulig.

e) Bygninger eldre enn 1850 er meldepliktige etter §25 i KML. Kommunen plikter å sende søknad om riving eller vesentlig endring av ikke freda byggverk eller anlegg oppført før 1850 til regionale kulturminnemyndigheter senest fire uker før søknad avgjøres.

f) Det kreves særskilt ansvarsrett for prosjektering og utførelse av arbeider på bevaringsverdige bygninger. Relevant kompetanse og erfaring må dokumenteres.

Plangrep 3 – definere «tilpasning» av nye prosjekter Skansenområdets dominerende karakter i dag er 1800-talls trehus-miljø. Ihht gjeldende planer skal ny bebyggelse skal tilpasse seg disse rammene. Det er ført en diskusjon om hvorvidt disse gjeldende planrinsippene skal videreføres.

RA sin nye bystrategi (2016), er tydelig på at «tilpasning» nå skal tolkes strengere i retning av at ny bebyggelse skal underordne seg den historiske /etablerte, og ikke kontrastere som har vært sett på som kurant prinsipp lenge. Se illustrasjon til venstre. Det som har vært diskutert er

• Hva skal være den «riktige» historiske referansen; det eldste, det sjeldneste, det mest typiske i området eller bare de eksisterende nabobyggene, uansett alder og autensitet?
• Er kopier av gamle hus uten riktige detaljer er kurant tilpasning, eller blir løgnaktig?
• Tromsø sin karakter er at byen er full av kontraster, slik at det å unngå kontraster kan bety nettopp å ikke bygge opp under byens identitet.

Skansenområdets faktiske historie Da Skansenområdets på 70-tallet ble utpekt til et «reservat» for gamle hus, var det i tillegg til trehusmiljøet også preget av industri, både på og knyttet opp mot Vervet, slik bildet til venstre viser. Flere av bygningene fra denne tidsperioden står enda i området, og skiller seg ut med større skala, flate tak og pussa fasader/metallplater mellom trehusene.

Industribygninger bør bevares I tråd med dagens tenking er det riktig å bevare industribygg fra 60-tallet som faktisk er bygget i området, og gjenspeiler områdets industrielle karakter og bruk. Særlig viktig er det når sporene fra industrihistorien på Vervet viskes ut. To industribygg vernes i tråd med dette, se gul ring på kartet under. To andre bygninger fra samme tidsperiode kan renoveres og evt. gjenoppbygges med samme karakter, se orange ring.

Utforming av ny infill For Skansenområdet og området bak bryggene bygger de tradisjonelle trehusene og 1800-tallskarakteren mest opp under de freda anleggene, og forsteker en enhetlig karakter som ramme rundt de verneverdige bygningene i områdene. Forklaring av fargekoder under: Konklusjon er at Skansenområdets dominerende karakter skal Gul: verneverdige bygg med videreføres, gjennom at ny bebyggelse skal tilpasses og industrihistorisk karakter underordne seg verneverdig bebyggelse i nærmeste omgivelser, Orange: bygninger med industrihistorisk karakter som ikke er verneverdige. Kan se bestemmelsene 5.5.1 og 5.5.2. Dette gjelder tomtene som er renoveres i samme stil. Dersom de brenner markert på temakart infill med blå ring, og generelt ved brann. eller rives kan de gjenooppbygges i samme stil. Ny bebyggelse i randområdet til det verneverdige skal tilpasses Blå: ny bebyggelse skal tilpasses og bebyggelsen i nærmeste omgivelser, og danne en overgang underordne seg verneverdig bebyggelse i mellom vernet bebyggelse og ny by i nærmeste omgivelser. nærmeste omgivelser Dette gjelder Havnegata 10 og nordøstre hjørne av kvartalet mot Grønn: ny bebyggelse skal tilpasses brua, grønn ring. bebyggelsen i nærmeste omgivelser, og Nye tiltak som er vurdert konkret er Skippergata 13-15 og danne en overgang mellom vernet bebyggelse og ny by i nærmeste omgivelser Havnegata 10, og rammer for detaljregulering av bryggene mot indre havn og området bak, se kap 5.

Mobilitet og konsekvensvurdering trafikk

Status / analyse: krav om KU Ihht vedtatt planprogram er det krav om KU for trafikk. Dette kravet bygger på forventninger om avklaring av trafikk på bynivå som fortsatt må avvente konklusjoner i Tenk Tromsø. Det er derfor kun utarbeidet en konsekvensvurdering for trafikk. Målet i byutviklingsprosjektet Tenk Tromsø er definert som «En by som vokser på en sunn måte». I arealbruk- og samferdselsplanlegging må denne formuleringen møte statens mål om nullvekst i persontrafikk med bil, altså at befolkningsveksten ikke skal gi flere kjørte kilometer i bil. De nye reisene i en voksende by skal i stedet skje kollektivt, med sykkel eller til fots. Se Vedlegg 6: KU trafikk, Tromsø kommune 17.07.18

Plangrep 1 - trafikk på bynivå – gange og sykkel Nordbybåndet: Sammenhengende gang- og sykkelvei fra sentrum/gågata til Stakkevollveien Planforslaget sikrer en sammenhengende gang- og sykkelforbindelse gjennom Nordbyen, som vil være et førstevalg for gående og syklende mellom sentrum og Stakkevollveien. Traséen er ganske flat, opplevelsesrik og er mindre trafikkert enn Storgata / Skippergata. Det legges også til rette for at sykkelfeltet på brua kommer ned til Nordbybåndet på en god måte via Nansen plass. Gange og sykkel er løst i «shared space» med svært få biler fra gågata via Jaklins plass gjennom Skansenområdet til Vervet. Fra Vervet og nordover er gang-, sykkel- og bilvei separert frem til overgang til gang- og sykkelvei langs Stakkevollveien fra Bukta og nordover.

Sjøfronten Lenger ut vil sjøfronten representere en sammenhengende gangtrasé, med stor variasjon. Noen steder viker gangmuligheten for at sjøen og båtene trenger å komme lenger inn, jfr tradisjonell struktur langs sjøen. På Seminarneset er det to lag av gangtraséer, hvor den ytterste primært er fender for båter.

Plangrep 2- trafikk på bynivå – bil og kollektiv Ambisjonen i planprogrammet var avklaring av trafikk på bynivå. Dette må avvente Tenk Tromsø og helhetlig vurdering i sentrumsplan. Planområdet er derfor innskrenket mot vest, med unntak av søndre parsell av Stakkevollveien som mangler i reguleringsplan for Stakkevollveien.

Skippergata fortsatt hovedvei med bussholdeplasser Hovedtrasé for kollektivtrafikk forbi Nordbyen blir fortsatt Skippergata. Det er i dag bussholdeplasser i Skippergata sør for brua og i Hansjordnesbukta. Når Nordbyen bygges ut bør det vurderes en holdeplass i Skippergata mellom Tromsøbrua og Hansjordnesbukta. Tromsø kommune og Troms fylkeskommune jobber med oppgradering av holdeplassene i byområdet, og tilbudet i Skippergata vil vurderes i denne sammenhengen.

Havnetrafikk Bukta nord - personferge TEFF-en Det kan bli aktuelt å supplere kollektivtilbudet med en båtrute over sundet, jfr Bergen og Fredrikstad. Områdeplanen legger til rette for mullig anløp av fremtidig pendelbåt på tvers av sundet. Kai for dette kan løses slik det er skissert på Seminarneset mot sør, eller mot Bukta, avhengig av øvrig struktur på anløp på sentrums side. Begge har nær adkomst til bussholdeplasser.

Søndre parsell av Stakkevollveien er avklart Denne parsellen reguleres for å gi plass til breddeutvidelse av Stakkevollveien til fire felt, med eget felt for buss, slik KST har vedtatt. En ny trafikksikker kryssing av gang- og sykkeltrafikk fra Nordbybåndet til vestsida av Stakkevollveien løses med øy i midten aht trafikksikkerhet Arealbehovet til vei medfører riving av et eksisterende bygg og reduksjon av eiendommer sør for veien, se kap 5.1 Bukta nord.

Plangrep 3 - trafikk på områdenivå – internvei Hovedadkomst nord - fire alternative traséer Ny hovedadkomst til hele området med bil skal være via Bukta, ihht vedtatte planer (sentrumsplan og Vervet regplan). De fire alternative trasèene er drøftet slik tidlig i prosessen: A. Etablert vei er for bratt og smal og er ikke aktuell som adkomst til området. B. Danner et nytt stort kvartal som gir optimale forhold for bolig, men gir ikke noe byggeareal på nedside av vei mot havn. Torget i Bukta holdes bilfritt og kan støy- og støvskjermes. Ny adkomst delvis i eksisterende og delvis i ny trasé. Gir støy- og støvbelastning langs internvei, som belaster eksisterende kontorbygg og gata mellom nye boliger og offentlig tomt for tjenesteyting. C. Gir en todeling av ny bebyggelse som ikke er optimal for Internvei – fire alternativer bolig da utearealene ikke blir gode, men som kunne gi sjøretta bebyggelse nedenfor vei. Ny adkomst delvis i eksisterende og delvis i ny trasé. Torget i Bukta holdes bilfritt. Det betyr at losen kan være inntil videre, som B. D. Veien legges over torget i Bukta. Dette gir mulig biladkomst til eksisterende og nye virksomheter i Bukta nord, men ødelegger muligheten for å få et bilfritt og støy- og støvskjermet torg som uteareale for disse. Skjermer eksisterende kontorbygg og nye boliger i Otto Sverdups mot nord. Den offentlige tomta mister støyskjermet side mot torget, men får stillere side mot gate i sør. Losen må flytte ved etablering av vei her.

Konklusjon er alt. B som viser en kvartalsstruktur, der adkomst-veien legges slik at torget i Bukta blir bilfritt. Sykkeltrafikken følger samme trasé, mens gange deler seg i to muligheter. Den ene følger veien, den andre er til torget, og videre til Stakkevollveien og evt til Skriverplassen via gangbru.

Det er sommeren 2019 gjennomført en ny begrensa høring av veitrasé. Se merknadsbehandlinga 3.4. Konklusjon er alternativ B, med en tilpassa løsning som legger til rette for kjøremåte A. Internvei tegnet i to omganger – sporinger. Skisseprosjekt internveien Kjøremåte B over, kjøremåte A under. Det er gjort et skisseprosjekt for internveien i to omganger, se illustrasjoner til venstre. Det forutsettes kjøremåte B for trailer i rundkjøring, kjøremåte A for internveien (ingen kryssing av midtlinje, trailer kan møte trailer i alle svinger. Skisseprosjekt er underlag for reguleringsplankart.

Endret trafikkbilde i rundkjøring Bukta Det er gjort en kapasitetsvurdering av rundkjøringen i Bukta. Utfra dagens trafikk har krysset god trafikkavvikling med høyeste belastningsgrad 0,37 på vegarm Fv. 862 tunellen. I fremtidig situasjon, med full utbygging av Vervet og Nordbyen vil mertrafikken gi høyere belastning på vegkrysset. I analysen vil belastningen bli 0,61 for fremtidig trafikk på vegarm Fv. 862. Teoretisk maks belastningsgrense er 0,85. Vurderingen er at tiltaket ikke overbelaster hovedveinettet på en kritisk måte. Belastningsgraden i Bukta rundkjøring vil være Belastningsgrad Bukta rundkjøring 0,61 på vegarm Fv 862 (tunnelen), noe som er helt akseptabelt.

Plangrep 4 - trafikk på områdenivå – krav til parkering Ut fra områdets svært sentrale beliggenhet legges det opp til et begrenset parkeringstilbud, i tråd med parkeringsnormer for sentrum og foreslåtte normer i kommunedelplan for Stakkevollvegen.

I forbindelse med revisjon av kommuneplanens arealdel (KPA) ble det utformet en ny parkeringsnorm for Tromsø kommune:

Arealer i kjeller som kan brukes til parkering, næring/lager, boder boliger, VAO-anlegg og andre tekniske andlegg.

Under kvartalet i Bukta nord - og evt også Otto Sverdrups-kvartalet i Bukta sør - er disse arealene delvis sokkeletasjer som forventes brukt til en Hele Nordbyen ligger innenfor sone 1, sentrum. større andel forretning, og en mindre andel parkering Nordbyen vil være for langt unna Fjellet parkeringshus til at Eksisterende offentlig p-kjeller med betalplasser dette kan dekke parkeringsbehovet for bil i samme grad som i under Seminaret fremstår med en lysere farge. mer sentrale deler av sentrum. Derfor er makskravene for ansatte og besøkende til virksomheter i områdeplanen høyere enn angitt i KPA, for sentrum. Beboerparkering er på den andre siden satt lavere enn i KPA, i tråd med bestemmelser i forslag til kommunedelplan for Stakkevollvegen. Dette pga områdets svært sentrale lokalisering. Kravene til sykkelparkering er i hovedsak likt med bestemmelse i KPA.

I bestemmelser til områdeplan Nordbyen framgår at nye parkeringsanlegg for bolig og næringsvirksomhet skal etableres i underjordisk anlegg. For korttidsparkering er det også planlagt gateparkering langs ny adkomstveg, antatt 20-30 plasser. Dette kommer i tillegg til eksisterende offentlige parkeringshus i området.

Krav til parkering for Nordbyen, bestemmelsene 4.1.5:
                   Kriterie   Bilplasser      Bilplasser     Sykkel
                              egen maks.      gjest maks     min.
 Bolig             Pr bolig             0,5            0,1            2
 Næring            100m2                0,3            1,0            2
 Barnehage         100m2                0,2            0,1            3
 Skole             100m2                0,2            0,1    1 pr elev

Krav til næringsparkering Korttids kundeparkering løses med kantparkering og bør reguleres som korttidsplasser med betaling. De fleste virksomheter vil også ha behov for noen plasser til sine

uniformerte biler. Dette gjelder også etablerte virksomheter som er blitt «låst inne» av utviklinga. Det legges derfor opp til at de som ihht plan kan bygge kjellere skal tilby etablerte virksomheter i nærheten mulighet til å kjøpe eller leie plasser, og det legges til rette for korte gangadkomster mellom. Se bestemmelsene 4.1.4.

                                                 Krav til boligparkering – bil og sykkel
                                                 Erfaring tilsier at det kan settes et tak på 0,5 bilplasser pr bolig i
Bestemmelsene 4.1.4 f) viser arealer som         sentrum. De som velger å bo i byen eier gjerne ikke egen bil.
tillates i kjeller under angitte byggeområder,   Gode og nære bussforbindelser og tilrettelegging for gange og
og dersom det etableres parkeringsplass,         sykkel gjør det mulig, det samme om behov som for eksempel
hvem de i tillegg skal være felles for (tilbys   dagligvare dekkes i nærheten. Sannsynligvis vil også
kjøp av p-plasser)                               bildelingsordninger i fremtida ytterligere redusere dette
                                                 behovet. Derimot er det viktig at parkering av sykkel gjøres
                                                 attraktivt: tilgjengelig, sikkert og under tak.

Plangrep 5 – trafikk på områdenivå – gatebruk og kjøremønster Når den nye adkomstveien etableres, må det følges opp av redusert trafikk i tverrgater mellom Skippergata og den nye adkomstveien. Veiene reguleres til gatetun.

Den nye adkomstveien er separert bilvei, sykelvei og gangvei fra Bukta til Vervet, og «shared space» dominert av gange og sykkel fra Vervet og frem til dagens gågate Storgata.

Nedenfor angis type trafikk som er tenkt på de ulike feltene:

Type trafikk i gatetun og gangvei / gågate: Bestemmelsene kap 4.2 gir bestemmelser for alle gater og samferdselsanlegg, herunder noen generelle prinsipper for gatebruk. Her angis konkret hvilken bruk som er tenkt:

SGT 1-15 er gatetun hvor adkomster til tilliggende eiendommer, varelevering og utrykning tillates.
Parkering tillates ikke, med mindre annet er nevnt under.
-      SGT 1 Otto Sverdrups er felles uteoppholdsareal for BKB 6-10 og BOP 2.
-      SGT 2 Seminarneset: bilkjøring tillates som adkomst til kjeller under BKB 11-13-14-16-17 og barnehage i
       BKB14, snuplass for større kjøretøy ved varelevering til BKB 11-15.
-      SGT 3 er gatetun med adkomst til Tinghuset fra øst. Som en midlertidig løsning tillates kjøring for store
       kjøretøy med høyresving inn fra Skippergata.
-      SGT 4-6 er adkomster til tilliggende eiendommer, parkering tillates.
-      SGT 7 er adkomst til tilliggende eiendommer.
-      SGT 8-9 er adkomst til BKB 26.
-      SGT 10 er adkomst til BKB 27-28
-      SGT 11 er adkomst til BOP 8-9
-      SGT 12-14 er adkomst til tilliggende eiendommer, parkering tillates. SGT 14 er også adkomst til torget T1-2
       herunder pumpestasjon BAV2 med slamsugebil som dimensjonerende kjøretøy.
-      SGT 15 er adkomst til tilliggende eiendommer, parkering tillates.

SGG1-8 er en sammenhengende fotgjengerprioritert del av Nordbybandet som binder Nordbyen til
Storgata.
-      SGG1-3 er et utvidet gangareal for gående langs Nordbybåndet, der SGG1-2 løser høydeforskjell til innganger
       i SKB 11-13-16.
-      SGG4-8: Sykling tillates. Biltrafikk utenom utrykning tillates ikke.
-      SGG4 Skansegata: varelevering og kjøring til eiendommer med direkte adkomst til denne samt til Vollgrava
       og Vervet-torget tillates.

-    SGG5 langs Skansevollen kan tillates brukt av turist-toget dersom veien utvides inn mot Vervet, og
     kommunen godkjenner anlegget mtp trafikksikkerhet
-    SGG6 Søndre Tollbodgate: varelevering og kjøring til eiendommer med direkte adkomst til SSG6 tillates.
-    Der SGG 6-8 krysser kjørevei SV3 skal fotgjenger / syklende prioriteres med opphøyd gangfelt.

SGG 9-15 er en sammenhengende sjøfront med kaipromenade. Utforming: Området skal opparbeides med høy kvalitet som svarer på ambisjonen om fotgjengerprioritert byrom for uteopphold. Utformingen skal sikre at fotgjengere ikke kommer i konflikt med kjøretøy der det tillates biltrafikk, endelige løsninger vurderes i detaljplan i samråd med Tromsø kommune. Området skal utformes med en rett kant mot sjø, spunt eller kai.

• Området SGG 9, 10 og 14 skal dimensjoneres for utrykningskjøretøy.
• Området SGG 11-12-13 kan utformes slik at båter kan legge til.

Bruk: Området skal være gangprioritert og allment tilgjengelig, og brukes til kaipromenade og
frontareal for tilliggende bebyggelse.
-    Det tillates nyttetrafikk på fotgjengeres premisser for varelevering og utrykning på SGG 9, 10 og 14.
-    I tillegg kan tillates adkomst for drosjer og busser på SGG09 og SGG 14 til tilknytta byggeområder.
     Kjøremønster og løsninger som sikrer gående og syklende avklares i detaljregulering.
-    I SGG 15 tillates ikke faste installasjoner som hindrer fri sikt, som for eksempel skjermvegger etc, jfr
     bestemmelser for siktsektor H570_5. SGG 15 er 8 m bred.

SGG 16-17 er kaier i indre havn.

Folkehelse – støy, luftkvalitet og levekår, se vedlegg 7 og 8

Status / analyse Nordbyen er støy- og støvutsatt.

Ved utarbeidelse av planen er det jobbet med å utforme bygningsmasse som i størst mulig grad

• skaper støyfrie eller minst mulig støyutsatte uterom Støyskjermer bør unngås i tett by.
• har en stille side dersom en side er støyutsatt Men hvis det er nødvendig med støyskjerming Der det ikke har vært mulig å skjerme uterom med bygninger, er kan den gir kunstnerisk utsmykning (polarhistorien?) eller integreres med eller i vegetasjon. det undersøkt effekt av støy- og støvskjermer. Erfaringsmessig vil støv følge ganske lik spredning som støy.

Støy – konsekvensvurdering Det er foretatt støyanalyse. Premissene for analysen var:

• Grenseverdier for utendørs støy i T-1442 skal legges til grunn for analysen
• Analysen er bygd på en 3D-modell som abstraherer planforslaget mht bebyggelse og uterom.
• Effekt av støyskjerming av Nansen plass og Torget i Bukta, samt Jaklins plass er også analysert. Illustrasjoner til venstre viser dagens situasjon støy fasader (1), fremtidig situasjon uterom uten skjerming (6), fremtidig situasjon uterom med skjerming (7). For fremtidig situasjon med skjerming er det forutsatt lave støyskjermer høyde 1,5 m for Bukta og Nansen plass, og 1,2 m for Jaklins plass. De skal evt utformes som støy- og støvskjermer integrert med vegetasjon og Dagens situasjon 4 m kunstnerisk utsmykning.

Støyrapport er oppdatert med analyse av havnestøy, med ulike liggepunkter for båt. Se rapporten 4.3. Bildene under viser forskjell i støy for ulike aggregatplasseringer. Bildene viser at det er vesentlig å anlegge landstrøm for å kunne få en drift av disse havneavsnittene som er forenlig med sentrumsutvikling.

Fremtidig situasjon uten skjerming 1,5 m

Analysen er på plannivå og konkluderer slik vedr uterom:

• De nye uterommene på Seminarneset og Otto Sverdrups er under grenseverdi for utendørs støy, og sikrer stille side for boliger
• Kai i sør på Seminarneset er i gul sone
• Nansen plass og Jaklins plass er i rød sone, og kan komme i gul sone dersom det etableres støyskjerm
• Torget i Bukta er i gul sone, og kan komme i hvit sone dersom det etableres støyskjerm mot vei, og anlegges landstrøm langs kaiene Når det gjelder fasader vises det til bilder fra modell. Grønn fasade trenger ingen tiltak mht bygg eller balkong.

Det stilles krav om oppdatert støyrapport på prosjektnivå til alle detaljreguleringsplaner og prosjekter uten plankrav, der sumstøy av bil- og havnetrafikk skal beregnes, se bestemmelsene Fremtidig situasjon med skjerming 1,5 m 3.2.3 og bestemmelser om støy i anleggsfasen 3.2.6. Bilder av de enkelte fasadene fra støyanalyse er gjengitt i områdevis planbeskrivelse, se kap 5. REF Vedlegg 7: Støyvurdering Rambøll 28.06.1

Status / analyse Nordbyen er støy- og støvutsatt.

Erfaringsmessig vil støv følge mye av samme spredning som støv.

Luftkvalitet – konsekvensvurdering Det er foretatt en analyse av luftkvalitet. Premissene for analysen var:

• Grenseverdier for luftkvalitet i T-1520 skal legges til grunn for analysen.
• Analysen er bygd på en 3D-modell som abstraherer planforslaget mht bebyggelse og uterom.
• Analysen bygger på gjeldende metrologi, fremtidig biltrafikk (10 år) og ferdig utbygd planområde med utfasing av eksisterende virksomheter på Bunker Oil og Isaksen-kaia, samt sterkt redusert trafikk på Agnforsyninga sin kai som Svevestøv i dag. Se figur 18 i rapporten. følge av flytting av Tromsø Frysterminal til Breivika.

Analysen konkluderer slik vedr luftkvalitet: Funnene er tydelige på at luftkvaliteten i planområdet nord for brua og øst for eksisterende bebyggelse langs Skippregata er signifikant bedre enn hva målestasjonen i Bukta indikerer. Dette kommer sannsynligvis av at luftgjennomstrømninga er god langs sundet, i motsetning til punktet der målestasjonen er plassert. Funn i tilsvarende analyse for Vervet støtter konklusjonen.

Det hersker noe usikkerhet mht konsekvenser og oppfølging av analysen av luftkvalitet. Se kap 6 om MOP.

REF Vedlegg 8: notat luftkvalitet Rambøll 06.04.18 Svevestøv fremtidig. Se figur 23.

Levekår og bomiljø Hele sentrumsområdet scorer pr i dag relativt lavt på levekår. Bakgrunnen er nok en eldre boligmasse, og stort innslag av studenter og vanskeligstilte på boligmarkedet. For Bukta sin del gir Skippergata og Stakkevollveien redusert bokvalitet. Veiene gir stor støy- og støvbelastning og er en barriere mot sjøen, som forsterkes av en del tung industri nedenfor veien langs Stakkevollveien.

Det er ikke stor sannsynlighet for redusert trafikk, men noe av den tunge industrien vil forhale til Breivika. For eksisterende boligområder i Bukta vil opprusting av Skriverplassen og en ny trafikksikker fotgjengerovergang (og senere evt gangbru) til torget i Bukta og videre til den nye bydelen bidra til et løft for området. Dette vil også være en ny fotgjengervennlig forbindelse til sentrum.

Etablering av ny boligmasse vil høyst sannsynligvis gjøre at snittet for levekår i sentrum får en høyere score, og slik sett løfte området rent statistisk.

NO2 i dag og fremtidig. Figur 17 og 22 i rapporten

Utfylling og nytt land: Konsekvensutredning mht KPA, landskap, havnetrafikk, grunnforhold og strømning

Status / analyse

Krav om KU for utfylling Tiltaket er i strid med arealbruk i KPA, som bygger på KDP sentrum 2008. Blå stiplet linje i skisse over viser gjeldende planavklaring i KDP sentrum 2008. Utfylling som vises i områderegulering Nordbyen går lengere ut og skal bebygges. Dette har konsekvenser for flere tema: landskap, grunnforhold, strømning og havnetrafikk.

KPA: Nordbyen styrker sentrum som knutepunkt Overordna vurdering av tiltaket sett opp mot intensjonene i KPA er at Nordbyen styrker sentrum som knutepunkt, og minsker presset på marka og på byspredning. En fortetting her vil bidra til å nå målet om en klimavennlig byutvikling som hindrer byspredning, i tråd med ambisjonene i Tenk Tromsø, og som forutsetning for Byvekstavtalen.

KPA senterstruktur Landskap – hovedtrekk og fjernvirkning Virkningene på landskapet dempes av at profilen på den nye bebyggelsen ikke bryter med bruas eller øyas profil sett fra fastlandet. Det er også positivt mht fjernvirkning at Fjernvirkning vannspeilet går inn mellom bebyggelsen. Det åpnes for at VFV1-2 friluftsområde i sjø brukes til båttrafikk eller opparbeides som park med vannspeil. Løsning vurderes opp mot strømningsanalysen og teknisk-økonomiske forhold.

Grunnforhold i eksisterende og ny fylling Vurderinger av grunnforhold i sundet og geotekniske forhold for utfylling tilsier at skissert utfylling er kurant. All ny bebyggelse over 4 etasjer må pæles. Nytt land kan delvis spuntes med kjeller mellom, og delvis bygges som øyer på pæler ytterst. Ref vedlagte rapporter fra Multiconsult, vedlegg Aktuell spuntkant, ny bebyggelse må pæles 5 a-c. Vurdering av eksisterende tildekket massedeponi i sundet må gjøres ved detaljregulering.

Strømning i sundet Vurderinger av strømning i sundet tilsier at tenkt utfylling er kurant. Se vedlegg 5d, Akvaplan-Niva. Rapporten konkluderer med at strømningsforholdene ikke endres betydelig, og gir ikke strømstyrker som ikke forekommer i dag. Det er imidlertid noe uklart hvorvidt det kan ha påvirkning på hhv brufundamenter og opphopning av sedimenter i buktene nord og sør for utfyllinga. Det stilles derfor krav til oppdatert strømningsanalyse ved detaljregulering, se best. 3.1.1 d).

Bruk av arealer i sjø og ved kai Endring av strømningsforhold Seminarneset kommer så vidt inn på farleden uten at det vurderes som en arealkonflikt, se skravur på kart forrige side. De eksisterende kaiene i Bukta skal også i fremtida trafikkeres med større båter og skip. Trafikkvurderinger mht manøvreringsareal i sjø for havn i Bukta er utført, se vedlegg 5e. Front mot sjøen; Seminarneset BKB 11-12 og SK 4, og kai ved Fiskernes Agnforsyning SK1, er tilpasset nødvendig manøvreringsareal for båter. Det stilles krav om landstrøm på alle nye kaier. Nye kaier i SK2-4 samt sørvendt del av SK1 tillates ikke brukt av fartøy uten landstrøm på natt, med unntak av losen og utrykningsbåter. Bruk av småbåthavn sør for Seminarneset VS1 skal bestemmes i detaljregulering, men mindre fiskebåter skal prioriteres foran Byggearealene er tilpasset slik at det fortsatt er fritidsbåter. gode manøvreringsarealer for båter i Hansjordnesbukta. Mindre båter innerst. REF Vedlegg 5: KU utfylling, Tromsø kommune 30.06.18, rev. 18.07.19, samt 5 a-g: grunnundersøkelser, strømnings analyse samt vurdering av havneforhold

Utfylling og nytt land: Havnivå, høyder og universell utforming

Status / analyse Høyde på ny bebyggelse settes til C+3,5 m og nye VA-anlegg til c+ 2,7 m (NN2000) ihht gjeldende KPA.

Dette gir utfordringer ifht eksisterende terreng samt noe eksisterende bebyggelse og VAO-anlegg som ligger lavere.

Valg av prinsipper for å matche havnivåstigning. Høydekrav til ny bebyggelse og ny infrastruktur Høyde på ny bebyggelse settes til C+3,5 m (NN2000) ihht gjeldende KPA. Høyde på nye veier settes til C+2,7 m (NN2000) ihht gjeldende KPA. Avvik tillates dersom det kan dokumenteres og iverksettes tiltak mot konsekvenser av havnivåstigning og stormflonivå. Dette gjelder for bebyggelse, uteareal og samferdselsanlegg.

Bebyggelse For infill i etablerte områder kan det gjøres unntak og bebyggelsen tilpasses omgivelsene dersom eksisterende terreng eller eksisterende bebyggelse ligger under c+ 3,5. For Seminarneset kan det bety at bebyggelsen må løftes opptil 1 m over gjeldende veier, kaier og terreng. Kai / sjøfront må evt legges opp mot ca c+ 3,4 for å løse universelt utformede adkomster til bygningene.

• Det må etableres ramper fra eksisterende vei til sjøfronten.
• Langs Nordbybåndet avsettes det ekstra plass for å løse høydeforskjell på en meter fra veien opp til ny bebyggelse.
• Tilsvarende løsning må også vurderes ved Otto Sverdrups kvartal.

Ny infrastruktur- veier For etablert vei i området under og nord for brua må en vurdere å legge veien lavere:

• Ved parken Nansen plass, for å sikre flomvei til sjø og passasje for større kjøretøy under brua
• Ved etablert bebyggelse Seminaret BKB10 (nedkjøring til p-kjeller) og etablert bebyggelse Lindrup-Martinsen BKB11. Tilhørende VAO-anlegg, se kap 4.11.

Snitt Nordbybåndet sett nordover, med stigning til bebyggelsen på øst mot sundet.

VAO rammeplan og energistrategi, se vedlegg 17

Tegning Z02

Status / analyse Stor figur over; løsning av hovedgrep VAO Det er behov for å etablere et nytt VAO-anlegg nord for brua. Nordbyen, tegning Z02. Hoveddelen av utbygging vil foregå på utfylling i laveste sone, Denne legges inn som illustrasjonsplan 3 der det stilles egne krav til vannforsyning, avløps- og til plankart og bestemmelser. overvannshåndtering. Se vedlegg 17, tegning Z01 som viser dagens situasjon.

Plangrep 1 - Rammeplan VAO Rammeplan VAO avklarer hovedgrep for hele planområdet, med implikasjoner også for eksisterende bebyggelse og VAO-anlegg utenfor planområdet. Videre detaljavklaringer skal gjøres i VAOrammeplaner som kreves for hvert detaljreguleringsområde. Hovedbudskapene er:

• Det er behov for et nytt VAO-anlegg i Nordbyen, som må samordnes med nye gate- og uteromsanlegg.
• Kapasitet på vannforsyning er ok, herunder brannvann/ slokkevann inntil 50 l/s, nye ringledninger må etableres.
• Avløp må pumpes internt i hele området nord for brua. Det må etableres et nytt trykkavløpssystem, forlengelse av overløp ut i sundet og heving av eksisterende pumpestasjoner. Det nye anlegget må etableres før utbygging av de nye områdene. Omlegging påvirker også etablert bebyggelse som må kobles til trykkavløpssystemet.
• Kapasitet på eksisterende pumpestasjoner på Nansen plass og i Bukta er stor nok, forutsatt separering høyere opp i terreng og flere steder i sentrumsområdet.
• Lokale flomveier for overvann på terreng i Nansen plass og Skriverplassen må holdes åpne og integreres i utforming. Analyse dagens situasjon, tegning Z01.
• Lokal rensing av overflatevann internt på Seminarneset samt sanering av eksisterende avløp til sjø for å unngå forurensing til sjø.

Illustrasjonsplan 3 Rammeplan VAO var ved offentlig ettersyn i sin helhet gjort juridisk bindende gjennom bestemmelsene. Dette er endret frem til vedtak slik at kun plankartet inngår som illustrasjonsplan til plankart og bestemmelser, mens de mest sentrale bestemmelsene, herunder flomveier er tatt inn i bestemmelsene.

Underlaget for rammeplanen er noe justert i etterkant av rapporten; dimensjonerende antall boliger i Nordbyen er økt fra 600 til 1000, og det er sannsynlig med en noe annen utbyggingsrekkefølge av Seminarneset.

Avløpsområder tilkytta PA67 Nansen plass (med     Nedenfor gis en kort redegjørelse for rammeplan VAO, datert
pumpeledning videre til Tomasjordnes              21.03.18, og tilhørende notat om tiltak for sikring av tilstrekkelig
renseanlegg) (grønt) og PA 63 Hansjordnesbukta    kapasitet til avløpet fra bydelene Vervet og Nordbyen, 19.03.18.
(rødt).                                           Det vises til at rammeplanen også redegjør for:
                                                      - Kap 6: grensesnitt for eierskap til VAO-infrastruktur
                                                      - Kap 8: kostnader
                                                      - Kap 9: Konkrete føringer til videre arbeide

1.1 Vann Foreslått vannforsyningsstruktur baserer seg på å sammenknytte ulike endeledninger som går fra Storgata og ned til planområdet. Sammenknytting gjøres i Skansegata og forlengelsen av denne. Foreslått struktur gjør at de foreliggende VAO-planene for Vervet blir sammenbundet med Nordbyen på en gunstig måte. I tillegg til ny ledning i Skansegata, etableres flere ulike ringledningsstrukturer internt på planområdet. Disse er tilpasset foreslått utbyggingsrekkefølge. Foreslått struktur på vannforsyning sikrer tilstrekkelig Eksisterende situasjon avløp. slokkevannskapasitet i området med 50 l/s.

1.2 Avløp Det må etableres trykkavløpssystem til all ny bebyggelse. Dette ledes til PA67 Nansens plass. All ny bebyggelse skal tilknyttes trykkavløpssystem via egne trykkavløpsstasjoner. Eksisterende PA67 Nansen plass erstattes med ny avløpspumpestasjon som plasseres på omtrent samme plass. Overløpsterskel heves og ny overløpsledning føres ut til god resipient utenfor ny utfyllingskant. Deler av lavtliggende eksisterende bebyggelse må tilknyttes PA67 via nytt trykkavløpssystem, se figur til venstre – bebyggelse i rødt og blått felt må tilknyttes, grønt felt må undersøkes nærmere. Eksisterende overløpskant i PA63 Hansjordnesbukta heves, og nedre del av eksiterende selvfallssystem erstattes med trykkavløpssystem. Kapasitet på avløpspumpestasjonen økes, Deler av lavtliggende eksisterende bebyggelse slik stasjonen kun får nødoverløp. Ny nødoverløpsledning føres må tilknyttes PA67 via nytt trykkavløpssystem, se noe lengre ut i sundet. figur til venstre – bebyggelse i rødt og blått felt I tillegg bør følgende tiltak utføres for å redusere må tilknyttes, grønt felt må undersøkes nærmere. fremmedvannsmengder på avløpsnettet i området:

• Sanering av ledningsstrekk i Sjøgata
• Sanering og omkoblinger på avløpsnett i Bispegata
• Omkobling i Saksekrysset for å lede mye tørrværsavrenning til ny overløpsledning i Hansjordnesbukta
• Fjerne sjøvannsinnlekking ved PA25 Polarmuseet.

1.3 Overvann Internt på området legges det opp til åpen overvannshåndtering i blågrønne løsninger. Normalavrenning skal infiltreres i opparbeidede områder lokalt på utbyggingsområdene, mens større vannmengder føres rett ut i sjø. Hovedårsaken til valg av løsning er ønske om rensing av overvannet før dette slippes ut i sjøkanten. På grunn av garasjeanlegg under store deler av den Foreslått overvannssystem og flomveier. nye bebyggelsen vil det kunne være utfordrende å få etablert gode infiltrasjonsløsninger. Det er flere eksisterende overvannsledninger med utslipp i sjøkanten ulike steder i planområdet. På grunn av fare for akkumulering av forurensningsstoffer bør alle disse vurderes forlenget eller renset.

1.4 Flomveger Det bør legges til rette for to flomveger i planområdet; Elvegata ved Nansens plass og ved Skriverplassen ovenfor Hansjordnesbukta. Det legges opp til små tilpasninger i områdene for å sørge for at flomvannføring ledes trygt rett til sjø. Nedbørsfeltene til flomvegene er relativt små, og faren for Utbyggingsrekkefølge som er lagt til grunn for ødeleggende oversvømmelser anses som liten. VAO rammeplan. Denne er endret i ettertid.

1.5 Utbyggingsrekkefølge Det er lagt opp til en VAO-infrastruktur som kan tilpasses ulike utbyggingsrekkefølger. Det er likevel forventet en stegvis utbygging med Vervet, etterfulgt av områdene ved Hansjordnesbukta deretter Seminarneset og til slutt de nye utfyllingsområdene og øyene utenfor Seminarneset.

Plangrep 2 - Samordning med fjernvarme, elkraft og kabler i bakken Trykkavløp, fjernvarme og elforsyning skal etableres under Nordbybåndet. Det er vurdert felles kulvertløsning, men en slik løsning er funnet for kostbar og uegnet mtp sjøvannsinnlekking. Kvitebjørn etablerer OPI-kanal / flere trekkrør med kapasitet til flere kabeletater, og tilbyr innleie i disse anleggene. Snittet under viser planlagt plassering av VAO-anlegg under hovedvei, fjernvarme under sykkelvei og el-kabel i kant mot fortau. Troms kraft har en stor sjøkabel som kommer i land ved Nansen plass, denne er markert som hensynssone i plankartet. Troms kraft har antatt et behov for etablering av 3 nye trafostasjoner til Seminarneset. Disse skal integreres i ny bebyggelse. Avklares i detaljregulering. For nye områder forutsettes etablering av søppelsug, som også løses i detaljreg.

Snitt gjennom Nordbybåndet som viser prinsipper for plassering av VA-anlegg under kjørevei, OPI og elkraft under sykkelveien. Grøftetverrsnittet skal utformes i tråd med NS 3070: Samordning av ledninger i grunnen.

Plangrep 3 - Energistrategi Som arktisk hovedstad er det viktig at Nordbyen viser fremtidsretta og klimavennlig løsning av energi gjennom å etablere en bydel som fortolker energiutfordringen, og gjerne selv produserer energi og viser til et nullutslippsregnskap. Utbyggerne på Seminarneset ønsker å utarbeide en energistrategi som del av detaljregulering. Det stilles ikke krav om dette, men det er sterkt ønskelig å få en slik strategi, minimum for Seminarneset.

                                                    Området er i konsesjonsområdet til Kvitebjørn varme. All ny
                                                    bebyggelse skal tilknyttes deres nett. Bestemmelsene fastslår
                                                    tilknytningsplikten, og unntak ihht PBL:
                                                    Det er tilknytningsplikt til fjernvarmeanlegg ihht pbl. § 27-5.
Som arktisk hovedstad er det vesentlig å ikke       - Nye bygninger og eksisterende bygninger hvor det foretas
bare takle klimaendringene, men også å vise              hovedombygging, med et samlet oppvarmet bruksareal
veien videre gjennom nye måter å produsere               (BRA) på over 1000 m² skal tilknyttes fjernvarmeanlegget.
grønn energi.                                       - Det kan gjøres helt eller delvis unntak fra tilknytningsplikten
Det nordlige Norge og Arktis har alltid vært             der det dokumenteres at bruk av alternative energiløsninger
preget av omgivelser vi har måttet beskytte oss          vil være miljømessig bedre.
mot som vind, bølger, tidevann. Nå gjør ny
teknologi og kunnskap det mulig å se på disse

truslene som ressurser. Nordbyen kan brukes        Kvitebjørn ønsker bestemmelse om at det skal installeres internt
som et utstillingsvindu i så måte. De nevnte       fordelingsnett for vannbåren varme, men dette følger jo naturlig
elementene kan brukes til å produsere energi,      dersom bygget skal motta fjernvarme.
sammen med sjøvarme og solceller.                  Det kan åpnes i bestemmelsene for at ny bebyggelse kan levere
                                                   energi inn til Kvitebjørn sitt nett, på samme måte som Hafslund
                                                   har åpnet for dette i Oslo:
                                                   - Dersom tilknyttet bebyggelse produserer overskudd av
                                                       energi gjennom fornybare kilder, plikter konsesjonshaver å
                                                       distribuere denne energien gjennom sitt nett.

TEK17 krever passivhusstandard. Dagens teknologi er langt forbi dette og mer moderne hus produserer selv et overskudd av energi. Powerhouse Brattørkaia er Norges største nybygde plusshus, og vil gjennom driftsfasen generere mer energi enn det som blir brukt til produksjon av byggematerialer, oppføring, drift og avhending av bygget.

Samfunnssikkerhet: ROS - Risiko og sårbarhetsanalyse, se vedlegg 11

Generelt er planområdet ikke spesielt utsatt for risiko. Området utgjør en del av Tromsø by, og deler av det er utsatt for støy, forurensing og fare knyttet til trafikk ved Bruhodet. Se skjema under, og vedlegg 11 til planbeskrivelsen for utdyping.

Det er to forhold som krever oppfølging og som bes om innspill på under offentlig ettersyn:

Strømningsforhold i sundet Foreliggende analyse kan ikke identifisere fare for at endring i strømningsbildet medfører fare for utvasking av fundamenter under brua, økt avsetning av sedimenter i Bukta eller endring for skipstrafikken. Høringsprosessen hos relevante myndigheter må kvalitetssikre konsekvenser av endra strømningsforhold og definere eventuelle tiltak. Det var bedt om innspill på dette under offentlig ettersyn. Det har vært avholdt møte med Kystverket og Fylkesmannen. Pr nå er det ikke identifisert fare tilknytta tema over. Men det er stilt krav til oppdatert analyse tilknytta utbygging av Seminarneset, når forhold som for eksempel utfyllingsfornt og konstruksjonsmåte for ytterste bebyggelse er fastlagt.

Miljøoppfølgingsprogram (MOP) kommer i sentrumsplan / KPA Dette har vært vurdert for Nordbyen. Et miljøoppfølgingsprogram (MOP) er et aktuelt tiltak for å forbedre forhold vedr støy og støv er å utarbeide et for området. Her kan inngå tiltak som ikke reguleres av PBL som feiing, intensivert vasking av vegene, mindre bruk av piggdekk etc. Også teknisk utvikling av kjøretøyparken vil kunne få betydning. Konklusjon etter offentlig ettersyn er at et miljøoppfølgings-program bør først og fremst vurderes i en større sammenheng (hele Tromsø sentrum – revisjon av klima-, miljø- og energiplan, Tenk Tromsø, KPA). Det bør utarbeides på bynivå. Ansvarlig for et MOP vil være kommunen i samarbeide med TFK og SVV som veieiere samt TFK og Fylkesmannen som myndighet i miljøspørsmål. For Nordbyen legges det i stedet opp til at detaljreguleringer og ny bebyggelse skal ha en miljøstrategi for teknisk infrastruktur og bebyggelse., bestemmelsene 3.2.1. med følgende tema:

• Energistrategi, Miljøforhold i anleggsfasen, samordna løsning av VAO, fjernvarme og avfallssug, samt energiregnskap for ny bebyggelse.

HENDELSE                            RISIKO KOMMENTAR/TILTAK
Masseras/skred ved utfylling i                  Det er gjort grunnundersøkelser.
sjø
Snø-/isras «takras»                             Utforming og utrustning av nye bygninger reduserer risiko.

Tidevannsflom eksist. bygninger Eksisterende bebyggelse er i liten grad utsatt.

Havnivåstigning og følger for veg Skansegata ved krysset med Nansen Plass, kan stenges.

Havnivåstigning - utvasking Gatestrekninger forutsettes bygd med vannfaste materialer.

Akutt forurensing ved overløp                   Rammeplanen sier at pumpestasjoner skal bygges om.
fra pumpestasjon                                Avløpsvann skal pumpes ut mot midtålen i Tromsøsundet.

Radongass Tromsø sentrum er liten grad utsatt for radon.

Trafikkfare Bispegata-Skippergata er sterkt trafikkert, og Bruhodetkrysset særlig utsatt for fotgjengere og syklister. Nordbybåndet blir en sikrere trasé, og del av skolevei til Gyllenborg.

Havn kai – opphold, ferdsel Vanlige tiltak som livbøyer og leidere vil redusere risikoen.

Brannvern på «øyer»/pirer. Rammeplan for Beredskap (brann og redning) skal foreligge som del av forslaget til detaljregulering.

Brann ift.verneverdig bebyggelse Det vil bli arbeidet systematisk med forebyggende brannvern i Brann og Redning sitt prosjekt. Kort utrykningsstrekning.

Vindeksponering Generelt er Tromsø by ikke spesielt utsatt for kraftig vind. Det er foretatt analyser av vindpåvirkning på uterom.

Utfylling i sundet endrer                        Utredning viser at utfylling gir noe større hastighet på
strømforholdene                                  strøm sørover i sundet, men reduseres i Bukta. Nordover
                                                 uendret. Oppdatert strømningsanalyse til detaljregulering.

Skipstrafikk i hovedfarled Strømforhold og –hastighet uendret ved viktige kaifronter.

Skip uten motorkraft Fender for bygg ytterst. Evt slepebåtberedskap.

Utvasking ved brufundamenter Utredning avdekker ikke fare for utvasking. Oppdatert strømningsanalyse til detaljregulering vurderer utvasking av brufundamenter.

Løst, flytende avfall i sundet I tillegg til kanaler vil det være behov for opprydding.

Støy                                             Støyberegninger iht. T-1442 foreligger og viser
Nye byggeområder                                 tilfredsstillende forhold i alle uterom avsatt til uteopphold.
                                                 For bebyggelse i gul/rød sone gis det supplerende
                                                 bestemmelser og begrensinger i arealbruk.

Støv                                             Det foreligger en vurdering av lokal luftkvalitet. Svevestøv
Nye byggeområder                                 fra biltrafikk er hovedutfordringen, særlig fra Tromsøbrua
                                                 og Skippergata. Hovedtyngden av nye byggeområder er
                                                 utenfor rød sone.

Gjennomføring: rekkefølgekrav og anslag kostnader infrastruktur, se vedlegg 12

Gjennomføringsstrategier – behov for og realisering av infrastruktur er opplistet som et av åtte tema i vedtatt planprogram, kap 4.3.7. Under behov for utredninger står: «Tromsø kommune må gjennomføre en intern diskusjon om aktuelle og ønskede gjennomføringsmodeller for etablering av infrastruktur i omdanningsområder. Utbyggingstjenesten må lede denne. Politisk beslutning?».

Utbyggerne på Vevet og nord for brua har vært opptatt av å skape forutsigbarhet for gjennomføring ved å avklare roller i realisering tidlig. Merknad fra utbyggere på Seminarneset (13), jfr også brev av 08.05.18, vedlegg 13a) til planbeskrivelsen.

Politisk vedtak ved utlegging av planen til OE:

• Ved endelig behandling av planforslaget skal det foreligge en nærmere vurdering av hvilke virkemidler som kan tas i bruk for å sikre en tidlig realisering av Nordbybåndet, herunder om kommunen kan og bør ta en særlig rolle i forhold til realiseringen, for eksempel ved å forskuttere anlegget.

Rekkefølgekrav og rekkefølgebestemmelser Rekkefølgekravene i planen skal ligge til grunn for gjennomføring av planen. Rekkefølgekravene kan si noe om

• når i utbyggingsforløpet tiltakene ihht kravene skal være på plass (for eksempel parkeringsplass før brukstillatelse),
• omfanget av rekkefølgekravet som skal være relevant og utløst av den aktuelle utbyggingen Rekkefølgekravene kan ikke si noe om
• hvem som skal utføre tiltakene. Dette skal løses i utbyggingsavtaler.

Prinsipper Nordbyen:

• Nordbybåndet – rekkefølgekravet ligger på første utbygger. Det legges opp til en trinnvis utbygging.
• Byrom med lek – rekkefølgekravet ligger på større utbygginger med boliger. Sammenlignbart med feltutbygginger.
• Offentlige byrom – del-rekkefølgekrav til utbyggingsområder.
• Bypark for Nordbyen er Skriverplassen, som sikres trygg adkomst.

Gjennomføringsstrategi og samordning av utbyggingsavtaler Realisering av Nordbyenplanen kan ikke skje uten at teknisk, grønn og sosial infrastruktur etableres med kapasitet til å håndtere den økte belastningen som følger av transformasjon av eksisterende arealer og utvikling av nye. Kommunens prinsipp for bruk av utbyggingsavtaler ble vedtatt av kommunestyret i 2006;

• Gjennomføring- og finansiering av nødvendig teknisk og grønn infrastruktur skal bæres av det enkelte utbyggingsområde.

Behov for infrastrukturtiltak av mer overordnet karakter, som ikke utelukkende er prosjektutløst, er ofte delvis et resultat av samfunnsutviklingen. Om det er rimelig med en offentlig finansiell deltakelse må vurderes, så også ved gjennomføring av Nordbyenplanen. Tromsø kommune mangler en tydelig utbyggingsstrategi og klare politiske prioriteringer av hvilke boligområder som ønskes prioritert i kommuneplanen.

Det foreligger ikke vedtatte kriterier for hvilke faktorer som skal vektlegges for områder som skal prioriteres utbygd. Dette medfører utfordringer mht. spørsmålet om i hvilke tilfeller offentlig deltakelse i finansiering av samfunnsskapte behov for infrastruktur skal prioriteres. Dette gjelder derfor også området for Nordbyenplanen. Det må derfor på tidspunktet for inngåelse av

utbyggingsavtale avklares om det er gitt politiske føringer om prioritering av Nordbyen som utbyggingsområde gjennom behandling av ny Byutviklingsstrategi og om dette innebærer prioriteringer mht. offentlige bidrag til investering i infrastruktur. Finansiering av infrastruktur i private utbyggingsområder som ikke er et resultat av boligpolitisk vedtatte føringer vil betraktes som forskjellsbehandling. Det kan også bli ansett som ulovlig statsstøtte (til en privat utbygger), og et brudd på nasjonalt og internasjonalt konkurranseregelverk.

Det er ikke avsatt investeringsmidler i handlings- og økonomiplanen, eller dedikerte ressurser for gjennomføring av ny reguleringsplan for Nordbyen. Avhengig av rammene for kommunal deltakelse, vil den nærmere fordelingen av ansvar for finansiering og gjennomføring av grønn og teknisk infrastruktur forhandles som ledd i inngåelse av utbyggingsavtaler mellom kommunen og utbyggerne. For området Nordbyen, er omfanget av behovet for ny og tilpasset infrastruktur stor. Likeledes er antall eiendomsaktører, tidsperspektiv for realisering og kompleksitet av betydning for valg av modell for utbyggingsavtale. Dess flere grunneier /større kompleksitet, dess større behov for kommunalt engasjement. Reguleringsplanen for Nordbyen oppstiller betydelige rekkefølgekrav, etablering av Nordbybåndet med tilhørende anlegg for VAO representerer de mest kostnadskrevende tiltak. Det er flere grunneiere innenfor planområdet, hvorav et mindre antall kontrollerer en stor del av eiendomsmassen. Sør for planområdet for Nordbyen har også Vervet et rekkefølgekrav knyttet til gjennomføring av ny veg ut i Hansjordnesbukta. Nordbyen og Vervet vil samlet kunne bebygges med over 200 000m2 BRA. De samlede kostnadene rekkefølgekravene medfører, er likevel på et slikt nivå at enkeltaktører hver for seg ikke kan forutsettes å bære dem. Områdets grunneiere har så langt vites, ikke et felles tidsperspektiv for utvikling av sine områder. Utbygging forutsetter derfor at kommunen påtar seg en rolle for koordinering og tilrettelegging, og forhandling om en områdespesifikk modell hvor kostnader og ansvar for infrastruktur som er en felles forutsetning for utbygging av området fordeles rettferdig og rimelig. Dialogen med grunneierne innenfor Nordbyen og Vervet er i gang, og vil følges opp videre når ny reguleringsplan for Nordbyen er vedtatt. Det siktes mot en løsning hvor ansvar for kostnader og gjennomføring fordeles gjennom en overordnet utbyggingsavtale med områdets grunneiere. Dette kan følges opp med inngåelse av etterfølgende utbyggingsavtaler for delfelt som inngår i nye detaljreguleringsplaner.

Seksjon for eiendom konkluderer slik i sitt notat av 09.10.19: Som nevnt i innledningen, vurderes Seksjon for Eiendom det slik at kommunen bør spille en sentral rolle for å legge til rette for ønsket utvikling innen planområdet. Et klart mål for arbeidet må være i samarbeid med utbyggere, å skape en oversikt over utfordringene, skape forutsigbarhet for gjennomføring av utbygging og bidra til en rettferdig fordeling av kostnader.

1) Kommunen skal tilby inngåelse av en utbyggingsavtale etter områdemodell. Det bør så raskt som mulig tas stilling til valg av områdemodell (enten områdemodell som etableres av kommunen eller en overordnet utbyggingsavtale).

• Avklare hvilken situasjon som råder på utbyggersiden, om det er et stort antall utbyggere og grunneiere, eller om det gjennom transaksjoner / evt. oppkjøp er redusert til få større utbyggere.
• Avklare om samarbeidet på privat side er koordinert, eller om dette ikke er tilfelle.

2) Det må avklares om det på avtaletidspunktet er gitt politiske føringer om prioritering av Nordbyen som utbyggingsområde v/ behandling av ny Byutviklingsstrategi og om dette innebærer prioriteringer mht. offentlige bidrag til investering i infrastruktur.

3) Det må utarbeides modell for fordeling av kostnader med felles hovedinfrastruktur.

• Utbyggingsavtalen må foreta en hovedfordeling av kostnader og ansvar for gjennomføring av teknisk og grønn infrastruktur
• Avhengig av avklaring ihht. pkt. 2, vurdere om det offentlige skal bidra med investeringer

evt. forskuttering av kritisk infrastruktur - eventuell forholdsmessig fordeling

4) Det inngås underliggende utbyggingsavtaler knyttet til byggetrinn- eller delområder

5) Ved forhandling om inngåelse av utbyggingsavtale må det avklares om ytterligere kommunal bistand er påkrevet, herunder;

• om det er behov for bistand til gjennomføring av grunnerverv for utbygging av infrastruktur
• om det er aktuelt med gjennomføring av en refusjonssak knyttet til fordeling av kostnader knyttet til etablering av nødvendig infrastruktur, dersom det er grunneiere som ikke deltar i utbygging eller finansiering

Se hele notatet i vedlegg 13a til planbeskrivelsen.

Se også merknadsbehandlinga kap 3.7.

5. Områdevis planbeskrivelse med ulike forslag og konklusjoner

Byggeområder og tilhørende uterom er kort beskrevet ut fra følgende kriterier, jfr tematisk utredninger:

-   Arealbruk og programmer, jfr kap 4.1
-   Struktur bebyggelse, uterom, grønnstruktur, jfr kap 4.3 og 4.4. Se også
    vedlegg 16 Plan for offentlige rom POR for utdypende beskrivelse av
    uterommene.
-   Bebyggelse: Høyder / volum, jfr kap 4.4
-   Sol og skygge / vind , jfr kap 4.5
-   Trafikk/parkering, jfr kap 4.7
-   Folkehelse: Støy og støv, jfr kap 4.8
-   Kulturminner, jfr kap 4.6
-   Utfylling, høyder, VAO, energi, jfr kap 4..10 og 4.11

NORDBYEN NORD FOR BRUA – TRANSORMASJON OG NYTT LAND

Nord for brua skal det bygges høyt og tett slik at sentrums reserve utnyttes. Bebyggelsen skal ivareta eksisterende og skape nye byrom med kvalitet.

Bukta nord med Agnforsyninga er overgang til det marine/maritime næringsområdet som opprettholdes og kan videreutvikles i Bukta nord og inn mot Kullkransvingen. Hansjordnesbukta opprettholdes som attraktiv havn. Nord for torget transformeres byggeområdene med høyere u-grad. Adkomsttorget til Bukta nord kan bli et attraktivt byrom, og her tillates markparkering. Torget i Bukta blir et bilfritt uterom, og kan bli støyfritt ved etablering av lav støyskjerm.

Seminarneset og Otto Sverdrups kvartal utgjør en fremtidsretta del av sentrum med kombinasjon av næring, bolig, hotell og attraksjoner. Byrommene har mulighet for urbane og høye kvaliteter. Området har god kontakt med sundet og en maritim karakter. Nansen plass kan utvikles til et mer attraktivt byrom med almetrær, skating og evt støyskjerm. Byrommene på Seminarneset – det sentrale parkrommet og sjøparken med overgang sjø-land vil gi unike byrom av en ny type i Tromsø.

Bukta nord: Agnforsyninga, Paul Bjørvigs, torget og havna

FØR…………

Bukta nord, havneforhold og plass til manøvrering av skip. BKB1-2. Agnforsyninga. Oversiktsbilde nede til høyre viser sammenhengene offentlige byrom med gangprioritering.

Status Området på land er en blanding av industrielle maritimt retta virksomheter, og gamle og nye byhus med næring og bolig. I nord er Agnforsyninga i full drift som containerhavn til 2019/2020, og er nabo til etablert tyngre sjøretta industriområde i Kullkransvingen (Odd Berg, fremmer egen detaljreguleringsplan, utenfor områdeplanen). Mot Bukta ligger Paul Bjørvigs brygge med næring på plan 1 og boliger over. Mot Stakkevollveien ligger to eldre næringsbygg med forretninger på plan 1 og noe utleie av kontor og bolig over. Det er rikelig med manøvreringsarealer og parkering ute. På slutten av prosessen er det klarlagt at behovet for utvidelse av Stakkevollveien til fire felt betyr et betydelig inngrep i eksisterende eiendommer, se illustrasjon neste side. Regulering av veien løses i annen plan 1821 detaljreguleringsplan for Stakkevollveien.

Kystverket Losen holder til i et midlertidig lokale i Bukta, og ønsker en permanent lokalisering nærmest mulig eksisterende havn innerst i Bukta. Det er en rekke muligheter for kjøp og leie, og losen kan gjerne være synlig som institusjon i bybildet. Losen har en brakke tilknytta flytekai med en 20 års festekontrakt med Tromsø kommune (til 2034). Planen legger til rette for at denne lokaliseringa kan beholdes frem til losen får en permanent lokalisering. Adkomst til flytekai og nødvendig parkering løses permanent på torget. Sjøverts er dette en av de mest attraktive havnene i Tromsø, det er god dybde vei kaiene og den er i god le for vinder særlig fra nord, samt strøm og bølger.

Planforslaget
-      Klarlegger byformen med torget som et åpent offentlig uterom i forlengelsen av Skriverplassen,
       rammer for ny bebyggelse i to områder BKB1-2 og BKB3-5 og ivaretar havnefunksjonen ihht
       manøvreringsbehov for båter og skip, se illustrasjon og kap 4.9.
-      Har tatt stilling til en rekke plantema vedr ny byform, se matrise under
-      Stiller krav om detaljregulering – samordne adkomst, parkering og helhetlig utbygging nord for
       torget, ivareta og utvikle maritime / marine næringsprogrammer
-      Det har vært prosess mot alle grunneiere / representanter for dem. Naboskapsmøte der også
       beboere i området og naboer inviteres, avholdes under offentlig ettersyn.

BUKTA NORD: Byggeområde BKB 1-2 Fiskernes agnforsyning, adkomst SKV 2 og havn VHS1 Programmer Eksisterende virksomhet med containerhavn og tilhørende logistikk skal flytte ut. Grunneier ønsker å beholde eiendommen og videreføre næringsvirksomhet innafor marin / maritim næring. Det antas at kommende programmer er mindre intensiv mht støy enn dagens virksomheter. Det åpnes for noe utvidelse av dypvannskai i samarbeide med nabo i nord Odd Berg as, jfr kommende reguleringplan Kullkransvingen. Det stilles krav om at det må etableres landstrømanlegg på kaia pga bynær beliggenhet. Relokalisering av losen kan være utgangspunkt for å ta opp programmet arktisk sjøretta beredskapssenter til ny vurdering. Struktur bebyggelse Opprinnelig bygg i front beholdes, og vernes. I bakkant kan eksisterende /uteromgrønnstruktur lagerhaller byttes ut, bygges på eller få ny bruk. Høyder: se illustrasjon under. Byrommet mellom Agnforsyninga og bebyggelsen i sør er avsatt til adkomst og parkering i tråd med dagens bruk, og adkomsten skal være felles med eiendommer i sør. Her tillates overflateparkering. Byrommet har potensiale for oppgradering med parkering integrert. Arealet nord for Agnforsyninga brukes i dag til parkeringsplass. Dette videreføres men det er en knapp passasje i nordøst pga utvidet Stakkevollvei. Høyder / volum Bebyggelsen bak frontbygget er oppdelt i tre volumer med ulik høyde, se skisse under. Fastsettes endelig i detaljregulering, iht valg av funksjoner. Mellombygget bak frontbygget skal holdes lavere enn plan 3 i frontbygget. Sol og skygge / vind Hovedbygg har det en utmerket beliggenhet for solvegg mot øst, og mot sør som også gir vindskjerming, særlig dersom tilbygg i sør rives. Vindstudiene kan tyde på at høyere bebyggelse i området kan endre eller forsterke vinder på sjøen, men det er vanskelig å si noe sikkert om hvordan – skaper de le eller forsterker de turbulens?

Trafikk / parkering Adkomst til hele området via etablert avkjørsel fra Stakkevollveien til Fiskernes Agnforsyning. Mulighet for å stramme opp arealene og gi plass til noe kundeparkering på terreng. Det må lages en felles plan for dette til detaljregulering. Støy og støv Støyutredning viser at støy ved kai har spredning i området, landstrøm kreves derfor. Kulturminner Frontbygget til Agnforsyninga foreslås vernet som bevaringsverdig ihht PBL. Det er et eminent eksempel på industriarkitektur, bygd ca 1970. Kan ombygges etter samme prinsipper som Fokus kino.

BKB5. Alternative løsninger fra forslagsstiller Bukta Eiendom, Stein Danielsen v/ Dahl og Uhre.

Støyanalysen må oppdateres med båt liggende ved sørvendt kai ved Agnforsyninga, dersom dette er aktuelt. Det antas at dette vil påvirke utvidelsen av Paul Bjørvigs brygge, mens det nye kvartalet kanskje skjermes av Paul Bjørvigs.

Stakkevollveien: Fullføring av firefelts vei inn mot rundkjøring i Bukta ihht prinsippvedtak i KST. Dette medfører riving av eksisterende forretningsbygg der Ski og sykkel i dag holder til. NB! Utgått illustrasjon, det er i ettertid satt av 3 m annen veggrunn / frontareal mellom fortauskant Stakkevollveien og byggeområdene. Agnforsyninga mister adkomst til nordside.

BUKTA NORD: Byggeområde BKB 4 – 5 Paul Bjørvigs Brygge med utvidelse mot sjø, transformasjon av BKB 3 Comfort og Ski og sykkel samt uterom torget T1 Programmer Eksisterende virksomhet i Paul Bjørvigs brygge opprettholdes, og utvides med et næringsareale på plan 1 og et høyhus mot sjøsida i BKB5. Ny kai føres forbi foran i bredde 5 m, høy bygning tillates utkraget over kaia. Lokalene egner seg godt til kontorer som er relevant program i området. Bolig er ikke aktuelt pga nærhet til aktiv kai. Mot Stakkevollveien legger planen opp til riving av to eksisterende bygninger, se tekst og illustrasjoner forrige side. Dette som en konsekvens av grepet med firefelts vei som er bestemt av KST. Det legges til rette for bygging av et større nytt næringsbygg med leilighetshotell over. Grunneier ønsker senere konvertering til boliger. Boliger kan muligens innpasses i øverste etasjer, jfr grønn sone støyanalyse av fasader, med mulighet for uteopphold på tak og fremtidig torg som i dag er støyutsatt fra både havn og vei. Støyforhold mht både vei og havn må evt. dokumenteres i detaljregulering. Struktur bebyggelse Bebyggelsen ligger samlet med en front mot torget som primært uterom, men /uteromgrønnstruktur med biladkomster via adkomstplass i nord, felles med Agnforsyninga. Høyder / volum Det er lagt opp til en utforming med et variert takslandskap. Tilbygget til Paul Bjørvigs brygge kan følge samme arkitektur som den, men for anlegget mot Stakkevollveien er det ønskelig med både flate tak og pulttak i samspill. Sol og skygge / vind Torget har optimale klimatiske forhold, sørvendte fasader og er skjermet mot nordavind. Trafikk / parkering Adkomst via ny avkjørsel vest for eksisterende Paul Bjørvigs. Dersom kjeller under BKB 5 inneholder p-plasser skal denne også betjene BKB 3-5. Støy og støv Se illustrasjoner. En støy- og støvskjerm mot rundkjøringa i Bukta vil ha god effekt, og bør bygges tidligst mulig. Kulturminner Paul Bjørvigs brygge foreslås vernet ihht PBL. Begrunnelsen er at den har vært nominert til Statens byggeskikkpris.

Bukta nord med uterom torget og adkomstplassen fra Stakkevollveien. Med høyder på bakken og bebyggelsen. ………….ETTER

Bukta sør: Otto Sverdrups kvartal og kommunal tomt i Bukta

FØR…………

Støyutredningen viser at det er gode forhold inne i kvartalet mot uteoppholdssone, mens fasaden mot utsikt er gul. I området mellom de to nye kvartalene er det rød støysone i laveste etasjer.

Status Området på land består av to store strukturer: kontorbygget Skippergata 27-29 og bo- og servicesenteret Seminaret. Disse rammer inn området med en høy bebyggelse mot sør og vest. Eksisterende boliger i Otto Sverdrups har derav begrensa bokvalitet. Området nedenfor boligene er preget av lett industrielle maritimt retta virksomheter, med Isaksen-kaia som aktiv kai mot Bukta.

Planforslaget

• Klarlegger byformen med et større kvartal strukturert av ny vei, og et byggeområde som avgrenser torget i sør
• Har tatt stilling til en rekke plantema vedr ny byform, se matrise under
• Stiller to krav om detaljregulering o et for Otto Sverdrups kvartal som skal etablere gatetun i fellesskap med naboer, samordne adkomst, parkering, utvikle boligprogrammer, bokvaliteter og uteopphold i indre byrom o et for kommunal tomt med del av torget og gangbru
• Det har vært prosess mot alle grunneiere / representanter for dem og et naboskapsmøte med berørte i boliger. Nytt naboskapsmøte avholdt under offentlig ettersyn.

Byggeområde o_BOP1 og torget o_ST2 Programmer Kommunal tomt avsatt til offentlig / privat tjenesteyting. Kommunen har ingen dedikerte programmer for denne. Har vært vurdert til skole, men det er ikke aktuelt aht støy, støv og krav til utearealer. Har tidligere vært vurdert som tomt til Sjøretta beredskapssenter. Struktur bebyggelse Tomta vi ha adkomst fra internvei i sør, og en naturlig henvendelse mot /uteromgrønnstruktur torget i nord som blir attraktivt uterom. Høyder / volum Se illustrasjon. Basen er på 13 m og de to høyere volumene settes i sørkant for å ikke skyggelegge torget. Høyder er hhv 20 og 27 m. Sol og skygge / vind Se over, bygg sør for torg trappes ned for å sikre solinnfallet på torg. Trafikk / parkering Adkomst til området via avkjørsel fra Nordbybandet til kjeller, merket med pil på plankartet. Støy og støv Fasadene er i gul støysone. Analysen er gjort uten støyskjerming av torget, og det er grunn til å anta at forholdene vil forbedres dersom støyskjerming gjennomføres. Kulturminner Ingen særskilte hensyn.

Utdrag av ulike analyser for valg av struktur Otto Sverdrups

Forslag fra AT og kommunens forslag. Se kommentar under høyder / volum.

Otto Sverdrups kvartal fra forslagsstiller grunneiere v/ AT plan og arkitektur.

Forslag til bebyggelse mot havna foran Otto Sverdrups kvartal fra grunneier Kaion v/ AT plan og arkitektur Forslag fra grunneier som er kommet i ettertid om en tyngre bebyggelse mot havna. En av grunneierne ønsker å videreføre Isaksenvervet og etablert virksomhet der. Kommunens vurdering er at den skisserte bebyggelsen er i konflikt med havnevirksomhet og planlagte boliger i kvartalet bak. Dersom dette skal realiseres må en se på en annen struktur i området, jfr valg av veitrasé, kap KU trafikk.

Byggeområde BKB 8-9 Otto Sverdrups, f_GP2 park med lek og f_SGT 1 gatetun Programmer Prioritert program fra grunneier er næring på plan 1 langs Nordbybandet, med hovedvekt av boliger over, evt noe kontor. Kjeller kan brukes til en del parkering for kvartalet og noen plasser for etablerte kontorbygg. Struktur bebyggelse Det etableres et klassisk bykvartal med stor dybde. Slik dannes et indre /uteromgrønnstruktur parkrom med gode klimatiske og miljømessige kvaliteter. Gatetunet skal være felles for omkringliggende bebyggelse, og kan ha en glidende overgang til parken. I gatetunet tillates kun varelevering og utrykning. Høyder / volum Se illustrasjon, forslag fra AT og kommunen. Hovedgrepet er det samme, men forslaget fra grunneier v/ AT viser en litt annen fordeling av volumer enn kommunens illustrasjon. Den attraktive siktlinja er i konflikt med støybildet, og det er ønskelig å trekke høye volumer noe tilbake fra kvartalets hjørne mot K1 da det påvirker mange eksisterende boliger. Dette er å anse som føringer til detaljreguleringsplan. Sol og skygge / vind Området er skyggelagt av Seminaret som ligger i sør. Kvartalets utforming fanger ettermiddagssola og skaper et lunt uterom som også er skjermet for vind. Trafikk / parkering Adkomst til parkeringskjeller via Nordbybåndet og Otto Sverdrups gate. Varelevering etv tillates i gatetun. Støy og støv Utforminga skjermer det indre gårdsrommet mot støy, og er i grønn sone mht fasader og hvitt mht uterom. Mot støyeksponert side er fasadene i gul sone, delvis rød nederst mot gate i nord. Luftkvalitet bør følges opp i detaljplanfasen, mht støv fra Skippergata. Kulturminner De etablerte boligene vernes ikke, men de gjenstående ivaretas som del av et større miljø der de inngår i gatetun / park.

………….ETTER

Seminaret med Nansen plass og Seminarneset

FØR…………….

Status Området består av to store institusjonsbygg – Seminaret og Tinghuset, samt K1 boligtårn på vestsiden av veien. På nedsiden av tinghuset er en byggetomt som brukes til parkering. På østsiden av internveien er Lindrup-Martinsen i nord, engrosforretning i full drift og med et solid bygg som ikke forutsettes revet, Mekonomen og JPB i midten er klare for transformasjon. Bunker Oil og Circle K i sør skal relokaliseres, Bunker Oil snart og Circle K på noe sikt. Nansen plass er et noe nedslitt og svært støyutsatt parkområde. Den lille havna sør for området er brukt av mindre fiskefartøy og noen fritidsbåter. I sør grenser området mot Tromsøbrua som er fredet og mot det nye utbyggingsområdet Vervet.

Planforslaget
-    Klarlegger ny byform for det store utbyggingsområdet, og ny hovedadkomst via Nordbybandet.
-    Har tatt stilling til en rekke plantema vedr ny byform, se matrise under
-    Stiller krav om detaljregulering for hele Seminarneset for å programmere og samordne
     programmer herunder kombinasjon av næring og bolig, etablere utbyggingsstrategi og
     rekkefølge, samordne eiendomsforhold, adkomst og parkering, utvikle bokvaliteter og
     uteoppholdsarealer mot kai og mot park.
-    Det har vært gjort en omfattende prosess mot alle grunneiere / representanter for dem.
     Naboskapsmøte avholdes under offentlig ettersyn.

NANSEN PLASS Til venstre: Støyskjerm endrer fra rød til gul støysone, både på utearealer og fasade. Høyde 1,5 over fortau. Forslag fra KORO v/ Raumlabor for Nansen plass. Et stort tak vil skjerme for støy, men vil skape skygge og må ha en kraftigere konstruksjon.

Illustrasjon BOP 4 Tinghuset og Nansen plass

SEMINARET / TINGHUSET: Byggeområde o_BOP4 og uterom o_GP6 Nansen plass Programmer Statsbygg har ingen konkrete planer for tomta. Det er ønskelig å opprettholde gjeldende regulering mht både program og volum. Nansen plass trenger en oppgradering, som byrom og frontplass til Tinghuset. Den er også avsatt som superlekeplass for ungdom med skateanlegg. Struktur bebyggelse Tinghuset og ny tomt danner en fin solvegg mot parken som forsterkes som /uteromgrønnstruktur forplass til Tinghuset når trafikken endres. Kjøreveien foran Tinghuset vil på lengere sikt stenges og i praksis bli en kjørbar del av parken. Kan midlertidig enveiskjøres med høyresving inn fra Skippergata, med kun varelevering, langtransport og utrykning. Høyder / volum Tinghuset er bygd med c+20, men gjeldende regulering tillater en etasje til. Regulert høyde c+24 m. Nybygget BOP4 tar utgangspunkt i gjeldende regulering som har et enkelt volum med samme cotehøyde tak som Tinghuset. Dette trappes nå i tre tinn med øverste del +28 mot sør / parken som gir mulighet for markert toppetasje, midtre del c+24 tilsvarende dagens tinghus og c+20 mot nord for mer sol til seminarparken. Sol og skygge / vind Solrikt uterom, sørvendt solvegg som skjermer for nordavind. Trafikk / parkering Adkomst til området via avkjørsel fra Nordbybandet til kjeller, merket med pil på plankart. Støy og støv Nansen plass er svært støyutsatt. Støyanalysen viesr at en (teoretisk) støyskjerm med høye 1,5 over fortau endrer støybildet, men fortsatt gul sone. KORO-prosjektet foreslår tak over for skjerming mot støy (og snø). Kulturminner Ingen særskilte hensyn.

Støy Seminarneset

Analyser Seminarneset

Konserthuset i Hamburg, jfr bebyggelse ytterst på pirene.

SEMINARNESET: Byggeområde BKB 11 – 18, og uterom f_GP 5-7, SK 4-7, o_SGG 9-13 Programmer Programmer for bebyggelsen er ikke endelig fastsatt, det skjer i detaljregulering, men det er forutsatt en bymessig miks med forretning, kontor, bolig, hotell mm. Det er satt av areal til barnehage i første etasje i BKB14. Det antas at de ytterste «øyene» vil ha være mest aktuelle for hotell og kontor, og mindre aktuelle for bolig. Det kreves allment tilgjengelige funksjoner på plan 1 og maks 850 boliger innafor området. Struktur bebyggelse Bebyggelsen er strukturert av siktlinjer og grøntdrag som er etablert i byen. /uteromgrønnstruktur Det er vektlagt å trekke vannet inn mellom byggeområdene for å øke kontakten med vannet. Byrom med lek GP5-7 får en offentlig tilgjengelig karakter. Deler av parken skal kunne brukes til uteareal for barnehagen i dennes åpningstid (inngjerdet med port), og allment tilgjengelig lekeareal/park utenfor åpningstid. Høyder / volum All bebyggelse over 4 etasjer må pæles, også det som bygges på utfylling. Det er tatt utgangspunkt i en høyde på 5 etasjer i base, som kan påbygges med en toppetasje på 2 etasjer med flatt tak, eller inntil 7 m høyere dersom en etablerer skråtak etter forbilde fra prosjekt fra AART. Alle bygninger ytterst på pirene på Seminarneset vil fremstå som attraksjoner. Disse må ha publikumsretta funksjoner og god arkitektonisk utforming som gir noe tilbake sentrum gjennom å øke sentrums attraktivitet Sol og skygge / vind Se sol og skyggediagrammer, samt illustrasjon til venstre. Park med lek GP 5- 7 danner et solrikt og støyfritt uterom (hvit støysone). Fronten mot sør vil være solrik og vindskjermet fra nord, samt fra sør (Vervet). Vind må utredes nærmere for de ytterste pirene, da dette er langt ute i sundet og vindanalyser på overordna nivå viser at vind forsterkes mellom bygg.

Trafikk / parkering Adkomst til området via Nordbybandet og gangveinett langs sjøfronten. På sjøfronten tillates kun varelevering og kjøring med utrykningskjøretøy. Tekst inn her fra saken.

Dersom det etableres parkering i kjeller, skal den være felles for alle byggeområder innafor detaljreguleringsplanområdet. For biladkomst etableres avkjørsel fra Nordbybåndet til kjeller, via gatetun SGT2.

Støy og støv Se illustrasjon til venstre. Park med lek GP 5-7 danner et solrikt og støyfritt uterom (hvit støysone). Bebyggelsene i hele området er grønt, unntatt fasaden mor sør. Her vil det være gul støysone. Boliger her skal være gjennomgående med stille side mot indre gård, evt ha innglasset balkong mot sør. Av forebyggende årsaker tillates heller ikke ensidig nordvendte boliger mot nord (havn). Kulturminner Ingen særskilte hensyn.

Forslaget fra grunneiere Seminarneset søndre del, v/ AART

………………ETTER

NORDBYEN SØR FOR BRUA – BEVARING OG INFILL

Sør for brua skal historisk by tas vare på og suppleres forsiktig med infill-prosjekter

Området sør for brua representerer en del av sentrum med unik identitet som er viktig for både tromsøværinger og reiseliv, og således et stort potensiale for bygging av fortellinga om Tromsø. Området er praktisk talt ferdig utbygd.

Hovedstrategien for å opprettholde områdets kvalitet er oppgradering av uterommene. Erfaring viser at uteromskvaliteter preger områder, og private eiere da vedlikeholder sine hus.

Litt mer om status Nordbyen sør for brua bærer mye av byens eldste historie. Nordbyen har frem til de siste 50 årene vært sentral del av Tromsø sentrum, men man kan kanskje si at kombinasjonen av at området ble avsatt til gamleby med stor andel boliger, og bruken til (noe utilgjengelig) industri har koblet området av det intensive bylivet med shopping og kafeer som har preget sentrum de siste årtiene. Når sentrum nå finner en ny rolle der opplevelser kanskje blir viktigere enn shopping, blir Skansen-området på nytt interessant. Flere faktorer tilsier at området vil ta en tydeligere plass i bybildet:

-     Det tilbyr kvaliteter som kompletterer sentrum – historisk dybde og identitet som er viktig for
      Tromsøs egen forståelse og i reiselivssammenheng, og et stillere miljø preget av gange og sykkel
-     Etablering av Vervet boligbydel vil utvide sentrum i Tromsø, aktivisere området, og øke
      intensiteten fundamentalt.
-     Det er et næringsmessig spennende område som representerer den nye produktive byen: Veldig
      mange grundere holder til her, og nyetableringer innafor flere (nye) bransjer kommer i Nordbyen,
      bl.a. innafor kultur som næring, tradisjonsmat og –drikke.
-     Stiftelsen Gamlebyen Tromsø er etablert (stiftet sommeren 2018) og forventes å være en ressurs
      som bidrar til gjennomføring av tiltak i området
-     Dette området er i så måte kanskje det som i størst grad etterspør en tiltaksplan utover det som
      følger av vedtak etter PBL

Litt mer om delområdene Skansenområdet bærer mye av byens eldste historie. Da området på 70-tallet ble utpekt til et «reservat» for gamle hus, var det også preget av industri, både på og knyttet opp mot Vervet. Områdets dominerende karakter i dag er 1800-talls trehus-miljø, som man ihht gjeldende plan ønsker skal danne rammer for ny infill. Bryggene mot indre havn og området bak sliter i dag med å finne riktig bruk av verneverdige bygg. Ved å åpne for en utvikling av hele kvartalet er det håp om at bryggene kan få en bruk som sikrer vern på en god måte, kanskje etter samme addisjonsprinsipp som tilbygget til Driv-brygga?

Jaklins plass er nok det viktigste byrommet i planen, fordi det vil danne linken mellom gågata og Nordbyen i fremtida. Som byrom har det unike kvaliteter som grønn lunge med solvegg, omgitt av freda og verneverdige bygg. Men det trenger støyskjerming, eller mindre biltrafikk i gatene.

Ny infill skal underordne seg etablert struktur og skala, men kan fornye området gjennom nye funksjoner og moderne uttrykk og detaljering. Infill er studert konkret for noen aktuelle tomter, se kap 4.6. Skippergata 13-15 som er vist her, og Havnegata 10 som skal komplettere «kultur-kvartalet».. Ny bebyggelse bak bryggene mot indre havn for å muliggjøre vern gjennom bruk krever detaljregulering.

Planforslaget
-     Systematiserer og gir reguleringsmessig vernestatus til fire kategorier kulturminner
-     Drøfter begrepet tilpasning, prinsipielt og konkret.
-     Drøfter og tar stilling til bystrukturen mht offentlige rom, felles bakgårder og gatebruk
-     Drøfter og tar stilling til hva som skal være førende prinsipper for ny infill i verneverdig områder /
      etablert bygningsmiljø, herunder konkret avklart Skippergata 13-15 i så måte
-     Stiller krav om detaljregulering for bryggene langs indre havn og området bak, der bakgården
      tillates bygd ned samt Havnegata 10
-     Det har vært krevende å aktivisere alle berørte grunneiere og beboere, så Bydelsrådet har fungert
      som representanter for dem. Naboskapsmøte avholdt under offentlig ettersyn.
-     Ambisjonen om å skissere en tiltaksplan basert på innspill fra entusiaster i området kan kanskje
      følges opp senere

Utviklings- og gjennomføringsstrategi: Uterommene som binder sammen, se også POR Nordbybåndet binder sammen fra gågate til nord for brua, og binder sammen uterommene

Skansentorget med omgivelser Attraktivt område uten støy og begrensa trafikk. Mulighet for vindskjermet solvegg på selve torget er noe redusert av plasseringen av «kofferten». Det betyr at bebyggelsen og uterommet på selve Skansen er et desto viktigere uterom med uteopphold av en offentlig karakter.

Jaklins Plass Det viktigste uterommet i planen for Nordbyen, fordi det binder sammen Nordbyen med gågata. Det har også store kvaliteter som oppholdsareale – det har en fin sørøstvendt solvegg, og er et lunt byrom på linje med Kirkeparken. Flere småbutikker og utesteder skaper en interessant plass. Dersom

Havnegata 10 realiseres vil plassen få en tydelig vegg også mot sør, slik at plassen omsluttes av bebyggelse. Den store utfordringa er støy fra trafikken langs Skippergata og Bispegata. Det er lite trolig at man på overordna nivå kan klare å ta bort trafikken fra Skippergata. Støyanalysen viser at man med en støyskjerm på 1,2 m som kan gjemmes inne i en hekk, kan redusere støynivået fra rød til gul sone.

Jaklins plass under Norddbydagen 2016 og uteromsfestivalen Kano i 2017. En bilfri dag med stengt Bispegate skapte en fantastisk opplevelse av et byrom med stort potensiale.

Sammenhengende byrom Nordbybåndet, vist med rosa her. Rammer i planen, Nordbyen sett fra sør.

Skansenområdet – kvartalene

Byggeområde BKB 20-25 bevaringsverdige områder med bakgårder f_GP9-10 Programmer I dette området er det et stort innslag av boliger, også på plan 1. Området fremstår derfor noe privatisert, men også bebodd, levende og hyggelig. Dersom området skal fremstå tydeligere som del av sentrum er det en stor fordel at det kommer noen flere innslag av allment tilgjengelige funksjoner på plan 1. Det åpnes dermed for det i bestemmelsene. Skippergata er i rød støysone og nye boliger her må være gjennomgående, og ha uteplass mot stille side i bakgård.

Struktur bebyggelse To bakgårder reguleres som felles bakgård park GP9-10. Det betyr felles /uteromgrønnstruktur uteopphold for boliger som sogner til bakgården, der det ikke tillates å bygge noe utenom felles lekeplass og benker etc. F_GP9 er allerede regulert til felles bakgård i gjeldende plan, men nr 10 er ny.

Høyder / volum         Høyder og volum ihht bevaringsverdig bebyggelse og prinsipper for infill.
Sol og skygge / vind   Lune uterom, ny infill innafor gitte regler har ikke påvirkning på disse.
Trafikk / parkering    Adkomst med bil via Nordbybandet. Det tillates adkomst og parkering langs
                       Verftsgata og Brugata og Nordre Tollbdgate. Parkering på selve
                       Skansentorget bør avvikles, ved at eksisterende plasser tilbys erstattet ved
                       kjøp av plasser i Vervets p-anlegg.
Støy og støv           Skippergata er i rød støysone.
Kulturminner           Vern og regler for infill som vist over.

Skansenområdet – Skippergata 13 – 15

Alternativene over viser diskusjon av infill i Skippergata 13 – 15. Grønne bygg er fredet, røde er verneverdige. Alternativ A viser to varianter av tilpasning til trehusarkitekturen i området, med et bygningsvolum med skråtak og møne langs Skansentorget. Det som skiller dem er at A2 tillater ekstra høyde i bakgård. Alternativ B tilpasser seg eksisterende bygning i nord, og C er forslag fra AT som sprenger skala.

Siste forslag fra grunneier i Skipperagta 15, Mydland, v/ AT plan og arkitektur. Høyder som følge av riving av gulbygget.

Kommunens vurdering er at bygget over midtpartiet er for dominerende. Det er ikke nok tilbaketrukket mot vest, sør og øst.

Kommunens standpunkt til offentlig ettersyn til venstre, og resultat av innsigelse fra TFK/RA til høyre – bebyggelsen flyttet bakover.

Skippergata 13 og 15 – BKB 23-24 og SGT7 Programmer Skippergata 15 vil beholde næringsvirksomhet i dagens frontbygg til Skippergata og nedre etasjer inne i kvartalet. Mot Skansentorget ønskes etablert kafé eller annet utested med uteservering på plan 1. Det er ønskelig å etablere minst to boliger i øvre etasjer. Skippergata 13 ønsker å etablere boliger i bygg mot bakgård. Det er ønskelig at bygningen får et alment tilgjengelig program som henvender seg mot passasjen på plan 1, men dette må også vurderes opp mot brannsikkerhet. Struktur bebyggelse Passasjen mellom de to eiendommene opprettholdes. Den har verdi som /uteromgrønnstruktur adkomst til begge eiendommene, uteoppholdsareale under tak for Skippergata 15 og en viktig fysisk og visuell kontakt mellom Skippergata og Skansen. Som følge av innsigelsesdrøfting med TFK kultur er det bestemt at vegglivet for Skippergata 15 skal trekkes tilbake aht sikringssonen. Høyder / volum Høyder og volum ihht bevaringsverdig bebyggelse og prinsipper for infill. Forrige side er vist drøfting av alternative prinsipper i tidlig fase, forslag fra grunneier og valgt løsning fra Tromsø kommune. Sol og skygge / vind Lune uterom, ny infill innafor satte regler har ikke påvirkning på disse. Trafikk / parkering Adkomst med bil via Nordbybandet og Skansetorget. Parkering bør løses ved kjøp av plasser i Vervets p-anlegg. SGT er privat eid og allment tilgjengelig. Støy og støv Skippergata er i rød støysone, og det tillates ikke etablert nye boliger langs denne, her Skippergata 13. Kulturminner Vern og regler for infill som vist over.

Løsning til vedtak. Skippergt 15 tilbaketrukket bak sikringsssonen. Tilbaketrukket toppetasje på midtbygget. Skippergt 13 hovedhus langs gata kan forlenges i samme form som den etablerte. Mønehøyde økes til 15,0 m. Huset langs passasjen anbefales bygd med saltak eller pulttak med høyeste møne mot sør. Pulttak vil gi optimale forhold inne i bygg (bygget åpner seg mot sør), og skyggelegge minst mulig for nabo i nord. Sikring mot snøras fra tak mot passasje må løses.Det er ønskelig at deler av plan 1 har et allment program som kan aktivisere passasjen.

Jaklins plass med Kulturkvartalet / Havnegata 10 og Skippergata 1C

Alternativene over viser diskusjon av infill i Havnegata 10. Alternativ A og C viser to varianter av tilpasning til trehusarkitekturen i området, med et bygningsvolum med skråtak. Disse fremstår som hjørnebygg som kompletterer et kvartal. Tvillingshuset i alternativ B understreker Perpektivets betydning og selvstendige karakter. Alternativ D danner en overgang mellom de to freda bygningene Perpektivet og VT, og eksisterende bebyggelse på østsida av plassen.

Alternativ D med hhv 4 og 3 etasjer, samt noe av de nå forlatte forslagene. Gjeldende plan tillater 4 etasjer. Til høyre støyvurderinger av alternativ D.

Status Det har tidligere i prosessen vært arbeidet med muligheten for å utvide Perspektivet inn på plan 1 Havnegata 10, med andre funksjoner over (kontorer/aparmenthotell etc). Det er pr april 2018 kommet opp et nytt program – «kulturkvartalet» - som søker å finne en felles løsning og program for Perspektivet, VT og Havnegata 10. Dette medførte at prosessen fikk en omstart i april 2018. Det betyr at skisser vist forrige side nå er forlatt og man utarbeider nytt konsept. Prosjektet forutsetter at kommunen selger tomt på hjørnet mot BispegtaxSkippergata når det er regulert.

Det har vært en intensjon å avklare byggeprosjektet i områderegulering, og unngå krav om detaljregulering. Ut fra en samla vurdering etter både offentlig ettersyn og begrensa høring sommeren 19 konkluderer en med at det skal stilles krav om detaljregulering for kvartalet.

Byggeområdet må ses opp mot Jaklins plass og mulig bruk av dette som uteområde i samvirke med Kulturkvartalet, slik det illustrert symbolsk under her.

Jaklins plass er det viktigste byrommet fordi o det binder sammen sentrum/gågata med Nordbyen, o det er et urbant byrom med historie! o Og mulighet for å romme både kommersielle (i frontaraeler langs husrekka) og kulturprogrammer (tilk o nytta kulturkvartalet) o Lav støyskjerming kan løses i hekk

Kulturkvartalet med infill i Havnegata 10 - Byggeområde BKB 19 Programmer Kulturkvartalet er et program lansert av Perspektivet og VT i samarbeide. Begge har behov for universell utforming som kan løses med utgangspunkt i prosjekt i Havnegata 10. Disse aktørene ønsker at huset fylles med leietakere innenfor kulturfeltet, men dette er uavklart. Grunneier i Havnegata 10 har utarbeidet et prosjekt som legger til rette for å bygge for disse programmene, for salg eller utleie av arealene, forutsatt reelle leietakere / kjøpere. Formål er næring/tjenesteyting, med krav om at plan 1 skal brukes til kulturformål. Arealet i plan 1 er tiltenkt utvidelse av Perspektivet museum. Struktur bebyggelse Det stilles krav om detaljregulering. Det er gitt et byggeområde der /uteromgrønnstruktur formålsgrense er byggegrense. Bygget danner viktige vegger mot Jaklins plass, Havnegata og Perspektivet og dette må legges til grunn i detaljregulering. Alle re bygg skal ha egne innganger. Det forutsettes at sammenkobling med de freda bygningene skjer etter antikvariske prinsipper og kun i en utstrekning som er nødvendig for å sikre funksjonalitet og UU, og skal godkjennes av TFK kultur. I passasjen mot VT skal utsikten til Ishavskatedralen dyrkes som siktlinje fra Storgata eller som et motiv fra inne. Høyder / volum Høyder og volum ihht bevaringsverdig bebyggelse og prinsipper for infill. Høyde gesims og topp tak er satt med utgangspunkt de freda bygningene. Sol og skygge / vind Påvirkning på solinnfall Jaklins plass er undersøkt, det er vanskelig å se forskjell på tre og fire etasjer antatt pga skyggen fra Kystens hus. Trafikk / parkering Det må forutsettes at det meste løses med gangadkomst. Varelevering og avfallshåndtering fra Storgata. Støy og støv Havnegata 10 er i rød støysone mot nord, mot øst gul og mot sør grønn. Kulturminner Både Perspektivet og VT er freda anlegg. Det skal utarbeides en særskilt kulturhistorisk analyse som skal legges til grunn for prosjektutviklinga.

Bryggene i indre havn og området bak

Vurdering av Skippergata 1c som renoveringsobjekt. Skipeprgata 1 trenger en oppgradering av fasader. Kommunn vurderer at dette, samt en fullførelse av den «halve» etasjen på toppen, med fordel kan utføres uten å vente på detaljregulering. Se konkrete froslag under til høyre.

Noen forslag som har vært vurdert i prosessen. Nordlys panorama ligger ikke innenfor rammene i detaljregyleringsområdet.

Vurdering av ulie strategier. B2 er anbefalt som grunnlag for videre arbeide-

Status En samla vurdering av uterom i sentrum / Nordbyenhar avklart at det er mulig å bygge ned bakgården. Det er en utfordring å finne bruk av de verneverdige bryggene.

Planforslaget
-      Tar stilling til bevaring av brygger kan skje gjennom addering av andre bygningselementer, at
       bakgården kan bygges ned og at bryggenes volum og høyder skal være førende for ny bebyggelse
-      krav om detaljregulering – samordne programmering, prinsipper for vern, ta stilling til om
       snarveiene i kvartalet skal være inne eller ute, forming av bebyggelsen
-      Naboskapsmøte avholdes under offentlig ettersyn

Bryggene i indre havn, Skippergt 1-7, Søndre Tollbodgate 3-9 med infill i bakgård - Byggeområde BKB 26 Programmer Programmering av dette området må skje under detaljregulering. Det har et utmerket utgangspunkt med de mest ikoniske bryggene i Tromsø, som er plassert sørvendt mot indre havn. Bedre beliggenhet får man ikke. Utfordringa for området er å finne programmer som kan fungere i og opp mot verna bygningsmasse. Det åpnes her for at en kan se på tilbygging etter samme prinsipp som tilbygging av kjøkken til Driv-brygga. Dette er en antikvarisk holdbar tilbygging, med funksjoner som gjør at den verneverdige delen kan fungere uten ombygging. For Skippergata 1c kan fasaderenovering tillates før detaljregulering. Struktur bebyggelse Det legges opp til et byggeområde som går inntil omkringliggende bygninger. /uteromgrønnstruktur Passasjer gjennom kvartalet skal holdes åpne, men det er ikke tatt stilling til om disse skal være i friluft eller passasjer som er under tak / innglasset etc og skal kunne stenges for eksempel på natt. Høyder / volum Høyder og volum ihht bevaringsverdig bebyggelse og prinsipper for infill, se drøfting forrige side. Alternativ B2 er anbefalt og skal legges til grunn for detaljregulering. Sol og skygge / vind En bebyggelse i kvartalet påvirker solinnfall i Søndre Tollbodgate, men høyden på bebyggelsen gjør ikke stor forskjell. Trafikk / parkering Det må forutsettes at det meste løses med gangadkomst. Det er behov for et punkt eller flere for varelevering og avfallshåndtering, gjerne felles for kvartalet dersom det er mulig. Kystens hus har avsatt uteareal for varelevering mot nord og det vil være et naturlig punkt for levering til kvartalet. Støy og støv Området er antatt i grønn støysone unntatt fasaden mot Skippergata. Kulturminner De tre bryggene og Tromsø atemeum er verna anlegg. Det skal utarbeides en særskilt kulturhistorisk analyse som skal legges til grunn for prosjektutvikling og detaljregulering.

6. Oversikt over vedlegg til planbeskrivelsen

1 Planprogram vedtatt sak 124/16, Byrådet TK 07.04.16

2a Underlag parallelle oppdrag med stedsanalyse TK 21.04.16

2b NAK 477 –oppsummering parallelloppdraget TK / NAL Sept 16

3a DIVE-analyse av kulturminner TK 13.05.16

3b Utdypende beskrivelse av kulturminner TK 30.06.18

4 OSG rammeplan TK 30.06.18

5     KU utfylling                                               TK              30.06.18, rev
                                                                                 18.07.19
5a    GU geoteknisk vurdering, Seminarneset                      Multiconsult    29.01.16

5b GU geoteknisk notat, Seminarneset Multiconsult 05.02.16

5c GU teknisk-økonomisk vurdering, Seminarneset Multiconsult 26.05.17

5d Strømningsanalyse Akvaplan-Niva 26.04.16

5e Vurdering havneforhold Bukta Multiconsult Februar 18

5f GU geoteknisk vurdering, Bukta sør Multiconsult 01.03.16

5g GU miljø, Bukta sør Multiconsult 25.08.16

6 KU trafikk TK 17.07.18

7     Støyvurderinger                                            Rambøll         11.04.18, rev
                                                                                 28.06.19
8     Vurderinger luftkvalitet                                   Rambøll         06.04.18

9 Planer som skal oppheves TK 30.06.18

10    Sol- og skyggediagrammer                                   TK              30.06.18, rev
                                                                                 10.10.19
11    ROS-analyse                                                TK              30.06.18, rev
                                                                                 10.10.19
12    Anslag kostnader                                           Asplan-Viak     10.04.18, rev
                                                                                 14.12.18
13a   Innspill gjennomføring fra grunneiere nord                 Grunneiere      08.05.18

13b Notat gjennomføring Tromsø kommune TK 09.10.19

14 Visualiseringer Seminarneset AART for Peab 05.03.18

15    Visualiseringer Nordbyen rammer i planen                   TK              30.06.18, rev
                                                                                 10101.19
16    Plan for offentlige rom (POR)                              TK              30.06.18, rev
                                                                                 10.10.19
17    VAO rammeplan m/ kartvedlegg                               Norconsult      21.03.18

NOTATER:

Renskrevet fra 30 fotograferte sider (Forprosjekt/sider/IMG_7801.jpg til IMG_7830.jpg, transkribert side for side i Forprosjekt/tekst/). Tre dokumenter av Arkitekt Kraakefingar MNAL v/ Adrian Vindedal for Stein Danielsen og Torunn Svendsen, datert 10. april 2026. Sidene er tatt i rekkefølge, IMG_7813 (nytt foto av samme side som IMG_7812) er fjernet, alle tabeller er beholdt og ingenting er sammenfattet bort. Kildesiden står i klamme ved hver seksjon. Beskrivelser av bokser og fotografier står i hakeparentes. Ord og skrivemåter i originalen er beholdt, også der de er feil (markert med «(sic)» der det kan misforstås). Avvik mellom sidene står samlet til slutt.

Samlet 28. september 2026.

Dokument 1: BKB 05 — Alternativer for utvikling

Oversiktsdokument: Regulering og mulig utnyttelse. Tromsø kommune · Gnr 200, bnr 2367 · Plan 1846. Topptekst på alle sider: «Arkitekt Kraakefingar MNAL · BKB 05 Bukta, Nordbyen, Tromsø». Bunntekst fra side 3: «Oversiktsdokument — Plan 1846 · Gnr 200/2367 — Rev. 01».

Forside [IMG_7801]

[Håndtegnede piler med penn peker fra «Tromsø» i toppteksten og fra «Plan 1846» mot toppen av arket. Ikke tolket.]

1. Reguleringsplan 1846 — Nordbyen, Tromsø [IMG_7801]

Tromsø kommunestyre vedtok 17. juni 2020 Områderegulering Nordbyen (plan 1846). Planen regulerer transformasjon av Nordbyen fra industrilandskap til en levende bydel med blanding av næring, tjenesteyting og boliger. Planområdet strekker seg fra Kysten Hus i sør til Agnforsyninga i nord.

1.1 Planens overordnede mål

• Nordbyen skal igjen bli en integrert del av Tromsø sentrum
• Flerfunksjonell by: næring, tjenesteyting og bolig — ikke en ren boligbydel
• Nordbybåndet som strukturerende element langs sjøfronten
• Ny bebyggelse skal relatere seg til byens arktiske identitet og den maritime historien
• Lavt bilhold og parkeringsdekning, bymessig tetthet, gangvennlig infrastruktur

2. Reguleringsparametere — BKB 05 [IMG_7802]

2.1 Tomte- og volumparametere

Merknad (gul boks): Pulttak-bonusen i Plan 1846 forutsetter at skrå tak med ≥40° starter på topp base, dvs. fra c+7,0 m for BKB05. Dette er arkitektonisk uforenlig med et tårn der toppetasjen ikke er basen. Bonusen (+20 % BRA, +7 m gesims) er derfor ikke tilgjengelig for BKB 05 i tårnkonsept.

Merknad (gul boks): §3.1.2 a): «Plan 1 i ny bebyggelse skal ligge på minimum c+3,5 m». Tidligere versjon av (sic) opererte såvidt jeg kan se med FFG c+2,0 (kai-nivå). Korrekt FFG er c+3,5 m. Kaien fra c+0 til c+3,5 må håndteres som utfylling/underkonstruksjon.

2.2 Kotetabell og etasjeregnskap [IMG_7803]

Med FFG c+3,5 m og base gesims c+7,0 m er basen 3,5 m høy. Tårnet har 20,0 m tilgjengelig fra c+7,0 til c+27,0. Tabellen under viser to aktuelle etasjeoppsett (Alt 2 og Alt 3) som begge treffer c+27,0 presist med flatt tak:

Alternativ 2 — 16 rom, generøs romhøyde (4,0 m)

Alternativ 3 — 20 rom, kompakt romhøyde (3,3 m)

Prinsipp for oppbygning med 3,3 m brutto etasjehøyde (grå infoboks) [IMG_7804]

2,60 m netto er over TEK17 §12-7-kravet på 2,4 m, med et par ting å passe på: for det første er 250 mm til primærventilasjon knapt for et hotellrom med balansert ventilasjon — normalstandard er 300–350 mm for å unngå støy og for høy lufthastighet i kanalene. For det andre vil 2,60 m netto oppleves lavt i et hotellrom, særlig i kombinasjon med et lite grunnplan (24–28 m²). Budsjett-kjeder som Comfort og Ibis opererer med 2,5–2,6 m netto.

2.3 Arealkalkyle — sammenligning (eksempel med hotell) [IMG_7804]

3. Hensynssoner og særskilte bestemmelser [IMG_7805]

• H570 — Bevaring kulturmiljø: Paul Bjørvigs brygge inngår i kulturmiljøsone. Fasade og materialvalg vurderes av Tromsø museum / Riksantikvaren
• H730 — Båndlegging etter kulturminneloven: Deler av tomten kan være båndlagt. Avklares med Riksantikvaren
• H140 — Frisikt: Krav ved avkjørsler mot Stakkevollveien og Otto Sverdrups gate
• H410 — Rekkefølgekrav: Utbygging av BKB 05 er koplet til utvidelse av Stakkevollveien til fire felt (Plan 1821)
• Aktiv kai: Kystverket/losen og brann og redning benytter kaianlegget. Dette er begrunningen i planbeskrivelsen for at bolig ikke er tillatt
• §3.1.2 a): Ferdig gulv plan 1 skal ligge på minimum c+3,5 m iht. havnivåstigning og stormflo
• §3.1.2 b): Avvik fra høydekrav kan godkjennes dersom tiltak mot havnivåstigning dokumenteres

4. Tidligere forslag — BKB 05 [IMG_7805]

Planbeskrivelsen for Plan 1846 (s. 92) sier: «Eksisterende virksomhet i Paul Bjørvigs brygge opprettholdes og utvides med næringsareal på plan 1 og et høyhus mot sjøsida i BKB 05. Ny kai føres forbi foran i bredde 5 m. Høy bygning tillates utkraget over kaia. Lokalene egner seg til kontorer som er relevant program i området. Bolig er ikke aktuelt pga. nærhet til aktiv kai.»

Tidligere skissestudier (Bukta Eiendom v/ Dahl og Uhre) viste tårnvolumer opp til c+27 m og en total BTA på ca. 1 850 m². Merk at disse skissene ble utarbeidet uten å ta hensyn til §3.1.2 a) om minimum FFG c+3,5 m. Med korrekt FFG reduseres tilgjengelig tårnhøyde fra antatt 25,0 m til faktisk 20,0 m, og total BTA fra 1 850 m² til 1 492–1 671 m² avhengig av etasjeoppsett.

5. Muligheter og utfordringer

5.1 Muligheter [IMG_7805]

• Svært attraktiv beliggenhet direkte mot Hansjordnesbukta med fri sjøutsikt
• Plan 1846 er vedtatt — grunnlaget for byggesøknad (hotell/næring) er etablert uten ny regulering
• Toppetasjens base (c+7) gir mulighet for takterrasse mot sjøen tilgjengelig fra restauranten
• Arkitektonisk unikhet — en flott mulighet for direkte sjøfrontkontakt i Nordbyen
• Bygning kan krage ut over ny 5 m bred kai iht. planbeskrivelsen
• Takterrasse fra restauranten (plan 2, c+7) gir en attraktiv plass for publikum.

5.2 Utfordringer [IMG_7806]

• Pulttak-bonus er ikke tilgjengelig for tårnkonsept — dette reduserer total BTA fra antatt 1 850 m² (tidl. beregning med feil FFG) til 1 492–1 671 m²
• Rekkefølgekrav: Utbygging er koplet til utvidelse av Stakkevollveien til fire felt (Plan 1821). Byggesøknad kan ikke godkjennes før dette er avklart.
• FFG c+3,5 m: Kaien og underkonstruksjonen fra c+0 til c+3,5 m må opparbeides. Dette er en tilleggskostnad som ikke er dekket i planens arealregnskap.
• Geoteknisk usikkerhet — sjønær tomt, sannsynlig pæling og spunting
• Støy fra maritim virksomhet — TEK17 §13-6, NS 8175 støykrav må dokumenteres
• Vindanalyse påkrevd (NS-EN 1991-1-4) — kysteksponert tårn

6. Forutsetninger for boliger — hva kreves? [IMG_7806]

Merknad (gul boks): Gjeldende plan 1846 tillater IKKE boliger i BKB 05. Planbeskrivelsens begrunnelse er nærhet til aktiv kai. Boligformål forutsetter vedtatt detaljregulering (12–24 måneder).

Dersom boligformål oppnås er minimum FFG c+3,5 m spesielt relevant — et krav om 5 m² bod og 2,5 m² sportsbod per boenhet (TEK17 §12-2) setter praktisk nedre grense for leilighetssize (sic) til ca. 28–30 m² BRA for hybel.

6.1 Tre alternative leilighetsfordelinger (dersom boligformål oppnås)

Alle alternativer tar utgangspunkt i Alt 3-volum (1 671 m² BTA, plan 2–7 = 6 tårnetasjer × 157 m² BRA = 942 m² bolig-BRA) da dette gir flest enheter.

7. Videre anbefalinger og neste steg [IMG_7807]

Signatur: Kraakefingar Arkitekter · Adrian Vindedal · Rev. 01 · 22. mars 2026

Dokument 2: BKB 05 — Analyse for Hotell

Alternativer, referanser og anbefalt konsept med romprogram. Paul Bjørvigs brygge · Hansjordnesbukta · Tromsø · Plan 1846. Topptekst: «Arkitekt Kraakefingar MNAL · BKB 05 — Analyse for hotell». Bunntekst: «BKB 05 Hotell — Plan 1846 · Gnr 200/2367».

Forside [IMG_7808]

1. Forutsetninger og rammevilkår for hotell [IMG_7808]

Plan 1846 åpner for hotellvirksomhet på BKB 05 innenfor formålet "kombinert bebyggelse og anleggsformål" (BKB). Planbeskrivelsen peker eksplisitt på tjenesteyting og kontorer som passende program, og hotell faller klart innenfor dette. Ingen planendring er nødvendig.

Reguleringsparametere (unummerert i originalen)

Merknad (gul boks) [IMG_7809]: Kaien mellom sjønivå og FFG c+3,5 m (ca. 1,5 m) er ikke regulert som innendørs areal. Den må opparbeides som utfylling, pilotering eller platekonstruksjon.

2. Referanseprosjekter — lignende fotavtrykk og profil [IMG_7809]

Følgende prosjekter kan være relevante referanser for program, materialitet og arktisk identitet. De har ikke nøyaktig BKB 05s fotavtrykk (597 m² tomt, 179 m² per tårnetasje), men har alle noe som vi kan ta med oss i mulighetsstudien videre.

2.1 Svart Hotel, Meløy (Snøhetta, konsept 2019)

Svart er planlagt som verdens første Powerhouse-hotell, beliggende over polarsirkelen ved foten av Svartisen-breen i Holandsfjorden. Prosjektet er konseptuelt relatert til BKB 05 fordi det handler om et arktisk hotell med minimalt fotavtrykk og maksimal opplevelseskvalitet. Svart er løftet over fjorden på pæler inspirert av «fiskehjell» og «rorbue» — en direkte referanse til den maritime kulturen langs norsk kyst. Omtrent 95 suiter er fordelt rundt en sirkulær ringstruktur på pæler. Svart viser at et ekstremklima ikke er en hindring, men en attraksjon.

• Relevans for BKB 05: Arktisk beliggenhet som styrke. Nordlys, midnattssol og sjøkontakt som merkevare
• Relevans for BKB 05: Materiale- og konstruksjonsstrategi over/ved vann
• Relevans for BKB 05: Offentlig restaurant og opplevelsesflate som driver besøkende uavhengig av hotellbelegg

2.2 Mjøstårnet, Brumunddal (Voll Arkitekter, 2019)

Mjøstårnet er verdens høyeste trebygning (85,4 m, 18 etasjer) og inneholder hotell, boliger, kontor og restaurant. BTA per etasje er ca. 640 m² — vesentlig større enn BKB 05, men prosjektet er relevant som referanse for en bygningstype som kombinerer hotell med offentlige funksjoner i øvre etasjer. Wood Hotel i Mjøstårnet har 72 rom og restaurant på toppen med utsikt over Mjøsa. Konstruksjonen i limtre (CLT + glulam) viser at høy bygning i tre er teknisk og kommersielt gjennomførbart.

• Relevans for BKB 05: Hotell + restaurant i tårnvolum er dokumentert konsept i norsk kontekst
• Relevans for BKB 05: Trekonstruksjon som bæresystem og merkevare
• Relevans for BKB 05: Klimashell og teknisk løsning for høy bygning i kystklima

2.3 The Thief, Oslo (Mellbye Arkitekter, 2013) [IMG_7809–7810]

The Thief er et boutique-designhotell på Tjuvholmen-halvøya ved Oslofjorden, med 116 rom fordelt på 6 etasjer over et relativt lite fotavtrykk. Hotellet kombinerer kunstgalleri, spa og restaurant med full sjøutsikt. Belegget er konsekvent blant de høyeste i Oslo-markedet. The Thief viser at et lite hotell med sterk identitet og beliggenhet kan ta ut høy pris og opprettholde høy etterspørsel. Priser over 4 000 NOK per natt er vanlig i høysesong.

• Relevans for BKB 05: Lille fotavtrykk + sterk identitet = lønnsomt premiumhotell
• Relevans for BKB 05: Kunst og kulturprogram som differensiator i et konkurransepreget marked
• Relevans for BKB 05: Sjøvendt lobby og bar som attraksjonskraft for ikke-gjester

2.4 Sommarøy Arctic Hotel, Tromsø-regionen [IMG_7810]

Sommarøy Arctic Hotel (100 rom) er det mest relevante referansehotellet i Tromsø-regionen, beliggende ca. 55 km fra sentrum. Hotellet er kjent for nordlysopplevelser, sauna ved sjøen og lokal matkultur. Det gode belegget viser at etterspørselen etter arktiske hotellopplevelser i Tromsø-regionen er sterk og voksende — og at et sentrumsnært hotell med direkte sjøkontakt ville ha et klart konkurransefortrinn.

• Relevans for BKB 05: Bekrefter markedsgrunnlaget for arktisk hotell i Tromsø
• Relevans for BKB 05: Sauna ved sjøen er et trekkplaster — relevant for BKB 05s kai-program
• Relevans for BKB 05: Lokal matkultur og nordlysfokus er differensiatorer som kan replikeres

To alternativer for hotell [IMG_7810]

Her følger to alternativer for hotellbygg. Hovedutfordringen slik jeg ser det er å få inn nok rom til å rettferdiggjøre byggekost for prosjektet som helhet. Pulttak-bonusen i Plan 1846 forutsetter at skrå tak med ≥40° starter på topp base, dvs. fra c+7,0 m for BKB05. Dette er altså irrelevant slik jeg ser det, med mindre man skal bygge ett bygg på 3-4 etasjer. Bonusen (+20 % BRA, +7 m gesims) er derfor ikke tilgjengelig for BKB 05 i tårnkonsept - med mindre jeg har oversett noe her. Den andre utfordringen er beskrevet i §3.1.2 a): "Plan 1 i ny bebyggelse skal ligge på minimum c+3,5 m". Tidligere versjon av (sic) opererte såvidt jeg kan se med FFG c+2,0 (kai-nivå). Korrekt FFG er c+3,5 m. Her mister vi altså litt total brukbar byggehøyde. Jeg har per nå sett på en del alternativer med disse forutsetningene til grunn, og tar med to av disse her for å illustrere den "nye" situasjonen. Et alternativ på 6 etasjer, med svært romslig etasjehøyde (alt. 2), og et alternativ på syv etasjer med en relativt sparsom etasjehøyde (alt. 3) - begge akkurat innenfor maks regulert høyde.

Begge alternativene opererer med 4 hotellrom per "rometasje". Det er mulig vi kan få plass til noe mer enn dette, men det må jeg tegne litt på for å kunne si noe mer sikkert.

Uansett alternativ tror jeg det er lurt å sikte selge (sic) dette inn som et litt eksklusivt hotell med vekt på utsikt, nærhet til sjøen og sentrum. Ser også for meg en flott bar med enkel servering i andre etasjen med direkte tilgang til takterrassen som kan etableres på taket til basen.

Alternativ 2 — Romslig hotell [IMG_7811]

16 rom · 4,0 m etasjehøyde · restaurant plan 2 med takterrasse

Alt 2 er det kvalitetsmessig ambisiøse alternativet. Alle romplan har 4,0 m etasjehøyde — noe som gir ca. 3,75 m fri høyde og en romlighet som skiller seg tydelig fra standard hotellrom i Norge. Restauranten er plassert i plan 2 med direkte tilgang til takterrassen på topp base (c+7,0 m) mot kaia og Hansjordnesbukta. Dette er et sterkt programmatisk grep som kombinerer restaurant med friluftsterrasse.

Etasjeoppsett og kotereknskap — Alt 2

Romprogram etasje for etasje — Alt 2 [IMG_7811–7812]

Infoboks (lyseblå) [IMG_7812]: Fri takhøyde plan 3–6 etter himling og gulvoppbygging: 4,0 – 0,7 = 3,3 m. TEK17 §12-7 minstekrav 2,4 m er godt overholdt. Etasjehøyde 4,0 m er også egnet for hotellfunksjon med synlige installasjoner (rør, luft) under himling.

Fordeler og ulemper — Alt 2 [IMG_7812]

• Fordel: 3,3 m romhøyde gir eksklusiv romopplevelse — klart over markedsgjennomsnittet
• Fordel: Takterrassen på c+7 er et arkitektonisk og kommersielt sterkt element
• Fordel: Bar/restaurant plan 2 gir god adskillelse fra hotellrommene og egne inn- og utkjørsler
• Fordel: Færre hotellrom = lavere driftskompleksitet, høyere pris per rom mulig
• Ulempe: 16 rom er lavt totalareal — høyere investeringskostnad per rom
• Ulempe: BTA 1 492 m² er vesentlig lavere enn antatt 1 850 m² i tidl. versjon — påvirker lønnsomhet

(IMG_7813 er et nytt fotografi av samme side og er ikke gjentatt.)

Alternativ 3 — Kompakt hotell [IMG_7814]

20 rom · 3,3 m etasjehøyde · restaurant plan 2 med takterrasse

Alt 3 maksimerer antall hotellrom innenfor det regulatoriske volumet. Romhøyden er 3,3 m — noe strammere enn Alt 2, men fullt forsvarlig for et kvalitetshotell og godt over TEK17-krav. Restaurant i plan 2 med takterrasse mot kaia er identisk med Alt 2. Fordelen er 4 ekstra rom og ca. 5 % høyere total BTA.

Etasjeoppsett og kotereknskap — Alt 3

Romprogram etasje for etasje — Alt 3 [IMG_7814–7815]

Infoboks (lyseblå) [IMG_7815]: Fri takhøyde plan 3–7 etter himling og gulv: 3,3 – 0,7 = 2,6 m. TEK17 §12-7 (min. 2,4 m) overholdt. Krever effektiv prosjektering av ventilasjon, sprinkler, VVS osv.

Fordeler og ulemper — Alt 3 [IMG_7815]

• Fordel: 20 rom gir bedre driftsøkonomi og lavere investering per rom (ca. 8,5–10 MNOK/rom)
• Fordel: Høyere total rominntekt per år.
• Fordel: Restaurant plan 2 med takterrasse er identisk med Alt 2 — ingen programatisk ulempe
• Fordel: BTA 1 671 m² er nærmere det som er nødvendig for lønnsomhet
• Ulempe: Bruttohøyde 3,3 m er strammere — kan begrense designfrihet i interiøret

4. Sammenligning — Alt 2 mot Alt 3 [IMG_7816]

5. Anbefaling [IMG_7816]

5.1 Begrunnelse for Alt 3 som anbefalt

Med bare 20,0 m tilgjengelig tårnhøyde og regulert tomteareal på 597 m² er prosjektet arealmessig kompakt. Alt 3 maksimerer volumutnyttelsen innenfor Plan 1846 uten planendring, og gir et bedre driftsøkonomisk grunnlag med 20 rom. Rominntekten er estimert ca. 30 % høyere enn Alt 2.

• Restaurant plan 2 med takterrasse mot Hansjordnesbukta er det programmatisk sterkeste elementet i begge alternativer — og beholdes fullt ut i Alt 3
• 3,3 m bruttohøyde er en reell begrensning, men ikke diskvalifiserende.
• 20 rom gir lavere investering per rom og kortere tilbakebetalingstid
• Takterrassen fra restaurant plan 2 (c+7,0) mot sjøen er en distinkt offentlig attraksjon og differensiator

5.2 Alt 2? [IMG_7817]

• Dersom posisjonering mot ultra-premium (RevPAR 3 000+ NOK) er målet
• Dersom langsiktig eier med interesse i arkitektonisk signalverdi fremfor kortsiktig avkastning
• Dersom det er aktuelt å søke internasjonal hotell-brand (Small Luxury Hotels, Design Hotels) som stiller krav til romkvalitet

5.3 Felles for begge alternativer [IMG_7817]

• Restaurant og takterrasse i plan 2 er et overbevisende konsept for Nordbyen — en sjøvendt offentlig destinasjon som markedsfører hotellet selv
• Pulttak-bonusen er ikke tilgjengelig. Ingen ytterligere volum kan hentes uten planendring
• Geoteknisk undersøkelse er nødvendig før endelig valg — grunnforhold påvirker kostnaden for utfylling til FFG c+3,5 m
• Begge alternativer krever brannklasse 3 / risikoklasse 5 og full sprinklerinstallasjon (NS-EN 12845)

6. Tekniske forutsetninger og neste steg [IMG_7817]

6.1 TEK17-krav

• §11 Brann: BKL 3 / RKL 5 — sprinkler komplett bygg, to uavhengige rømningsveier
• §12-7 Takhøyde: min 2,4 m fri høyde — tilfredsstilles begge alternativer
• §13-1 Dagslys: vindusflate ≥10 % av rommets BRA — gjennomførbart med sjøvendt glassfasade
• §13-6 Støy: fasader mot kai og vei — NS 8175 klasse A (Lden maks 25 dB innendørs)
• §14 Energi: yrkesbygg-energiramme, sjøvannsvarmepumpe anbefalt

6.2 Neste steg

Dokument 3: BKB 05 — Internasjonale referanseprosjekter

Hoteller med sammenlignbart areal, typologi og markedsposisjon som BKB 05. Tromsø · Plan 1846 · Gnr 200/2367 · Kraakefingar v/ Adrian Vindedal. Topptekst: «Arkitekt Kraakefingar MNAL · BKB 05 — Internasjonale referanseprosjekter». Bunntekst: «BKB 05 Referanseprosjekter · Tromsø 2026».

Forside [IMG_7818]

Innledning — kriterier for utvalget [IMG_7818]

Referanseprosjektene er valgt ut fra tre kriterier: arealmessig sammenlignbarhet (totalt bygningsvolum 1 500–3 500 m² BTA), typologisk slektskap (kompakt tårn, vertikal bygning med lite fotavtrykk eller lite totalt areal), og programmatisk parallell (offentlig restaurant eller bar i en av etasjene kombinert med overnatting).

Ingen av prosjektene er identiske med BKB 05, men hvert eksempel belyser ett eller flere sentrale spørsmål i prosjektet: Hvordan gjøres et lite hotell til en offentlig attraksjon? Hva koster et rom i dette markedssegmentet? Hvilken arkitektonisk identitet fungerer i kystlandskap? Hvordan håndteres et tårn med liten etasjestørrelse?

Samlet sett viser disse referansene at et boutique-designhotell med 18–30 rom og en sterk offentlig destinasjon i toppetasjen er et veldokumentert og kommersielt robust konsept internasjonalt — og at BKB 05 kan ha gode forutsetninger for å lykkes i dette segmentet.

Oversikt over referansehotellene [IMG_7818–7819]

01 Fogo Island Inn [IMG_7819–7820]

Fogo Island, Newfoundland, Canada · Arktisk kysthotell på pæler over havet

[Foto: lang, hvit, rektangulær bygningskropp løftet på slanke pæler over et nakent, steinete kystberg i skumring.]

Om prosjektet

Fogo Island Inn er tegnet av den norsk-kanadiske arkitekten Todd Saunders og åpnet i 2013 på Fogo Island, en øy utenfor kysten av Newfoundland i Canada. Hotellet eies av Shorefast Foundation, som en social enterprise der driften av hotellet finansierer lokal kultur og næringsutvikling på øya. Bygget har 29 rom, er fem etasjer høyt og er løftet opp på slanke stålpæler som forankrer det i den utilgjengelige, nakne kystberget. Konstruksjonen er bevisst en referanse til det lokale tørkestativene for fisk («flakes») som historisk preget øya.

Nøkkeltall

Typologi og program

Bygget er vertikalt organisert: offentlige og sosiale rom i de nederste etasjene, hotellrommene i midten, og en toppetasje-lounge med panoramautsikt over Atlanterhavet. Romstørrelse varierer fra 45 til 95 m² — alle med gulv-til-tak-vinduer mot havet. Kjøkkenet er fullskala-produksjon med fokus på lokale råvarer (torsk, bær, viltkjøtt). Hotellet er intentionally off-grid i sin estetikk — ingen pool, ingen spa — men med fire biblioteker og fokus på opplevelse og natur.

• Arkitekturen er en kritikk av generisk hoteloverfladiskhet — det er det stedstypiske som er eksklusivt
• Offentlig restaurant skaper inntekter og PR uavhengig av hotellbelegg
• Lite fotavtrykk + vertikal ekspansjon = maksimal sjøutsikt fra alle rom

Relevans for BKB 05: Direkteoverføring av prinsippet om løftet bygningskropp over havnekaia i BKB 05. Arktisk identitet som merkevare. Offentlig restaurant som selvstendig attraksjon. Viser at et relativt lite fotavtrykk og 20–30 rom kan drive et kommersielt svært lønnsomt og internasjonalt anerkjent hotell.

02 Hotel Neri [IMG_7821–7822]

Barri Gòtic, Barcelona, Spania · 22 rom i middelalderbygg — rooftop bar åpen for alle

[Foto: steinfasade i fire–fem etasjer på en liten plass med tre og fontene foran, buede portaler i første etasje (Plaça Sant Felip Neri).]

Om prosjektet

Hotel Neri er et 22-roms boutique designhotell i Barcelonas gotiske kvartal, innrettet i en 18. århundrers palassbygning. Hotellet er tegnet av Arribas Architecture & Design og åpnet i 2006. Bygget er kompakt og vertikalt — smal grunnflate, mange etasjer — med en takskyterrasse (sic) mot Plass Sant Felip Neri som er åpen for byens befolkning og er blitt en ikonisk uteserveringsplass i Barcelona.

Nøkkeltall

Typologi og program

Hotel Neri demonstrerer at en ekstremt liten grunnflate — under 250 m² per etasje — kan romme fullt funksjonelle hotellrom med høy kvalitet. Alle rom er unike på grunn av den historiske bygningsstrukturen. Takseterassen (sic) drives som selvstendig attraksjon og markedsføres uavhengig av hotellet. Dette gir dobbeleksponering og inntekter fra to kanaler.

• 22 rom med svært liten etasjestørrelse — direkte parallell til BKB 05s 179 m² per tårnetasje
• Tak/toppetasje som offentlig attraksjon er den viktigste strukturelle parallellen til BKB 05
• Gjennomgangspublikum fra plaza sikrer synlighet og belegg i restauranten

Relevans for BKB 05: Hotel Neri er den nærmeste presedensen for etasjestørrelse: 4 rom per etasje, ca. 25 m² per rom, offentlig toppetasje. Viser at denne kompakte planmodellen fungerer kommersielt og er salgbar i et premiumsegment.

03 Sir Nikolai Hotel [IMG_7822–7823]

HafenCity, Hamburg, Tyskland · Omgjort havnelager — offentlig rooftop som attraksjon

[Foto: hotellet sett fra vannet i kveldslys, eldre teglbygg med «KRAHNSTÖVER HAUS»-skilt til venstre, nyere lyse steinkledde blokker til høyre.]

Om prosjektet

Sir Nikolai er et del av (sic) Sir Hotels-kjeden og ligger i HafenCity-kvartalet i Hamburg — en transformasjon av tidligere havne- og industriarealer til bolig, kontor og hotell som er en av de mest refererte byutviklingsprosjektene i Europa. Hotellet er plassert i et omgjort historisk lagerbygg rett ved Elben, med 100 rom og en rooftop-bar og restaurant som er én av Hamburgs mest besøkte utesteder. Prosjektet er relevant som et eksempel på havnefront-transformasjon med hotell og offentlig program i et nytt bydistrikt.

Nøkkeltall

Typologi og program

Sir Nikolai er større enn BKB 05, men er tatt med fordi det er en europeisk parallell til konseptet om et livsstilshotell med sterk offentlig identitet på en transformert havnetomt. Rooftop-baren er blitt en uavhengig destinasjon i Hamburg og driver gjester inn i hotellet. Dette er en dynamikk man kan jobbe mot på BKB05 med en bar/restaurant i 2. etasje.

• HafenCity er den europeiske parallellen til Nordbyen — begge er transformasjoner av industrihavn til ny bydel
• Offentlig rooftop-bar som driver inn-hotell-trafikk er dokumentert og er kommersielt stabilt
• Viser at et havnefront-hotell i en nyutviklet bydel ikke trenger å vente på bydelen — det kan drive bydelsutviklingen

Relevans for BKB 05: Sterkeste parallell for program og beliggenhetskontekst. Transformert havn + ny bydel + hotell med offentlig toppetasje = modellen BKB 05 kan følge.

04 Passalacqua [IMG_7823–7825]

Moltrasio, Como, Italia · 24 rom · Verdens beste hotell 2024 · sjøfrontrestaurant

[Foto fra luften: stor gul/oker villa med rødt tak og gule markiser, terrassert hage med basseng, sypresser, Comosjøen.]

Om prosjektet

Passalacqua er en 18. århundrers villa ved Comosjøen i Italia, omgjort til et 24-roms luksuriøst boutique-hotell og åpnet i 2022. I 2024 ble det kåret til verdens beste hotell av The World's 50 Best Hotels. Hotellet har 24 rom fordelt over tre historiske bygninger på en terrasse ned mot sjøen, med private badestrender, basseng og en restaurant som serverer Como-regionens matkultur.

Nøkkeltall

Typologi og program

Passalacqua er et argument for at «for få rom» ikke eksisterer som problem i riktig markedssegment. 24 rom med ultra-premium prissetting og en inkluderende programfilosofi (alt er inkludert i romnattsprisen) gir høyere inntekt per rom enn mange hoteller med 200 rom. BKB 05 med 20 rom kan lære av Passalacqua at intimitet er et konkurransefortrinn, ikke en svakhet.

• Verdens beste hotell 2024 har bare 24 rom — størrelse er ikke en forutsetning for topp-plassering
• Inklusiv modell (all-inclusive luxury) kan gi høyere RevPAR enn tradisjonell pris per natt
• Restaurant som del av total pakke — ikke som separat inntektskilde — er en alternativ modell til BKB 05s offentlige topprestaurant

Relevans for BKB 05: Motbevis mot forestillingen om at BKB 05 er «for liten» til å lykkes. Passalacqua viser at 20–24 rom med sterk identitet, sjøfront-beliggenhet og god mat er en vinnende formel internasjonalt. Markedsposisjonen er direkte overførbar til Tromsø i nordlysesongen.

05 Grace Santorini [IMG_7825–7826]

Imerovigli, Santorini, Hellas · 20 rom · offentlig panoramarestaurant

[Foto: hvite kubiske volumer i kykladisk stil terrassert ned en klippeside med langt infinity-basseng; Kaldera-havet og Imerovigli i bakgrunnen.]

Om prosjektet

Grace Santorini er tegnet av Divercity Architects og Mplusm og åpnet i 2012 i Imerovigli — det høyeste punktet på Santorini-kanten mot Kaldera-krateret. Hotellet har 20 rom og suiter stappet inn på en klippetersasse (sic), med alle rom vendt mot det ikoniske panoramaet av Egeerhavet. Fasaden er hel-hvit i kykladisk tradisjon. Grace Santorini er i samme størrelsesklasse som BKB 05 — 20 rom, ca. 1 800 m² BTA — og kombinerer overnatting med en panoramarestaurant og bar som er offentlig tilgjengelig.

Nøkkeltall

Typologi og program

Grace Santorini er den nærmeste internasjonale parallellen til BKB 05 i ren arealmessig og programmatisk forstand. Begge prosjekter: 20 rom, ca. 1 800 m² total BTA, offentlig panoramarestaurant og bar, kompakt vertikalt volum med ekstrem sjø- eller fjordutsikt. Løsningen på klippa tilsvarer BKB 05s løsning i tårnet — hvert rom vender ut mot havet, og restauranten i øverste etasje er et selvstendig reisemål.

• Nærmest identisk program og areal som BKB 05 — sterkeste direkte arealmessige referanse
• Offentlig infinity bar og panoramarestaurant er selvstendig attraksjon — ikke bare hotelltilbud
• 20 rom er kommersielt tilstrekkelig for full lønnsomhet i riktig segment og beliggenhet

Relevans for BKB 05: Sterkeste arealmessige presedensen: 20 rom, ~1 800 m² BTA, sjøvendt topprestaurant som er åpen for alle. Viser direkte at BKB 05s program er gjennomprøvd og kommersielt vellykket internasjonalt.

06 Lydmar Hotel [IMG_7826–7827]

Södra Blasieholmshamnen, Stockholm, Sverige · Urban livsstilshotell — offentlig kulturbar, Norden

[Foto: lys klassisk steinfasade med «LYDMAR HOTEL» i store bokstaver på gesimsen.]

Om prosjektet

Lydmar Hotel er et 62-roms livsstilshotell i Stockholm, beliggende i Södra Blasieholmshamnen — rett ved Nationalmuseum og Kungliga Slottet, og med direkte utsikt over Stockholms indre farvann. Hotellet ble åpnet i 2009 og er blitt et referansepunkt for nordisk hotellestetikk: ingen uniformert betjening, ingen tradisjonell resepsjon, kunstprogram integrert i alle fellesarealer, og en musikk-fokusert bar/lounge som er en av Stockholms mest brukte uformelle møteplasser. Lydmar er tatt med som den nordiske parallellen til BKB 05 — et urban vannfronthotell med sterk offentlig identitet.

Nøkkeltall

Typologi og program

Lydmar er ikke det kompakte tårnet, men er tatt med fordi det demonstrerer hva en sterk offentlig identitet gjør for et lite hotell i Norden. Lydmars bar er ikke hotellets tilbehør — den er hotellets ansikt utad. Gjester og ikke-gjester blandes i lobbyen og baren, og dette er strategisk valgt. Potensiell bar/restaurant i BKB05s (sic) kan innta samme rolle i Nordbyen.

• Nordisk referanse — viser at konseptet «offentlig bar/lounge i et lite hotell» fungerer i Skandinavia
• Sterk kulturell identitet (musikk, kunst) gir pressedekning og lojal gjestekrets
• Vannfrontbeliggenhet + by-integrert program er det Lydmar og BKB 05 har til felles

Relevans for BKB 05: Nordisk referanse for det offentlig orienterte livsstilshotellet ved vannfronten. Lydmar viser at hoteller i Norden kan drive profitabelt med en sterk lokal kulturidentitet og en bar som er åpen for alle.

07 The Lindis Lodge [IMG_7828–7829]

Ahuriri Valley, New Zealand · 8 rom · 2 Michelin-nøkler · alt i én bygning

[Foto: lav, bølgende bygning med opplyste glassfasader i et vidt dalbunn-landskap med elveslynger, snødekte fjell og rosa kveldshimmel.]

Om prosjektet

The Lindis er et 8-roms ultra-luksus-lodge i Ahuriri Valley på New Zealands Sørøy, åpnet i 2019. Lodget ble i 2024 tildelt to Michelin-nøkler av MICHELIN Guide — en ny pris for eksepsjonelle hotellopphold — som bekrefter at The Lindis er blant verdens aller beste overnattingssteder målt mot opplevelseskvalitet. Hele programmet — hotellrom, kjøkken, restaurant, bar, bibliotek, spillerom — er samlet i én arkitektonisk kropp med en undulerende bølget linjekonstruksjon som speiler terrenget rundt seg. Bygget er ca. 1 600 m² BTA og har bare 8 rom.

Nøkkeltall

Typologi og program

The Lindis er tatt med som et bevis på at en svært liten bygningsmasse — 1 600 m² BTA, bare 8 rom — kan nå verdens toppklasse innen hotelldrift. Det avgjørende er ikke størrelsen, men den totale opplevelseskvaliteten: sterk arkitektur, stedsidentitet, matprogrammet og naturopplevelsen. The Lindis og BKB 05 er begge prosjekter der bygningen er ett program, ikke et byggverk + et hotelljobb (sic). Begge er steder som er reisemål i seg selv.

• 8 rom med verdens Michelin-nøkler — bevis på at størrelse er irrelevant for kvalitetsnivå
• Alt i én bygning: hotell, restaurant, bar, bibliotek — sentralisert program som BKB 05 bør referere
• Tydelig markedsposisjon: dette er ikke et «hotell», dette er en destination-experience

Relevans for BKB 05: Det sterkeste argumentet mot «for lite»-innvendingen. The Lindis viser at 8 rom og 1 600 m² er nok til å bli kåret til et av verdens beste hoteller.

Oppsummering [IMG_7829–7830]

Gjennomgangen av de syv referanseprosjektene tegner et konsistent bilde: boutique-designhoteller med 8–30 rom, kompakt bygningsvolum og en offentlig restaurant eller bar i toppetasjen er et gjennomprøvd og kommersielt robust konsept internasjonalt. Det finnes ingen arealmessig nedre grense for suksess i dette segmentet — det avgjørende er stedsidentitet, programkvalitet og arkitektonisk tyngde.

Avvik i kilden

Funnet ved gjennomlesing av de 30 sidene og ved sammenholding med prosjektets egne data (data/KILDER.md, kommunens plan 1846-modell i blender/tromso_kommunens_plan_1846.blend).

1. Revisjon og dato i dokument 1. Forsiden (IMG_7801) sier «Revisjon: 00» og «10. April 2026», mens bunnteksten på side 3–7 sier «Rev. 01» og signaturlinjen (IMG_7807) sier «Rev. 01 · 22. mars 2026». Signaturdatoen ligger altså før forsidedatoen. Trolig er forsiden oppdatert uten at bunntekst og signatur fulgte med, eller omvendt. Bør avklares med arkitekten hvilken revisjon som gjelder.
2. BTA 1 850 m² mot 1 492/1 671 m². Referansedokumentets forside (IMG_7818) oppgir «BTA ca. 1 850 m² — 20 hotellrom», som er tallet fra Bukta Eiendoms tidligere skisser med FFG c+2,0. Dokument 1 og 2 (IMG_7805, 7806, 7812) forklarer at 1 850 er feil fordi FFG skal være c+3,5, og at riktig spenn er 1 492 (Alt 2) til 1 671 (Alt 3). Grace Santorini kalles «nærmest identisk» med BKB 05 på 1 800 m² (IMG_7826); mot 1 671 m² stemmer det fortsatt omtrentlig.
3. Fri høyde i Alt 2: 3,75 m eller 3,3 m. Innledningen til Alt 2 (IMG_7811) sier «ca. 3,75 m fri høyde», mens infoboksen og fordelslisten (IMG_7812) og sammenligningen (IMG_7816) sier 3,3 m (4,0 − 0,7). Konstruksjonsprinsippet på IMG_7804 gir 0,695 m, så 3,3 m er det konsistente tallet.
4. Konstruksjonstykkelse. IMG_7804 summerer lagene til 695 mm og bruker 0,7 m i alle regnestykker; 200 + 250 + 100 + 50 + 80 + 15 = 695 mm stemmer.
5. BRA plan 1 i Alt 2. Romprogrammet (IMG_7812) summerer 40 + 130 + 60 + 95 = 325 m² og skriver «Plan 1 total 325 m² BRA (597 m² BTA × 0,88 = 525 m² – BOH)». Differansen på 200 m² er ikke forklart (BOH = back of house er ikke spesifisert som egen linje). Alt 3 (IMG_7814) bruker «ca. 525 m²» for hele plan 1 og kaller det «identisk med Alt 2».
6. Romstørrelser. Alt 2 har 30/26 m² netto per rom (IMG_7812), Alt 3 har 28/24 m² (IMG_7815), mens IMG_7804 skriver «lite grunnplan (24–28 m²)» generelt. Referansedokumentet (IMG_7822) beskriver BKB 05 som «4 rom per etasje, ca. 25 m² per rom».
7. Plan 1846-prinsipp for etasjehøyde bolig/hotell: 3,0 m (IMG_7802), mens begge alternativer bruker 3,3 m eller 4,0 m. Ikke et avvik i seg selv, men tallet 3,0 er ikke brukt videre.
8. BKB 05 mot kommunens BKB 04. Arkitekten kaller feltet BKB 05 gjennomgående. Ifølge prosjektets tidligere oppslag i kommunens kartdata er feltet som dekker Paul Bjørvigs gate 1 registrert som BKB 04 (oppgitt i oppdragsnotatet til denne samlingen; feltkoden er ikke gjenfunnet i filene under data/kommunen/, der 3D-modellen er ett objekt uten feltnavn). Plankartet og bestemmelsene må avgjøre om feltet heter 04 eller 05; ingen av delene er lest direkte.
9. Bnr 2367 mot bnr 976. Arkitekten bruker gnr 200 bnr 2367 (IMG_7801, 7808, 7818). Prosjektets tidligere oppslag mot Kartverkets adresse-API ga bnr 976 for Paul Bjørviks gate 1 (oppgitt i oppdragsnotatet; ikke gjenfunnet i filene her). Kan være to matrikkelenheter (bygg og kai/sjøgrunn) eller en feil; sjekkes i matrikkelen.
10. Gatenavn. Arkitekten skriver «Paul Bjørvigs brygge» og «BKB 05 Bukta»; kommunens adresse er «Paul Bjørviks gate 1». Kartverket bruker «Bjørviks».
11. Kommunens skissevolum mot arkitektens tall. Kommunens forenklede 3D-volum for 7/27 (objekt Plan1846_del_06_7-27_Paul_Bjorviks_gate_1) har base-snitt 600,2 m² (mot 597), tårn-snitt 201,0 m² under kote 15 og 158,0 m² over kote 15 (mot 179 fast), bunn på kote 1,78–2,71 (terrengfølgende), podiumtopp 6,21–7,04 og topp 26,88–27,24. Kommunens tårn har altså et tilbaketrekk på ca. 4,3 m i sørenden ved kote 15 som arkitekten ikke nevner, og volumet lener seg ca. 0,35 m over 20 m høyde (georeferering av DWG). Målt i blender/scripts/05_forprosjekt_alternativer.py.
12. Basen mot den eksisterende brygga. Kommunens eksisterende bygg 16568422 (Paul Bjørvigs brygge, topp kote 19,7, ikke merket for riving i kommunens scene) overlapper arkitektens 597 m² base med ca. 161 m² (målt i 05_forprosjekt_alternativer.py). Planbeskrivelsen sier at brygga «opprettholdes og utvides» (IMG_7805); arkitekten regner likevel «full tomteutnyttelse 597 m²» (IMG_7803) uten å nevne brygga.
13. Sidetall ikke synlig på IMG_7815 (antatt side 7), IMG_7823 (antatt 6), IMG_7829 (antatt 12) og IMG_7830 (antatt 13). Toppteksten mangler i bildet på IMG_7826. Innholdet er komplett og rekkefølgen sikker.
14. Manshausen nevnes i lærdomstabellen (IMG_7830) sammen med Fogo Island og Svart, men er ikke beskrevet noe sted i de tre dokumentene. Svart er beskrevet i dokument 2 (IMG_7809), ikke i referansedokumentet.
15. Skrivefeil beholdt: «Tidligere versjon av opererte» (manglende ord, IMG_7802 og 7810), «leilighetssize» (IMG_7806), «sikte selge» (IMG_7810), «kotereknskap» (IMG_7811, 7814), «programatisk» (IMG_7815), «takskyterrasse», «Plass Sant Felip Neri» (IMG_7821), «Takseterassen», «et del av» (IMG_7822), «klippetersasse» (IMG_7825), «BKB05s» (IMG_7827), «et hotelljobb» (IMG_7829), «Worlds 50 Best» (IMG_7820).
16. Bunntekst i dokument 2 sier «Gnr 200/2367» på alle sider, i tråd med forsiden; dokument 3 har ingen gnr/bnr i bunnteksten.